賃貸管理会社を探している不動産オーナー様にとって、管理会社の選び方を知っておくことは非常に重要なことです。
管理会社の選び方を知らずに適当な不動産会社を選んでしまうとさまざまなトラブルを引き起こす可能性があるからです。特に初めて管理会社に任せようと思っている人にとって知っておかなければならないことがたくさんあります。
そこで今回、賃貸管理会社での勤務経験もある現役不動産会社経営をしている筆者が賃貸管理会社の選び方を解説していきます。
- 管理にどのくらいの費用がかかるか知りたい
- 管理は何をしてくれるのか
- 悪徳管理会社を避けたい
上記について一つでもあてはまる人にとって参考になる内容となってます。
前半では基礎知識として管理会社の役割や種類を、後半では管理会社の選び方を徹底解説していきます。
本記事を読むことによって、賃貸管理会社の選び方がわかるだけではなく、管理会社がどんな業務をしているのかについても体系的に理解することができ、管理会社選びに失敗するリスクが減ります。
中西諒太私は賃貸管理会社で働いていたことがあり、不動産オーナーとしての経験もあります。両方の立場だからこそわかったことを解説していきます。全力で執筆したため、少し内容にボリュームがありますが、ぜひ最後まで読んでいただけると嬉しいです。
賃貸管理を検討している人にとって、賃貸管理の窓口は有力な選択肢の一つです。専門の見積もりサイトだからこその管理ノウハウやネットワークがあるので、少しでも賃貸管理の窓口が気になる場合は、まずは査定をしてみてどのように賃貸管理をすればいいのか提案を受けてみましょう。→詳細はこちら
- 無料で相談できる！
- 全国の不動産会社から選べる！
- マンションから戸建てまで対応！
＼簡単60秒の無料査定！/
賃貸管理会社の業務内容
管理会社というと、入居者へのクレーム対応というイメージがありますが、細かい業務を含めると多岐にわたります。
細かい業務を大まかに分類すると以下のようにカテゴリー分けできます。
- 建物管理
- 入居者管理
- 資金管理
建物管理
建物管理は物件の清掃状況や修繕状況について確認する業務です。
主に以下のような業務を行います。
- 日常的な清掃（週１〜月１回）
- 建物の巡回
- 定期清掃や消防点検
- 共用部（ゴミ置き場や電灯）のチェック
- 退去後の原状回復
入居者管理
入居者管理やクレームが来た時だけ対応すればいいと思う人もいるかもしれませんが、管理会社から主体的に行う業務は多岐に渡ります。入居後の管理を怠れば退去につながるため、きちんとした管理会社は入居者管理も徹底しています。
- 入居者からのクレーム対応
- 掲示物のチェック
- 入居希望者への対応（内見や契約など）
- 契約更新手続き
- 室内設備の状況をヒアリング
- 家賃の回収や督促
資金管理
賃貸管理は入居者からの家賃だけではなく、リフォーム業者や保証会社、火災保険などさまざまな場面で費用が発生します。
「なんの費用がどこで発生しているのか」を的確に把握しオーナー様をサポートしていかなければなりません。
- 物件の修繕費
- 仲介手数料
- 確定申告
- ローン返済のアドバイス
その他
いままで説明してきた３つ以外にもさまざまな業務があります。
オーナー様へのリフォーム提案、進捗報告、会社ミーティングや朝礼、人材育成。
上記はあくまでも業務内容の一部です。案件によってさまざまなイレギュラーが起こるので、その都度管理会社や担当者の力量が試されます。
あまりにも管理業務の量が多くはすべて把握することは難しいかもしれませんが、これらの業務があるということだけを理解しておくだけでも管理会社選びに役立ちます。
管理手数料について
管理会社選びをする上で、管理費も重要な判断材料になります。
気になる管理手数料の相場ですが、家賃の5％という管理会社が多いです。例えば１０万円の家賃の場合は5,000円の管理費がかかります。管理手数料が高い不動産会社だと10％の会社もあります。
ただ、管理手数料が安いからといっていいわけではありません。今は管理手数料無料の不動産会社も増えてきましたが、無料管理に釣られて契約してしまうと思わぬ損をしてしまう可能性があるので注意が必要です。
管理手数料無料で対応できるのは別のところで収益を得ているからです。たとえば、リフォーム業者は管理会社指定の業者でそこからマージンをもらっていたり、入居者募集の際の広告料が高めに請求するなどです。
