【知らないと損する！】退去時のクリーニング費用は特約で無効になる？ルールを徹底解説

賃貸物件を退去する際に、多くの人が悩むのが「クリーニング費用」です。

特に「契約書に特約が書かれているけど、これって本当に支払わないといけないの？」と疑問に思ったことはありませんか？

実は、クリーニング費用に関する特約は場合によって「無効」と判断されることがあります。しかし、どのような条件で無効になるのか、具体的に理解している方は少ないでしょう。

今回は、退去時のクリーニング費用に関する基本的なルールや、特約が無効とされるケース、有効な特約を作るポイントなどをわかりやすく解説します。

• これから賃貸物件に入居しようと思っている
• 退去時の立ち会いでクリーニングで揉めてる
• 不動産の知識として知っておきたい

このような悩みを抱えているオーナー様や入居者にとって役立つ内容となってます。

賃貸契約に関するトラブルを未然に防ぎたい方は、ぜひ最後までお付き合いください。

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退去時のクリーニング費用の基本ルール

結論から言うと、契約書の特約において具体的な金額かつ、クリーニング費用が賃料の半額以下で、お互いが契約時に納得したかたちであれば、基本的にクリーニング費用は借主負担になります。

クリニーニング費用について、まずは退去時のクリーニング費用に関する基本的なルールを理解しておくことが重要です。

まずは原状回復の定義について解説していきます。

国土交通省では、原状回復は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

要は、「わざとだったりうっかり傷つけてしまったようなところは入居者が負担してくださいね」ということです。

例えば、家具を置いていたことによる床のへこみや、日光による壁紙の変色、通常の掃除では落とせない軽微な汚れなどは、貸主の負担となるケースが一般的です。一方で、壁に大きな穴を開けたり、タバコのヤニで壁が汚れたり、ペットがフローリングを傷つけたりした場合など、借主の責任が問われることもあります。

退去時にクリーニング費用が発生するかどうかは、契約時に交わされる「特約」の内容が大きく影響します。この特約が有効である場合、借主が費用を負担することになりますが、場合によっては無効とされることもあります。

特約はクリーニング以外にもたばこの負担についても記載されることが多いです。たばこの原状回復については以下の記事で詳しく解説していますのでご参考ください。

関連記事：【賃貸退去時のタバコ問題】ヤニによるクロス原状回復費用や請求範囲を徹底解説！

クリーニング費用特約が無効とされる場合

クリーニング費用に関する特約が常に有効というわけではありません。無効とされるケースにはいくつかの特徴があります。

まず、特約とは賃貸契約書に記載される追加的な条件のことで、クリーニング費用に関する取り決めが含まれることも多いです。

例えば、「退去時にクリーニング費用として一律○万円を支払う」や「ハウスクリーニング費用は借主の負担とする」といった内容が典型的です。

一方で、特約が無効とされる条件として、まず公平性に欠ける場合が挙げられます。特約が借主にとって極端に不利であると判断される場合、裁判所で無効とされることがあります。

また、内容が曖昧で不明確な場合も無効とされる可能性があります。例えば、「退去時の汚れすべてを借主負担」といった曖昧な表現では、公平性が保たれないため問題になります。

さらに、契約時に借主が特約の内容を十分に理解していない場合も、無効と判断されることがあります。特に、特約の内容についての説明がなかった場合や、借主が契約時にその意図を理解していなかった場合などです。

「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」旨の特約は、一般的な原状回復義務について定めたものであり、通常損耗等についてまで賃借人に原状回復義務を認める特約を定めたものとは言えないと判断したもの（東京地方裁判所判決平成21年1月16日）もあり、クリーニング特約が有効とされない場合もあることに留意が必要です。

国土交通省：原状回復をめぐるトラブルとガイドラインより引用

これらの判例からも、特約が常に有効であるわけではないことがわかります。

有効な特約を設けるための条件

貸主が特約を有効にするためには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。

特約が有効になるかは、次の３点を満たしていることが重要です。

• 賃借人が負担すべき内容・範囲が示されているか
• 本来賃借人負担とならない通常損耗分についても負担させるという趣旨及び負担することになる通常損耗の具体的範囲が明記されているか或いは口頭で説明されているか
• 費用として妥当か

国土交通省：原状回復をめぐるトラブルとガイドラインより引用

まず第一に、契約時に特約の内容を借主に丁寧に説明し、借主が納得した上で契約することが大前提です。説明が不十分だと、後から無効とされる可能性があります。

また、特約の内容は具体的かつ明確であることが求められます。「どの範囲までクリーニング費用を負担するのか」を詳細に記載することで、借主とのトラブルを防ぐことができます。例えば、「台所、トイレ、浴室の清掃費用のみを借主が負担」といった具体的な記載があると、後々のトラブル回避に役立ちます。

クリーニング特約の有効性を認めたものとしては、契約の締結にあたって特約の内容が説明されていたこと等を踏まえ「契約終了時に、本件貸室の汚損の有無及び程度を問わす専門業者による清掃を実施し、その費用として2万5000円（消費税別）を負担する旨の特約が明確に合意されている」と判断されたもの（東京地方裁判所判決平成21年9月18日）があ
り、本件については借主にとっては退去時に通常の清掃を免れる面もあることやその金額も月額賃料の半額以下であること、専門業者による清掃費用として相応な範囲のものであることを理由に消費者契約法10条にも違反しないと判断しました。他

国土交通省：原状回復をめぐるトラブルとガイドラインより引用

さらに、特約の内容は国土交通省のガイドラインに準拠することが重要です。ガイドラインに基づいた合理的な内容で特約を作成することで、無効とされるリスクを減らすことができます。

中西諒太

具体的な金額かつ、費用が賃料の半額以下で、お互いが契約時に納得したかたちであれば、基本的にクリーニング費用は借主負担になります。

ちなみに、賃貸人には、敷金から差し引く原状回復費用について説明義務があり、賃借人は賃貸人に対して、明細を請求して説明を求めることができます。賃貸人は賃借物の明け渡しまでに生じた未払賃料や損害賠償債務などを差し引いた敷金の残額についても、明け渡し後に賃借人に返還しなくてはなりません。

退去時のクリーニング費用をめぐるトラブルを防ぐには？

退去時のトラブルを防ぐためには、契約時の確認が非常に重要です。借主は契約書の特約部分をしっかり確認し、納得できない場合は質問や交渉を行うことが大切です。特約がない場合や内容が不明確な場合は、国土交通省のガイドラインを参考にすることで、適切な対応ができるでしょう。

また、日常的に部屋をきれいに保つこともトラブル回避につながります。定期的な清掃やメンテナンスを心がけることで、退去時のクリーニング費用を最小限に抑えることが可能です。さらに、退去時にトラブルが発生した場合は、国民生活センターや専門の弁護士に相談することも有効です。

まとめ

退去時のクリーニング費用に関する特約は、場合によっては無効とされることがあります。特に、公平性に欠ける内容や曖昧な表現、説明不足が問題視されるポイントです。貸主と借主の双方が契約内容を十分に理解し、ガイドラインに沿った特約を設けることで、トラブルを防ぐことができます。

契約前に特約の内容をよく確認し、納得のいく形で契約を進めることが大切です。また、日常的に部屋をきれいに保つことで、退去時の負担を軽減し、スムーズな引き渡しを実現しましょう。