賃貸経営をしていると、多くのオーナーが直面する可能性が高い問題のひとつが「家賃滞納」です。
借主が家賃を滞納すると、賃貸経営における収益に直接的な影響を与えるだけでなく、対応を誤ればさらに大きなトラブルに発展することもあります。
今回は、家賃滞納が発生する原因や、初期対応の方法、具体的な解決策、さらには強制退去までの流れをわかりやすく解説します。さらに、家賃滞納を未然に防ぐための予防策もご紹介しますので、賃貸オーナーとして安心して物件を管理するためにぜひ参考にしてください。
中西諒太私は現在都内で不動産会社を経営していますが、不動産オーナーとしての経験もあります。もちろん宅建士資格も保有しているため、プロの視点で解説していきます。
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家賃滞納が発生する背景と主な原因
家賃滞納が起きる背景には、さまざまな理由があります。主に借主側の事情が原因となることが多いですが、貸主とのコミュニケーション不足や契約条件の不備も一因です。
借主の経済的事情
借主がリストラや収入減少といった経済的な問題に直面すると、家賃の支払いが難しくなることがあります。特にフリーランスや派遣社員など、収入が不安定な職業に就いている借主の場合は、突発的な経済問題が滞納の原因となりやすいです。また、病気やケガによる治療費の増加や、家族構成の変化（たとえば離婚や親族の介護が必要になるケース）も滞納の原因となることがあります。
借主の性格や態度
支払いに対してルーズな性格の借主や、契約の重要性を軽視している場合も、家賃滞納が発生する要因となります。「少し遅れても問題ない」と考える借主が、結果的に長期間滞納してしまうケースも少なくありません。また、賃貸契約に関する知識不足や、契約内容を十分に理解していないことも、借主が家賃滞納を引き起こす要因になります。
その他の原因
貸主と借主の間でコミュニケーションが不足している場合や、契約時に詳細な審査が行われていない場合も、トラブルが起きるリスクを高めます。特に、契約内容が曖昧な場合や保証人が不在の場合には、問題が大きくなる可能性があります。また、貸主が定期的なフォローを怠っている場合、借主の状況を見逃してしまうことがあります。
中西諒太借主がどういった状況で家賃滞納になるか知っておくことは今後の賃貸経営をする上でも役立ちます。借主側からみた家賃滞納については以下の記事でも解説していますのでご参考ください。
関連記事：【知らないと危険】家賃滞納が招く強制退去のリスクと避ける方法5選！
家賃滞納が発覚したときに行うべき初期対応
家賃滞納が発生した場合、初期対応を迅速かつ適切に行うことが重要です。
借主への連絡方法
まず、家賃滞納が確認された時点で、速やかに借主に連絡を取りましょう。この際、感情的にならず、冷静に状況を確認することが大切です。電話やメールなど、記録が残る形で連絡を行うと後々の証拠として役立つことがあります。
連絡の際には、「家賃がまだお支払いいただけていませんが、何か問題がございましたか？」といった形で状況を確認し、解決策を探る姿勢を見せることが重要です。
書面での通知
口頭での確認だけではなく、書面での通知も重要です。滞納の事実を伝える「督促状」を内容証明郵便で送ることで、借主に支払いの必要性を認識させるとともに、法的手続きに進む場合の証拠としても利用できます。
督促状には、滞納額や支払い期限を明確に記載することが重要です。また、「支払いが行われない場合、法的手続きに進む可能性がある」といった一文を加えることで、借主に支払いを促す効果が期待できます。
滞納期間に応じた対応
滞納期間が1か月以内の場合は、借主と柔軟に話し合い、解決策を見つけることが可能なケースが多いです。しかし、滞納が3か月以上続く場合には、法的手続きの準備を始める必要があります。特に、借主が連絡を無視する場合や、支払いの意思が見られない場合は、早めの専門家への相談が推奨されます。
家賃滞納問題を解決するための具体的なステップ
家賃滞納が解決しない場合は、次のようなステップで対応を進めることを検討しましょう。
支払い計画の提案
借主と話し合い、分割払いの計画を立てることは効果的な方法です。例えば、「次回の給料日に一部を支払い、残額を翌月に支払う」という形で、現実的なプランを立てると良いでしょう。この際、借主の生活状況を把握し、実行可能な提案を行うことがポイントです。話し合いの結果は書面に残し、両者が合意したことを確認できる形にすることが重要です。
保証会社の活用
