不動産オーナー様にとって、管理を自分で行うか管理会社に任せるか迷うところだと思います。
多くのオーナー様にとって自主管理か管理委託か迷う理由として多いのが管理手数料がかかるというものがあります。もちろん、収益をあげなければならないため、管理手数料は重要な判断材料です。
いずれにしても自主管理にするか管理委託にするかはそれぞれのメリット・デメリットを把握した上で自分にとって最適な方を選ぶことが重要です。
そこで今回、賃貸管理会社での勤務経験があり、現在不動産会社経営をしている筆者が自主管理と管理委託について徹底解説していきます。
- 自主管理と管理委託の違いを知りたい
- 管理会社は何をしてくれるのか
- 悪徳管理会社を避けたい
上記について一つでもあてはまる人にとって参考になる内容となってます。
自主管理と管理委託の違いだけではなく、管理会社の選び方についても触れていきます。
本記事を読むことによって、自主管理と管理委託の違いがわかるだけではなく、オーナー様にとってどちらの管理方法が合っているかも理解することができ、管理会社選びに失敗するリスクが減ります。
中西諒太私は賃貸管理会社で働いていたことがあり、不動産オーナーとしての経験もあります。両方の立場だからこそわかったことを解説していきます。ぜひ最後まで読んでいただけると嬉しいです。
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管理方式の種類
まずはじめに、管理方法について簡単に解説します。管理方法は主に３種類あります。
- 全部委託管理方式
- 一部委託管理方式
- 自主管理方式
順番に解説していきます。
全部委託方式
全部委託方式は管理業務の全てを不動産会社に委託する方式です。
画像のグラフを見てみると、全体の3割近くが全部委託です。
管理業務を全て不動産会社に任せられるので、働きながら不動産投資していたり、別で本業があるオーナー様が全部委託方式を選ばれる傾向があります。
また、中には管理業務は不動産会社に任せ、自分は物件選びに専念するなど役割分担して賃貸経営しているオーナー様もいます。
一部委託方式
一部委託方式は管理業務の一部だけ不動産会社に委託する方法です。管理業務は細かい業務まで数えると膨大な量があります。
一部委託方式に多いのが、入居者を募集して契約する「客付け」だけ不動産会社に依頼し、あとは自分で行うか一部だけ業者に依頼するという形です。
管理手数料を抑えたかったり、物件が足が運べる距離にあり、自分である程度管理できるオーナー様が一部委託方式を選ぶ傾向にあります。
自主管理方式
自主管理は入居者探しを含む全ての運営をオーナー様自身が行うことです。
もともと不動産会社での勤務経験があったり、どうしても自分で物件を管理したいというオーナー様が自主管理を選ぶ傾向にあります。
自主管理の業務内容
自主管理と管理委託を選ぶ上で、自主管理は何をするのか把握しておくことが重要です。管理委託は全ての業務を不動産会社に任せるのでイメージがつきやすいと思いますが、自主管理は具体的に何をするのかわかりづらい部分があります。
「自主管理は楽そう」と思って自主管理をしてみたら想像以上に大変だったというケースは少なくありませんし、管理業務の内容を知っておくことで管理会社選びの参考にもなります。
まず管理会社というと、よくイメージするのが入居者へのクレーム対応ですが、細かい業務を含めると非常に多くの作業量があります。
細かい業務を大まかに分類すると以下のようにカテゴリー分けできます。
- 建物管理
- 入居者管理
- 資金管理
建物管理
建物管理は物件の清掃状況や修繕状況について確認する業務です。
- 日常的な清掃（週１〜月１回）
- 建物の巡回
- 定期清掃や消防点検
- 共用部（ゴミ置き場や電灯）のチェック
- 退去後の原状回復
入居者管理
入居者管理やクレームが来た時だけ対応すればいいと思う人もいるかもしれませんが、管理会社から主体的に行う業務は多岐に渡ります。入居後の管理を怠れば退去につながるため、きちんとした管理会社は入居者管理も徹底しています。
- 入居者からのクレーム対応
- 掲示物のチェック
- 入居希望者への対応（内見や契約など）
- 契約更新手続き
