任意売却の相場や適正価格はどのくらい？競売や通常売却との違いや注意点を徹底解説！
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任意売却を検討していてどのくらいの価格で売却できるのか相場を知りたい方もいるでしょう。
結論からいうと、任意売却は通常の不動産売却の８〜9割が相場です。もちろん相場以上で売却することも可能です。もちろん売却方法によっても最終的な価格は変わってきます。
本記事では通常売却や競売と比べながら任意売却の相場や適正価格について解説していきます。売却価格が相場や適正価格より低くなるリスクだけではなく、どうすれば高く売却することができるのかについても触れていきます。
任意売却を検討している方にとっては必ず役に立つ内容となってますのでぜひご参考ください。
任意売却会社の中には買い叩いてくる悪質な業者もあるので要注意です。そういった悪質業者を見分けるためには複数の不動産会社を比較することが重要です。比較をし、自宅の正しい売却価格がわかれば、自分にとって最適な売却手段を知ることができ、高額売却にもつながります。
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任意売却とは
まず任意売却についてかんたんにおさらいしておきます。
もし任意売却の基礎知識を知っている場合はここは読み飛ばしても大丈夫です。
任意売却と競売との違い
任意売却は住宅ローンの返済が厳しく、滞納が続いた場合に選ばれる不動産売却方法です。
任意売却は下記のように競売にはないメリットがたくさんあります。
その中で売却価格についても競売よりも高く売れやすいというのがメリットです。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の7割程度 | 市場価格に近い価格 |
| プライバシー | 新聞やネットで公開 | 基本的に周囲に知られない |
| 持ち出し | 引っ越し費用や諸費用 | 費用の持ち出しなし |
| 残債 | 多く残る | 競売よりも少なくなりやすい |
任意売却のメリット・デメリット
任意売却にはメリットとデメリットがあります。それぞれ把握しておくことで、任意売却をする場合にスムーズに進めていくことができます。
- 残債の計画が立てやすい
- 競売よりも高く売れやすい
- 競売よりも早く終わる
- 引っ越し費用を確保しやすい
- 引っ越し時期を調整できる
- 近所に知られない
- 信用情報に登録される
- 連帯保証人などの同意が必要
- 買い手がつかない可能性がある
- 競売より手間がかかる
- 悪質業者に騙されるリスクがある
任意売却のメリット・デメリットについて詳しくは下記記事で解説しています。
任意売却で残債が残ったら
任意売却をしたからといって残債がなくなるわけではありません。ローンを滞納している人には残債の時効を利用しようと考える人もいますがそれも難しいです。
ただし債権者との交渉によっては残債の金利を減らしてもらったり返済期間を延ばしてもらうことも不可能ではありません。
残債については下記記事をご参考ください。
任意売却の相場や適正価格について
任意売却は競売とは違い売却相場が下がりにくいです。債権者は少しでも高い金額で売却できた方が回収できる残債額が高くなるからです。
もちろん任意売却には期間内に売却しなければならないので売却金額が相場よりも低くなることがあります。
とはいえ最初は強気の価格でも売却募集できるのは大きなメリットです。
相場の7割前後になる競売に比べると任意売却はいかに残債を減らしやすいのかがわかります。
任意売却が相場より安くなるとき
任意売却は相場と同じくらい、場合によっては高く売れることもあります。
ただ、やり方や状況が悪い場合は相場よりも安くなることもあります。
どのようなケースだと相場より安くなるのか把握しておくことで、あらかじめ対策をとることができます。
任意売却が相場より安くなるのは下記のようなケースです。
- 売却期間に余裕がない
- 業者に販売力がない
- 物件に欠陥がある
具体的に解説していきます。
売却期間に余裕がない
任意売却は通常の不動産売却とは異なり、競売が始まるまでの間に買い手を見つけなければなりません。
おおよそ1年以内には売却する必要があります。売却活動に苦戦していると、債権回収のため競売手続きに進んでいきます。
当然、売却を早めるために相場より安く売り出さなければならない場面も出てきます。計画的に任意売却を進めていかないと、相場より安く売らなければならないリスクが上がります。
業者に販売力がない
不動産は販売業者に販売力がないと売却活動が難しくなります。特に任意売却の場合は期間内に売却しなければならないという制約があるため、通常の不動産売却よりも販売力が必要です。
任意売却のノウハウがあって不動産仲介に慣れている業者を選べば、すこしでも高い価格で売却できる可能性が上がります。
任意売却を進めていくなかで、不動産売却の方法についても学んでいくことが重要です。
物件に欠陥がある
不動産購入者は物件のさまざまなところを総合的に見て購入するか判断します。
そのため物件に欠陥があると購入を見送られる可能性が高くなります。
任意売却は瑕疵担保免責されるので雨漏り、シロアリなどの害があれば売却するのは難しくなります。
瑕疵担保免責・・・・不動産の瑕疵（品質・性能・状態などの欠点）について、売主が責任を負わないこと。確認しにくい部分での不具合については、基本的には売主は修繕費用を負担するが、免責の場合は負担しなくてもいい。
また任意売却の場合は自宅に住んだまま内覧してもらうことになります。内覧のときに部屋が汚いと、それだけで購入検討者に不快感を与えてしまいます。すこしでも高い金額で売却するためには清掃したりできる限りの補修を行うなどの努力も必要です。
任意売却で高く売却するコツ
任意売却で少しでも高い金額で売却するための方法があります。
具体的に解説していきます。
金融機関と交渉する
任意売却は自分の判断だけで売却金額を決めることはできません。それは金融機関などの債権者主体で進められるからです。
任意売却は売却までの期間が決められているため、あまりに高い金額だと債権者から承諾を受けられない可能性があります。
期間内に売却できないと競売になり返済してもらう金額が減り債権者にとって不利益になるからです。
任意売却で高く売却するためには売却期間を考慮して売却価格を金融機関に交渉する必要があります。返済計画や売却活動について具体的に金融機関に提案できれば高く売却することにつながります。
任意売却に強い業者を選ぶ
弁護士・司法書士・不動産会社など任意売却の相談先は人によって違います。
どこの業者でもいいわけではなく、ノウハウや経験がある業者に依頼することが任意売却成功への一歩になります。
任意売却会社の中には買い叩いてくる悪質な業者もあるので要注意です。そういった悪質業者を見分けるためには複数の不動産会社を比較することが重要です。比較をし、自宅の正しい売却価格がわかれば、自分にとって最適な売却手段を知ることができ、高額売却にもつながります。
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