保証会社を利用している場合は、保証会社に連絡し、滞納分を立て替えてもらうことができます。保証会社が未利用の場合は、今後のリスクを軽減するために契約を検討すると良いでしょう。保証会社を利用することで、借主の審査基準を高めることができるため、滞納リスクを未然に防ぐ効果も期待できます。
法的手続きの準備
借主との話し合いで解決が見込めない場合は、弁護士など専門家に相談し、法的手続きに進む準備を始めます。この段階では、過去の督促状ややり取りの記録が重要な証拠となります。また、借主の滞納理由や経済状況についての情報も集めておくと、裁判での手続きをスムーズに進めることができます。
強制退去の手続きと流れを徹底解説
借主が家賃を支払わず、退去にも応じない場合、法的手続きを通じて強制退去を行う必要があります。
管理会社に連絡
家賃の滞納が発生したら、まずはじめに管理会社に連絡します。ここで重要なのは、家賃の振り込み期日から1日でも遅れた場合、すぐにでも連絡することです。
家賃滞納者は督促が遅くなるほど「ここのオーナーは少しくらい振り込みが遅れてもなにも言わない」と高を括ります。連絡時には滞納理由のヒアリングだけではなく、当日中に必ず振り込むように伝えましょう。
連帯保証人や保証会社に連絡
入居者と連絡がつかない場合は連帯保証人や保証会社にすぐに連絡します。
連帯保証人と借主の関係にもよりますが、連帯保証人も自分が好き好んで払いたいわけではないので、借主に注意してくれることが多いです。もちろん、それでも借主と連絡がつかない場合は連帯保証人に家賃を代わりに払ってもらいましょう。
中西諒太私の場合、滞納があって借主に連絡がつかない場合は連帯保証人にも同時に何回も電話していました。家賃は契約で決められた期日に払うことになっているので、遠慮する必要はありません。
内容証明を送る
家賃を滞納して1ヶ月以上が経過したら内容証明郵便を出すように管理会社に依頼しましょう。
内容証明郵便とは、郵便局が差出人や宛先、内容、差出日などを証明する郵便サービスです。法律や契約に基づく通知や請求書、時効の完成を阻止したい場合などに利用されます。
契約ウォッチより引用
内容証明郵便を送ることで、賃借人に督促した記録を残すことができます。もちろん、内容証明郵便を送って家賃を振り込んでくれるのであれば越したことはありませんが、もし滞納が続いた場合は次の法的措置に備えることができます。
明け渡し請求
内容証明郵便を送ってもなんの反応もない場合は次の手続きに進みます。
次の段階は明渡し請求です。
明け渡し請求とは、裁判所を通じて借主に物件の明け渡しを命じる手続きです。まず、裁判所に訴訟を提起し、証拠を提出します。訴訟には通常数か月を要し、その間に借主が自発的に退去するケースもありますが、判決が出た場合は、裁判所の指示に従って手続きを進めます。
強制執行までの手順
強制執行が命じられると、裁判所の執行官が物件を訪れ、借主に退去を促します。この手続きは法律に基づいて行われるため、オーナー自身が無理に借主を追い出そうとする行為は避けるべきです。執行官の立ち会いのもと、借主の荷物の運び出しや物件の鍵の引き渡しが行われます。
費用と時間の目安
強制退去には、裁判費用や執行費用が発生します。これらの費用は数十万円に及ぶこともあるため、事前にしっかり準備をしておきましょう。長期化した場合のコストを考慮し、できるだけ早期に解決策を見つける努力が必要です。
家賃滞納を未然に防ぐための予防策
トラブルを防ぐためには、事前の準備と対策が欠かせません。
信用調査の重要性
賃貸契約時には、借主の信用調査を徹底することが重要です。収入証明や雇用証明書を確認し、保証人や保証会社を利用することでリスクを軽減できます。契約時に借主の収入や生活スタイルを詳細に把握することで、将来的なリスクを回避できます。
借主とのコミュニケーション
定期的に借主と連絡を取り、生活状況を把握することで、滞納の兆候を早期に発見できます。良好な関係を築くことが、トラブル防止につながります。たとえば、家賃支払い期日が近づいた際にリマインダーを送るなどの工夫も有効です。
滞納保険や保証会社の活用
滞納保険に加入することで、万が一の滞納リスクを軽減できます。また、保証会社を利用することで、滞納が発生した場合の対処がスムーズになります。これらのサービスを活用することで、賃貸経営の安心感が大きく向上します。
まとめ
家賃滞納は賃貸経営において避けて通れない問題ですが、早期に適切な対応を行うことで、被害を最小限に抑えることが可能です。初期対応から法的手続き、予防策まで、この記事で紹介した内容を参考にして、安心した賃貸経営を目指してください。借主との良好な関係を保ちながら、リスクを減らす取り組みを継続的に行うことが成功のカギとなります。
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