- 室内設備の状況をヒアリング
- 家賃の回収や督促
資金管理
賃貸管理は入居者からの家賃だけではなく、リフォーム業者や保証会社、火災保険などさまざまな場面で費用が発生します。
「なんの費用がどこで発生しているのか」を的確に把握しオーナー様をサポートしていかなければなりません。
- 物件の修繕費
- 仲介手数料
- 確定申告
- ローン返済のアドバイス
その他
いままで説明してきた３つ以外にもさまざまな業務があります。
オーナー様へのリフォーム提案、進捗報告、会社ミーティングや朝礼、人材育成。
上記はあくまでも業務内容の一部です。案件によってさまざまなイレギュラーが起こるので、その都度管理会社や担当者の力量が試されます。
あまりにも管理業務の量が多くはすべて把握することは難しいかもしれませんが、これらの業務があるということだけを理解しておくだけでも管理会社選びに役立ちます。
自主管理のメリットとデメリット
自主管理をするとどういったメリット・デメリットがあるのか解説していきます。ご自身の状況に照らし合わせてメリット・デメリットを比較することで管理方法を選ぶ判断材料にもなります。
自主管理のメリット
まずはメリットから解説します。
管理コストがかからない
自主管理の一番のメリットはやはり管理手数料がかからないことです。
管理手数料の相場ですが、家賃の5％という管理会社が多いです。例えば10万円の家賃の場合は5,000円の管理手数料がかかります。手数料が高い不動産会社だと10％の会社もあります。
賃貸管理で毎月5%の管理手数料は安い金額とはいえません。管理手数料の分の物件利回りが下がるからです。自分で管理できる人にとっては自主管理することで管理手数料がかからないというメリットは大きいでしょう。
管理手数料については以下の記事でも詳しく解説していますのでご参考ください。
関連記事：賃貸管理手数料の相場や上限はどのくらい？手数料を抑えるコツもあわせて解説！
マンション管理の意識が高くなる
自主管理は基本的に自分ですべてのことをやらなければなりません。管理委託をすると、基本的な業務はすべて管理会社がやってくれるため、自分ごとのように感じることが自主管理に比べると難しいです。
一方で、自主管理は自分で管理することになるのでやりがいを感じることもできます。資金的に余裕がありながらも、マンション管理への意識を高く維持するためにあえて自主管理を選ぶオーナー様もいます。
賃貸管理の知識が増える
先述したとおり、管理業務は細かく分類するとその量は膨大です。自分ではじめて対応することは調べながら進めていくことになるため、嫌でも知識が増えます。
自主管理をすることで増えた知識は、次の物件を購入するときにも役立ちますし、今の物件だけではなく他の物件を管理するときにも使えます。
いままで管理したことがないオーナー様が一度自主管理してみるのも良い経験になると思います。
自主管理のデメリット
ここからは自主管理のデメリットについて解説します。
時間と労力がかかる
自主管理を実際にやってみるとわかりますが、想像以上に時間と労力がかかります。特に賃貸の場合、1〜3月の繁忙期には退去と入居が重なるため、さらに忙しくなります。
専業で賃貸経営をしているオーナー様なら対応できるかもしれませんが、本業が他にあったり、あまりにも部屋数が多い物件の場合は自主管理は難しいでしょう。
自主管理で入居付けをする場合は特に大変です。最近ではウチコミなど自分の物件をネットに掲載できるサービスも普及してきましたが、お客様対応などかなりの時間を取られます。
中西諒太私がウチコミ！を利用したときのことは以下の記事で詳しく解説していますのでご参考ください。
関連記事：【大家監修】ウチコミ！の”リアルな”評判や口コミ！仲介手数料無料の理由や賃貸物件入居の注意点を徹底解説！
ノウハウがない
自主管理は未経験の場合は、当然自分で勉強したり調べながら対応していく必要があります。管理業務の中でもじっくり調べながら対応できることならいいかもしれませんが、緊急性を要することはすぐに対応しなければさらなるクレームや退去にもつながりかねません。
突発的なことでも臨機応変に対応できる場合は自主管理にチャレンジしてみるのもいいかもしれませんが、対応できる自信がない場合は管理委託をした方がいいでしょう。