中西諒太実際のところ、私が働いていた管理会社も管理手数料無料でしたが、退去時のリフォーム費用で業者に2、3割ほど上増ししてオーナー様に請求していました。
管理会社はボランティアではないので、どこかで収益を確保しなければなりません。管理費無料だとしてもトータルで収支がマイナスになってしまったら本末転倒です。
重要なのは、どんな対応をしてくれて、その対価としていくらかかるのかを的確に把握することです。管理手数料が無料だからといっていいわけではありませんし、逆に管理手数料が10%でも手厚いサービスを提供している不動産会社もあります。
管理手数料に目を奪われがちですが、総合的に判断することが管理会社選びには重要です。
管理手数料については以下の記事でも詳しく解説していますのでご参考ください。
関連記事：賃貸管理手数料の相場や上限はどのくらい？手数料を抑えるコツもあわせて解説！
管理会社の種類
管理会社の業務内容について先述しましたが、業務内容は管理会社の種類によっても異なります。自分が求める管理業務を全ての管理会社が応じてくれるわけではないということです。
管理会社の種類によって業務の対応範囲や得手不得手が違ってくるので、一通り学んでおきましょう。
仲介専門
まずは仲介専門の管理会社です。仲介専門はメインが物件の入居付けのため、営業力や空室対策に強いというのが特徴です。アパマンショップやエイブルをイメージしてもらえるとわかりやすいと思います。
一般には「部屋探しをしてくれる不動産屋さん」のイメージがありますが、会社によっては管理物件取得にも力を入れています。管理業務はやらず入居付けだけの対応も可能なところも多いので、「基本は自主管理で入居付けだけお願いしたい」という場合でも相談に乗ってもらいやすいです。
「とにかく空室を埋めることを優先にしたい」というオーナー様に向いているのが仲介専門です。
仲介＆管理
仲介＆管理は仲介業務だけではなく管理業務も行っている不動産会社です。仲介専門と異なるのは、管理業務にも力を入れているところです。仲介専門が「仲介８ 管理２」だとすると、仲介＆管理は「仲介５ 管理５」とイメージしてもらえるとわかりやすいと思います。
管理専門
管理専門は入居者対応や建物のメンテナンスなど管理業務をメインにしています。物件の募集を自社で募集しているところもありますが、仲介会社に依頼している管理会社が多いのが特徴です。
そのため、管理専門は新規の入居者募集というよりは、既存の入居者のケアを重視して空室になるのを防ぎたいオーナー様に向いています。
中西諒太管理会社の種類を理解する上で、自主管理と管理委託の違いについても知っておくことも重要です。自主管理と管理委託の違いについては以下の記事で詳しく解説していますのでご参考ください。
関連記事：自主管理と管理委託の違いは？メリット・デメリットや選ぶ基準を徹底解説！
管理会社の選び方
さて、ここまで管理会社についての基礎知識について解説してきましたが、ここからは本格的に管理会社を解説していきます。
入居率（客付力）
まずはじめに選ぶ基準としてあがるのが入居率・客付力です。入居率は賃貸経営が安定しているか判断できるわかりやすい指標です。
目安としては90％以上が基準になりますが、エリアや管理戸数にもよるので、他の要素も含めて総合的に検討する必要があります。入居率の数字が物件単体の成果なのか、管理会社の実力なのか見極めていくことが重要です。
担当者の対応
次に選ぶ基準となるのが担当者の対応です。いくら表面上は良いサービスを提供しているように見える管理会社でも担当者の対応が悪ければ管理にも悪影響が出てきます。
サービスが良いと思って管理委託を任せたのにもかかわらず、担当者の対応が悪すぎて管理費だけが無駄になったというケースは少なくありません。管理費だけではなく空室まで増えたら目も当てられません。
事前にどういったスタッフが担当してくれるのか確認しておくことが重要です。
空室対策のノウハウがあるか
空室対策に強いか判断するのに入居率や客付力は重要ですが、一つの要素に過ぎません。不動産会社によっては営業に強いだけだったり、たまたま物件が良くて高い空室率を維持しているだけというケースもあります。
