賃貸物件を運営するうえで、「管理会社」はとても重要なパートナーです。空室を埋めるための入居者募集や、トラブルの解決、建物のメンテナンスなど、管理会社が担う役割は多岐にわたります。
しかし、管理会社の中には業務連絡や空室対策など、満足のいく対応をしてくれず、管理会社を変更しようか迷っているオーナーの方も多いのではないでしょうか？
管理会社がきちんと対応してくれないと空室が続いたり、直接賃貸経営に支障がでるリスクがあるので不安に感じるのは当然のことです。
そこで今回は、管理会社の変更と注意点について徹底的に解説していきます。現在、依頼している管理会社の対応が悪いと少しでも感じているオーナー様にとって役立つ内容となっています。
本記事を最後まで読むことによって、より安心して賃貸経営をしていくためのノウハウがわかります。
中西諒太私は賃貸管理会社で働いていたことがあり、不動産オーナーとしての経験もあります。両方の立場だからこそわかったことを解説していきます。少しボリュームはありますが、賃貸経営をしていく上では必ず知っておきたい内容となっていますので、ぜひ最後までお付き合いください。
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管理会社を変更した方がいいケース
まずはじめに、管理会社を変更した方がいいケースについて解説します。既に何かしらの不満を持っている方もいるかもしれませんが、ここで紹介する特徴に当てはまっていたら前向きに管理会社の変更を検討しましょう。
管理会社を変更した方がいいケースは主に３つあります。
- 連絡漏れや報告が遅い
- 管理費が高い
- 空室が埋まらない
具体的に解説します。
連絡漏れや報告が遅い
まず、一番多いのが管理業務の連絡漏れや報告が遅いという点です。
管理会社の中には入居トラブルや設備不良のときに連絡しないまたは遅くなることがあります。
特に多いのが、設備の故障時には連絡がなかったのに、後になって「修理したので振り込みして欲しい」と連絡があることです。もちろん、あらかじめ決めた金額の範囲内の修理であれば報告しなくてもいいというケースもありますが、そうではない場合はきちんと報告するのが管理会社の役割です。
また、オーナーに対し連絡が遅いということは、入居者への連絡も遅い可能性が極めて高いです。入居者対応が遅いと退去につながったり、家賃滞納されるなどのリスクもあります。
百歩譲って、ときどき連絡漏れがあるくらいならまだしも、常習的に報連相がない場合は管理会社の変更を検討しましょう。
管理手数料が高い
管理会社を変更した方がいいケースの２つめは管理会社の手数料が高いというものです。
管理手数料の平均は5%前後が相場です。
管理手数料は毎月一定でかかるものなので、不動産の収益に直接関わってきます。確かに管理手数料を安くできれば不動産の利回りも確保できるというメリットもありますが、管理手数料が安いからといって管理会社を選んでしまうと思わぬところで損してしまう可能性があるので注意が必要です。
というのも、管理手数料は対応や業務内容によっても変わってくるので、一概に安ければいいというわけでもありません。
管理業務の質や量と管理手数料を比較して、割高と感じる場合は管理会社の変更を検討しましょう。管理手数料について詳しくは別の記事でも解説していますのでご参考ください。
関連記事：賃貸管理手数料の相場や上限はどのくらい？手数料を抑えるコツもあわせて解説！
空室が埋まらない
空室が3ヶ月以上続いている場合は注意が必要です。
空室が埋まらないのは大きく２つの理由が原因のケースが多いです。
「家賃が明らかに相場より高い」か「管理会社の対応が杜撰」かです。
空室対策はリフォームだけではなく、広告やキャンペーン、清掃などできることはたくさんあります。明らかに家賃が相場より割高でない上に、毎回空室が長く続く場合は管理会社の力量を疑った方がいいでしょう。
参考までに、基本的な空室対策について以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：【オーナー必読！】空室対策のプロが教える効果抜群のアイデア集
管理会社の選び方
管理会社を選ぶ際には一定の基準があります。管理会社の変更を検討されている場合は選び方を注意して新しい管理会社を探していきましょう。
管理会社の種類
管理会社といっても規模や業務内容によってもさまざまです。
全国展開か、地域密着か。仲介業務をメインか、管理業務がメインか、などです。
地方の場合は地域密着だったり、自主管理の場合は仲介メインの会社を選ぶ傾向があります。
| 全国展開 | 地域密着 | FC系 | |
| 仲介メイン | ミニミニハウスメイト | アパマンショップエイブル | |