管理委託のメリットとデメリット
ここからは管理委託のメリット・デメリットについて解説していきます。
管理委託のメリット
まずは管理委託のメリットから解説します。
労力がかからない
管理委託の一番のメリットは労力がかからないことです。基本的に管理手数料を払っていれば入居付けからクレーム対応まで全て管理会社が窓口となって対応してくれます。もちろん、報告や相談が管理会社からくることがありますが、ある程度マニュアル化すれば最小限の対応で済ませられます。
たとえば、リフォームやクレーム時の修理の許可の連絡が来ることがあります。特に築年数が古い物件の場合、頻繁にやり取りするケースが出てきますが、あらかじめ「10万円以下の費用の場合は許可は不要」などと取り決めをしておけばやり取りの回数を少なくすることができます。
相談相手ができる
自主管理をしていると何かわからなかったときに相談する人がおらず、自分で対応しなければなりません。しかし、管理委託を一部だけでもしていれば管理会社に相談することができます。
管理会社によっては税金や相続などの得意分野があるため、税理士や弁護士に相談する前に相談することができます。
情報が入ってくる
管理委託で不動産会社と関わると、その管理会社で収益物件の情報が入ってきた時に優先して紹介してもらいやすくなります。
不動産投資の場合、良い物件ほどネットで公開される前に水面化で動くことが少なくありません。もし、今後物件を購入したいと思っている場合はこういった情報量込みで管理手数料を支払って管理会社を利用するのも有効です。
管理委託のデメリット
次は管理会社のデメリットについて解説します。
コストがかかる
一番わかりやすいデメリットは管理手数料がかかることです。もちろん、きちんと質の高い管理をしてくれる不動産会社になら管理費を払う価値があるかもしれませんが、もしろくに管理をしてくれない不動産会社だった場合はお金をドブに捨てているようなものです。
もし管理委託をする場合には管理手数料と提供されるサービスのバランスをみて管理会社を検討しましょう。
対応が悪い管理会社に当たる可能性がある
管理会社によって管理手数料だけではなくサービス内容が違います。まったく同じサービスを提供していることは少ないです。
管理会社の中には対応が悪いところもあります。対応が悪ければ入居率も下がり、直接的に賃貸経営に悪影響を及ぼします。
管理会社は管理手数料だけではなく、サービス内容など具体的な部分を比較することが重要です。管理会社の選び方については以下の記事で詳しく解説していますのでご参考ください。
関連記事：【宅建士監修】賃貸管理会社の選び方は？悪徳業者の見分け方や注意点をプロが徹底解説！
とはいえ管理会社を利用したことがないオーナー様にとって、どこの管理会社を選んでいいかわからないと思います。もしどこの管理会社を選べばいいかわからない場合は一括見積もりサイトを利用するというのも一つの方法です。→詳細はこちら
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管理方法を選ぶ基準
ここまで、自主管理と管理委託の違いと、それぞれのメリット・デメリットについて解説してきました。
これらのメリット・デメリットはオーナー様の状況や物件によって判断していく必要があります。管理手数料をかけたくないからといってすべての物件を自主管理にしてしまったら遠方の物件を購入する機会が減りますし、逆に自主管理がめんどくさいからといって管理の手間がかからない物件を管理委託にしてしまったら収益が限られてしまいます。
自主管理か管理委託かというものではなく、状況に合わせて使い分けていくのが有効な手段です。また、入居付けやリフォームだけ任せるなど一部分外注するという方法もあります。
それぞれのメリット・デメリットを踏まえた上で自主管理か管理委託か検討していきましょう。
中西諒太ちなみにメルマガでは不動産や仕事・お金など”ブログには書けない”生活で役に立つ情報を無料で配信しています。知らないうちに損をしたくないという方はぜひご登録ください。→登録はこちら
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