不動産経営で重要なのは、市場が変化したときや周辺に比べて劣る物件をどう埋めていくかです。空室対策は不動産会社によって異なりますが、引き出しが多いに越したことはありません。どういった提案をしてくれるのかあらかじめ確認しておけば空室になったときにも安心です。
トラブル対応ができるか
賃貸経営はトラブルが絶えません。特に入居者トラブルは騒音やゴミ問題など日常的にある物件もあります。
トラブルを放置していれば、当然入居者の不満も溜まり、一斉退去されるということにもなりかねません。
トラブル対応で重要なのは「質」と「スピード」です。管理会社によってはトラブル対応のノウハウがなかったり、人員が確保できずに対応が遅いところもあります。
きちんとしたノウハウがあり、スピード感を持って対応してくれる管理会社を選びましょう。
管理手数料が適正か
管理会社を選ぶときに管理費がどのくらいかかるか気にされるオーナー様も多いです。
最近では管理費無料の不動産会社も増えてきましたが、管理費が安いからといっていいわけではありません。無料管理に釣られて契約してしまうと思わぬ損をしてしまう可能性があるので注意が必要です。管理費無料で対応できるのは別のところで収益を得ているからです。
たとえば、リフォーム業者は管理会社指定の業者でそこからマージンをもらっていたり、入居者募集の際の広告料が高めに請求するなどです。
管理会社はボランティアではないので、どこかで収益を確保しなければなりません。管理費無料だとしてもトータルで収支がマイナスになってしまったら本末転倒です。
重要なのは、どんな対応をしてくれて、その対価としていくらかかるのかを的確に把握することです。管理費が無料だからといっていいわけではありませんし、逆に管理費が10%でも手厚いサービスを提供している不動産会社もあります。
管理費に目を奪われがちですが、総合的に判断することが管理会社選びには重要です。
正直なところ、管理業務は減らそうと思えばいくらでも減らせます。だからこそ事前に何をしてくれるのか確認し、管理費とサービス内容のバランスをよく比較した上で管理会社に依頼することが重要です。自分でどの管理会社を選べばいいかわからず自信がないという場合は一括見積もりサービスを使うのも一つの方法です。→一括見積もりサイトはこちら
- 無料で相談できる！
- 全国の不動産会社から選べる！
- マンションから戸建てまで対応！
＼簡単60秒の無料査定！/
管理会社の探し方
管理会社をどのように選べば良いか解説してきましたが、ここからは具体的な管理会社の探し方について解説していきます。
管理会社の探し方は大きくわけて２点あります。
- 自分で探す
- 2.人に頼る
自分で探す
まずは自分で探す方法について解説します。最近ではネットで管理会社を探されるオーナー様も増えてきました。
管理会社を探すときは「地域名＋賃貸管理会社」と検索したり、グーグルマップで物件周辺の不動産会社を調べる方法があります。
口コミや会社のホームページからかなりの情報がわかるので、自分に合うと思った不動産会社を３つほどピックアップし、実際に対面で提案を受けてみるのがいいでしょう。
人に頼る
管理会社の２点目は人に頼る方法です。
オーナー様によっては既に銀行や建設会社と付き合いがあると思います。もし付き合いのある会社や担当者がいたら管理会社を紹介してもらえることがあります。
もちろん、紹介してもらえたからといって自分に合った管理会社とは限らないので、その点は注意が必要です。
もしどうしても自分で探したり紹介してくれる人がいない場合は一括見積もりサイトの活用もおすすめです。大手から地元までさまざまな不動産会社を紹介してもらえるので、少しでも興味がある場合は問い合わせてみましょう。
まとめ
今回では管理会社の選び方と探し方を中心に解説してきました。
本記事の内容のまとめです。
- 管理会社の主な業務には「建物管理」「資金管理」「入居者管理」がある
- 管理費の相場は５％。管理費と管理内容のバランスを比較することが重要
- 管理会社の選び方は空室対策と入居後の管理を中心に検討する
- 管理会社の探し方は自分で探すか紹介や見積もりサイトで探す２種類がある
- 自主管理できる場合は一部の業務だけ管理委託する方法もある
賃貸管理にはオーナー様も知っておいたほうがいい最低限の知識があります。メルマガでは講座形式で賃貸管理についてのノウハウを無料で配信しています。また、会員様限定のセミナーや非公開情報も配信しているのでぜひご登録ください。→詳細はこちら
コメント