| 管理メイン | 大和リビング、大東建託 | 三好不動産 |
・担当者の対応次に選ぶ基準となるのが担当者の対応です。いくら表面上は良いサービスを提供しているように見える管理会社でも担当者の対応が悪ければ管理にも悪影響が出てきます。
サービスが良いと思って管理委託を任せたのにもかかわらず、担当者の対応が悪すぎて管理費だけが無駄になったというケースは少なくありません。管理費だけではなく空室まで増えたら目も当てられません。
事前にどういったスタッフが担当してくれるのか確認しておくことが重要です。
トラブル対応ができるか
賃貸経営はトラブルが絶えません。特に入居者トラブルは騒音やゴミ問題など日常的にある物件もあります。
トラブルを放置していれば、当然入居者の不満も溜まり、一斉退去されるということにもなりかねません。
トラブル対応で重要なのは「質」と「スピード」です。管理会社によってはトラブル対応のノウハウがなかったり、人員が確保できずに対応が遅いところもあります。
きちんとしたノウハウがあり、スピード感を持って対応してくれる管理会社を選びましょう。
管理会社の選び方については以下の記事でも詳しく解説していますのでご参考ください。
関連記事：【宅建士監修】賃貸管理会社の選び方は？悪徳業者の見分け方や注意点をプロが徹底解説！
管理会社変更の手続き
新しい管理会社が決まったら管理会社変更の手続きに進みます。
解約の連絡をする
まずはいまの管理会社に解約の連絡をしましょう。
管理会社によっては解約の条件が違うので注意が必要です。管理会社によっては解約の3ヶ月前に連絡しなければいけなかったり、違約金が発生するケースもあります。
また、いまの管理会社には新しい管理会社から連絡があると知らせましょう。あとの大まかな手続きは新しい管理会社が行ってくれます。
管理の引継ぎ
新しい管理会社が契約書類や保証会社・保険の引継ぎをします。保証会社や保険によっては引継ぎできない場合があるので注意が必要です。
新しい管理会社を探すまでに、今の管理会社から保証会社や保険が引継ぎできるか確認をとっておいた方が新しい管理会社がスムーズに手続きでき、安定した賃貸経営にもつながります。
管理会社を変更する際の注意点
管理会社を変更する際の注意点を把握しておきましょう。
解約までの管理がおろそかになる可能性がある
管理会社を変更するときは解約までの期間に管理がおろそかになる可能性があります。どうせ管理会社がかわるのだから下手に対応してトラブルになるより、最低限の対応だけにしておこうと考える管理会社や担当者もいるので注意が必要です。
特に管理変更直前までトラブルで揉めていたり、空室が続いていた場合はさらに悪化する可能性もあります。管理会社を変更するタイミングを見極めるのは難しいですが、なるべくキリが良いタイミングで切り替えるのが重要です。
契約内容のチェック
新しい管理会社を探す際も契約内容のチェックを徹底しましょう。
特に重要なのが次の３つです。
- 業務内容と料金
- 解約予告期間、違約金
- 敷金などの預かり金
これらの条件は物件や管理状況によっても変わります。自分が管理している物件に合った条件で対応してもらうことが重要です。
保証会社、火災保険のチェック
管理会社が変わると引き継ぎできない保証会社や火災保険があります。きちんと引継ぎできないと入居者からのクレームにもつながります。
あらかじめ今の管理会社から確認をとった方がトラブルを防げます。管理会社に確認を取る際は項目をまとめておくのがおすすめです。
まとめ
最後にまとめです。
管理会社の変更は委託したい管理業務は明確にしておきましょう。賃貸管理ではオーナー側が自分がして欲しい業務内容と管理手数料が合っていないケースが多いです。
事前に管理業務を明確にしておくことでトラブル防止にもつながります。
また、管理会社を選ぶ際は評判を鵜呑みにしないことです。
他の人たちの評判が良い管理会社だとしても、その会社が提供しているサービスが自分に合っているとは限らないからです。
もしどの管理会社を選べばいいかわからないという場合は冒頭に紹介した賃貸管理の窓口という一括見積もりサイトがおすすめです。専門の見積もりサイトだからこその管理ノウハウやネットワークがあるので、自分に合った管理会社が見つけやすいです。少しでも賃貸管理の窓口が気になる場合は、まずは査定をしてみてどのように賃貸管理をすればいいのか提案を受けてみましょう。
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- 全国の不動産会社から選べる！
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