先日、神戸市で空室税の導入を検討しているというニュースを見かけました。
空室税は主にタワマン建設に関して規制する法律ですが、賛否両論です。
特にデメリットやリスクについてきちんと理解しておくことは重要です。
そこで今回のヤマワケエステートのニュースから、不動産クラウドファンディングについてのリスクやデメリットについても解説していきます。
これから不動産クラウドファンディングを始める方はもちろん、投資の知識として知っておきたい人にとっても役立つ内容となっていますのでぜひ最後までお付き合いください。
中西諒太私自身、現在不動産会社を経営しています。本記事では専門家や実体験に基づいた解説をしていきます。
ちなみに私が経営する城都不動産では、一都三県を中心に不動産事業をしています。お気軽にご相談くださいませ。
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タワマン空室税ニュースの概要
今回のニュースは、毎日新聞で取り上げられていたものです。
都心部のマンション価格高騰が続くなか、神戸市は全国に先駆けて、タワーマンションの空室所有者に課す「空室税」の導入に向けた検討を始めた。
神戸市のベイエリアに今春、住友不動産の分譲マンション「ベイシティタワーズ神戸EAST」（地上27階建て）が開業する。
既に入居が始まった「WEST」（同）の上層階には1戸で約2億円の部屋もあるが、「売れ行きは好調」（広報担当者）だという。
このタワマンは規制区域内にあるが、条例施行前に着工していたため建設が認められた。市中心部で「最後のタワマン」と呼ばれている。
毎日新聞より引用
ちなみにタワマンとは２０階建以上の超高層マンションのことです。
今回の空室税は、タワマンのみを対象とした税を導入すれば全国の自治体で初めてとなりますが、以下のように所有者が居住していない住居に税金を課す制度はすでにあります。
- 国の空き家対策特別措置法
- 熱海市の別荘等所有税(別荘税)
- 京都市の非居住住宅利活用促進税
熱海市では別荘等所有税(別荘税)を導入しています。(→熱海市長が目論む「入湯税と宿泊税」の二重取り)。熱海市は住民登録をしていない別荘所有者には固定資産税に加え、別荘税を課している。税率は延べ床面積1平方メートルにつき年額650円です。
京都市では非居住住宅の所有者を対象とした「非居住住宅利活用促進税」を導入することとが決まり、課税開始は令和11年度を予定しています。その理由として、「京都市に居住を希望する人への住宅の供給を妨げるとともに、防災上、防犯上又は生活環境上多くの問題を生じさせ、地域コミュニティの活力を低下させる原因」を挙げています。
空室税検討の背景
今回、神戸市が空室税を検討するに至っては日本の不動産市場を含め、さまざまな背景があります。
適正価格の保持
なんの規制もしないままだと、投資やセカンドハウス目的の所有が増えることで、価格が高止まりし、居住目的で本当に住みたい人が購入できなくなり、貴重な住宅ストックが活用されていない可能性があります。
特に晴海フラッグなど都内のタワマンでは法人や外国人の登記が目立ちます。
入居開始から半年が過ぎた2024年6月時点で、完成済み17棟・2690戸のうち、3割以上の943戸に住民票の登録がなされていなかったことがNHKの調査報道で明らかになっている。住居として利用されていない部屋は、ほとんどが法人による購入で、中国を筆頭に海外勢による購入も目立つ。
ほとんどは投資目的とみられ、賃貸物件として運用されているのは300戸以上。転売も続出しているほか、物置などのレンタルスペースとして貸し出す例や、部屋を細かく区切って住居用に貸し出す例もあると報告されている。
JBpressより引用
ちなみに外国人が日本の不動産を購入するのを制限する法律はありません。北海道のニセコも買われ放題とさまざまなニュースで取り上げられています。
タワマンでは高層階に行くほど、空室が目立ちます。高層階ほど富裕層を中心に人気が高いので、値上がりしやすく、キャピタルゲイン目的（転売での値上がり）で購入している証拠です。
こういった購入者層は、当然居住目的ではなくここぞとばかり買い漁っていて節操がありません。リノベして付加価値をつけ、再販や賃貸と貸すならともかく、空室のまま放置するのは日本経済にとって害悪。
中西諒太国内で本当に買いたい人よりも、海外法人や外国人にもっとガンガン課税するべき。既存のタワマンを所有している海外法人や外国人にも課税しまくってもバチは当たりません。
空き家対策
不動産投資家などが所有している物件や相続物件が空き家のままになり住んでいる人がいないと、管理組合が修繕などを決議しにくく、適正なマンションの管理ができなくなるという危機感がでてきます。
タワマン税を検討しているのは将来「廃墟か」の恐れもあるからだといいます。
ちなみにこういったリスクがあるため、マンション新設を規制する条例もすでに制定されています。
高齢になって収入が減った住民が、老朽化したタワマンの膨らむ修繕積立金や管理費を負担できず流出する恐れもあります。また、タワーマンションの建設によって住民が急激に増えると学校などの関連施設も不足しかねないため、空室税で対策を取るというわけです。
タワマン空室税の問題点やリスク
タワマン空室税はメリットもありますが、もちろんデメリットもあります。どういった立場の人がどのような不利益を被る可能性があるのか具体的に解説していきます。
投資家にとってのリスク
タワマン空室税は投資家からの保護という目的もあるため、投資家にとってはデメリットです。キャピタル目的の投資はもちろん、家賃収入目的の場合だとしても空室期間は税金が発生するリスクがあります。特に利回りが低い都心のマンションは、税金でさらに利回りが低くなってします、となれば、投資目的でマンションの購入する人が少なくなる可能性があります。
家賃の値下げ合戦
空室で税金がかかるくらいなら、家賃を下げようとするオーナーが増える可能性があります。
ただ、現状のタワマンは相場が高くなっているので、本来の適正家賃で落ち着く方向になるでしょう。
人口減少
神戸市は人口が減少しており、タワマン建設抑制政策によって、人口減がさらに進むとの見方もあります。タワマン建設、人が住む、飲食店や商業施設が建てられるという流れもなくなるでしょう。
まとめ
タワマンの空室税によってどのくらいの効果があるかは未知数です。理論的にはメリットがあることも裏目に出たり、逆に思ってもいない効果が出る可能性もあります。
そのため、何が起こるかわからない以上はいきなり高額な税金をかけるよりも、段階を設けたり、減税措置を作って様子もみるのも一つの方法だと思います。
タワマン空室税は投資マンションの購入を検討している場合、税金は投資家にとってはは利回りにも影響するし、居住用に買う人にとっては返済に関わってくる問題です。
今後は不動産にかかわる税金もさまざまな部分で上がる可能性もあるため、情報にアンテナを貼っていく必要があります。常に必要な情報を収集し、自分にとってどういったリスクやデメリットがあるか把握しておくことが不動産において重要です。
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