不動産競売の流れと期間を徹底解説！
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任意売却を検討されていて競売について知っておきたい方もいるでしょう。本記事では競売までの流れと期間について解説していきます。
競売とは民事執行法に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うとｍその不動産を裁判所が売却する手続きです。（Wikipediaより）
任意売却を検討する上では競売の流れと期間を知っておくことはとても重要です。それは任意売却には期間が決められているからです。期間について知っておかないと、せっかく任意売却できる案件にもかかわらず、競売になり悲惨な結果を迎えてしまうリスクがあります。
本記事では下記のように3つに分けて競売の流れを解説していきます。
- 住宅ローン滞納から競売まで
- 競売開始から開札まで
- 開札から強制退去まで
競売の流れと期間について知っておくことは任意売却を計画的に進めることにもつながりますのでぜひご参考ください。
任意売却会社の中には買い叩いてくる悪質な業者もあるので要注意です。そういった悪質業者を見分けるためには複数の不動産会社を比較することが重要です。比較をし、自宅の正しい売却価格がわかれば、自分にとって最適な売却手段を知ることができ、高額売却にもつながります。
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住宅ローン滞納から競売までの流れ
住宅ローン滞納から競売までは７〜8ヶ月程度です。
住宅ローンの滞納が続くと、債権者は競売に向けて動き出します。もちろん滞納をしてすぐに動き出すとは限りませんが、いったん競売になってしまうと任意売却に間に合わなくなってしまいます。
約6ヶ月分の滞納が溜まり、債権者が競売の申し立ての準備をし、そこから1.2ヶ月で裁判所の競売の開始決定がされてしまうという流れです。
競売までの流れを把握しておくことで、任意売却をいつまでにすればいいのか検討する材料になります。
時系列順に解説していきます。
督促状が届く
滞納1〜6ヶ月目。
住宅ローンを滞納すると最初の段階では比較的やわらかい対応です。
2.3ヶ月滞納が続くと金融機関など債権者から支払いの催促通知が届きます。最初のうちははがきで届きますが、滞納が進むと内容証明郵便で届くことになります。この通知を無視すると金融機関から支払いの意思がないとみなされます。
払うつもりだったという言い訳は債権者には通用しません。任意売却の手続きを進めるのも可能な時期なので、なるべく早い決断と対応が必要なタイミングです。
滞納が続くと信用情報機関にも登録されクレジットカードを作ったり新しくローンを組むのが難しい状況になるので注意しましょう。
一括返済を求められる
滞納5〜6ヶ月目。滞納が続くと”期限の利益”を失い、ローンの一括返済を求められます。
この状況になると金融機関との交渉も難しくなります。
残債が時効になるのを利用しようと考える人もいますが、債権者もそのリスクを把握しているので時効が成立するのは現実的ではありません。
代位弁済通知が届く
滞納6〜7ヶ月目。期限の利益を喪失すると代位弁済通知が届きます。代位弁済通知は保証会社が債務者の代わりにローンを返済したことを知らせるものです。債権が金融機関から債権回収会社に譲渡され競売に向けて本格的に動き出します。
債権回収会社・・・サービサーともいわれます。弁護士法の特例として特定金融債権の管理や回収を業として行う会社。（Wikipediaより）
裁判所へ申し立てされる
滞納8ヶ月。債権回収会社が競売を裁判所に申請します。債務者のもとには物件差し押さえ通知が届きます。裁判所が競売の申請を受理すると債務者への調査が始まります。
競売開始決定通知が届く
滞納8〜9ヶ月目。競売決定通知が届くタイミングです。競売決定通知が届いたら半年いないには物件が強制的に売却されてしまいます。
競売開始から開札までの流れ
ここからは競売が開始されてから開札されるまでの流れを解説していきます。
競売開始決定から開札までは5~7ヶ月です。
債権者から競売が申し立てられ、裁判所が受理すると「競売開始決定通知」が自宅に届きます。その後は現況調査や入札という流れになります。
現況調査
競売開始決定後１〜2ヶ月程度で裁判所執行官が自宅の調査に来ます。このときに不動産鑑定士が同行します。
調査によって物件の売却価格を決める評価書が作成され、裁判所へ提出されます。
現況調査は事前に訪問日が通知され、立ち会いを求められます。どうしても都合がつかない場合は日程変更をしてくれる場合があります。
開札日が通知される
現況調査後2〜3ヶ月。入札の期間と開札日が通知されます。競売を取り下げる最後のタイミングです。開札日の2日前までに債権者から任意売却の許可をもらわなければなりません。
もし許可をもらえなかったり、開札日を迎えてしまうと競売を中断できなくなります。
ネット（BIT)に公開
入札期間の2〜３週間前には裁判所のホームページBIT https://www.bit.courts.go.jp/app/top/pt001/h01 に掲載されます。
BITには物件情報が細かく掲載されてしまうため、自宅が競売に出されたことが周囲に知られてしまう可能性があります。
期間入札の開始
裁判所からの通知書に記載された期間で入札が開始され、この期間に入札する人や金額を通知します。
入札期間や約１週間ほどで入札期間が終わると開札になり落札者が決定します。
開札期日
入札期間が終わり開札期日を迎えると、最も高い金額で入札した人が落札者になります。開札日を迎えた時点で落札者が確定するため、競売の取り下げができなくなります。
開札から強制退去までの流れ
開札から強制退去までは約2〜3ヶ月です。
開札して落札者が決まると、数日で売却許可決定がなされます。
その後1ヶ月いないに落札者が代金を納付するという流れになります。
落札者の代金納付によって、不動産の所有権が落札者に移ります。
つまり、自宅が自分の家だと言い張っても法律上は成立しません。
居座って2ヶ月経つと強制退去を迫られます。
売却許可決定
開札日から１週間で裁判所が売却許可決定を出します。
基本的には売却許可が決定されます。売却許可決定から１週間いないに債務者からの不服申し立てがなければ売却決定が確定します。
代金納付期限日
落札者は売却許可決定から約1ヶ月以内に代金を納付する必要があります。落札者が代金を支払うと所有権が落札者に移転します。
自宅から退去
落札者が代金を支払うと自宅退去をする必要があります。所有権が落札者に移転するからです。また、競売の場合は任意売却とは違って引っ越し代を自身で捻出する必要があります。
任意売却の場合は売却費用から引っ越し代を捻出することが可能です。
引渡命令申立て
もし所有権移転後も居座り続けた場合、落札者によって「引渡命令申立て」が行われます。
引渡命令申立てが行われると裁判所から自宅の引渡を命令されます。
強制執行
自宅に居座り続けた場合、強制執行になります。
落札者が強制執行を申立て、1ヶ月前後で執行官が訪問し、強制執行日を予告します。
強制執行日は予告をしてから1ヶ月以内に設定されます。
競売を回避するためには
住宅ローン滞納の期間が長いほど競売になる可能性が高くなります。そうならないためには少しでも早い対応が必要です。
競売になると引っ越し代が自費になったり、自己破産する可能性が高くなるなど多くのリスクがあります。
そうならないためには任意売却がおすすめです。任意売却はさまざまな専門家に相談することができます。
自身の状況に合った専門家に相談していきましょう。
任意売却会社の中には買い叩いてくる悪質な業者もあるので要注意です。そういった悪質業者を見分けるためには複数の不動産会社を比較することが重要です。比較をし、自宅の正しい売却価格がわかれば、自分にとって最適な売却手段を知ることができ、高額売却にもつながります。
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