古い家は解体するな！築40年以上の家は必ず更地にすべき？

築40年以上の古い家を相続したり、空き家を持っているけれど買ってくれる人が見つからないと悩んでいませんか？「更地にしないと売れない」と不動産会社に言われることも多いですよね。

でも、本当にそうなのでしょうか？

• 築40年以上以上の家を相続した
• 更地にしないと売れないと不動産会社に言われた
• 空き家を保有しているが買い手がつかない

上記のような悩みを持っている方にとって役立つ内容となっています。

この記事では、古い家を売る時の注意点やコツについて詳しく説明していきます。

前半では更地にした方がいいケースや解体のメリット・デメリット、後半ではより高く家を売るためのコツについて解説します。首都圏で不動産事業を行い、古い家の売却に関する悩みを解決してきた経験から、皆さんのお役に立てる情報をお伝えします。

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結論：更地にすべきかは物件次第

結論から先に言うと、更地にした方がいいかどうかは物件の状態によって異なります。「古い＝壊すしかない」という思い込みを持たないでほしいということです。

築40年以上の物件でも、きれいな状態であれば解体しなくてもいいですし、逆に状態が悪ければ築40年以内でも解体した方がいいケースもあります。

一概に「古い家だから解体すべき」とは言えません。大事なのは、「築年数」よりも「家の状態」「管理のされ方」「立地（場所）」などの条件です。

古い家の定義とは？

まずは「古い家」の定義について簡単に整理しておきましょう。

見た目の話ではなく、“建物の価値”がなくなっている家のことを指します。これは「減価償却（げんかしょうきゃく）」という税金のルールで決められています。

古い家とは一般的に、「築年数が古く、経済的な価値が0円の建物が残っている土地」と言われることが多いです。法定耐用年数では、建物の種類によって異なります：

• 木造の場合：築22年
• 鉄骨の場合：築34年
• 鉄筋の場合：築47年

ただし、これはあくまでも法律上の定義です。実際には、木造でも築22年の家はまだまだ綺麗なことが多いです。多くの場合、解体するかどうかの目安として築40年がひとつの境目と考えられています。

古い家の売却方法3つ

古い家の売却方法は、主に以下の3つがあります：

1. 現状のまま売却
2. 更地にして売却
3. 不動産業者に買い取りしてもらう

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

1. 現状のまま売却

過去にリフォームしていたり、解体するほど古くない物件であれば、現状のまま売り出してみるという選択肢があります。特に現在住んでいる場合は、空き家に比べて家の痛みも少ないので、そのまま売りに出すケースが多いです。

メリット

• 解体費用がかからない
• 固定資産税が安いまま（古い家が建っていると土地の税金が安くなるケースあり）
• 手間がかからない（空き家でも家具がそのままでも売れることもある）

デメリット

• 建物が古く見えることで、買い手がつきにくくなることがある
• 売れるまでに時間がかかることもある

現状売却のポイント

1. 不要な家財道具は撤去する
   内覧者が来ても問題ないくらいには綺麗にしておきましょう。古い家というだけでも売却活動には不利なので、常に掃除をしておくことが重要です。
2. 広告活動に力を入れている不動産会社を選ぶ
   どのような広告活動をしているのかチェックしましょう。例えば：
   • SNSでの宣伝活動
   • チラシ配布
   • どの不動産ポータルサイトに掲載しているか
   • 一般媒介か専任媒介かの売却方法
3. 注意点：買取をせかす不動産会社に注意
   「3ヶ月以内に売れないと買い取ってもらえない」など、期間を決めて買取をせかしてくる不動産会社があります。これは買い取りをした方が不動産会社にとって利益になるからです。売主にとっても買い取りにするメリットが大きいケースもありますが、やたらと急かしてくる会社は安く買い叩くことが多いので注意が必要です。

2. 更地にして売却

立地はいいけれど家が古すぎる場合や、空き家で長期間放置されている場合は、更地にして売り出すケースが多いです。あまりにも古かったり汚い場合は解体する必要があるでしょう。

例えば、雨漏りがひどすぎる、配管が壊れているか調べられない構造、リフォーム費用がかかりすぎるなどの場合には、解体して売った方がメリットが大きいです。

メリット

• 建物の状態に左右されず、土地として売るのでスムーズ
• 買主が「自分の好きな家」をすぐに建てられるため、需要がある

デメリット

• 売主が解体費用（100万円〜200万円ほど）を負担する必要がある
• 更地にすると固定資産税が数倍に跳ね上がる場合がある

補足：解体業者について

解体業者は不動産業者以外からも依頼できますが、基本的に不動産業者は解体業者からマージンをもらっている可能性が高いです。そのため、自分で解体業者を探した方が安くなる可能性があります。

解体業者によって得意不得意やエリアの指定があるので、複数の業者から見積もりを取ったり、見積もりサイトを利用して解体業者を探すのがおすすめです。「解体の窓口」というサイトが有名なので、興味のある方はチェックしてみてください。

3. 不動産業者に買い取りしてもらう

最後の方法は、不動産業者に買い取りしてもらうという選択肢です。先ほど説明したように、中には急かして安く買い叩こうとする業者もいますが、なるべく高い金額で買い取ってくれる業者もあります。そういった会社に依頼すれば、通常の売却よりもメリットが得られることもあります。

メリット

• 手続きが早く、現金化もスムーズ
• 修繕や片づけをする必要がない
• 相続や空き家の処分で困っている人には特に向いている

ポイント

• 買い取り実績が多い会社を選ぶことが重要
• 不動産会社によってエリアや売却方法など得意不得意があるので、どういったエリアやどういった物件で買い取り実績があるかを確認する
• いくつかの不動産会社を比較検討することが大切

中には「不動産買い取りオークション」というサービスもあり、買い取り実績が多い不動産会社が登録されていて、オークション形式で最高額がわかるようになっています。売却を検討している方は、こういったサービスも利用してみるといいでしょう。

まとめ：複数の意見を聞き、情報収集を

古い家を更地にして売るべきかどうかは、家の状態や売却方法、目的などによって変わってきます。そのため、一概には言えません。「古い家だから解体しろ」という意見は、不動産業者の立場からの意見であることが多いです。

売却の際に気をつけなければいけないのは、1つの不動産会社の言うことだけを鵜呑みにしてしまうことです。自分の不利益にならないようにするには、複数の不動産会社から意見を聞くだけでなく、自分でも情報収集をしていくことが重要です。

古い家の売却は難しく感じるかもしれませんが、状況をしっかり把握し、複数の選択肢を比較検討することで、最適な売却方法を見つけることができます。ぜひ、自分にとって最良の選択をするために、この記事の情報を参考にしてみてください。

古い家の売却について質問や悩みがあれば、ぜひ不動産の専門家に相談してみることをおすすめします。あなたの状況に合った最適な解決策が見つかることを願っています！