【先行申し込み vs 先行契約】知らなきゃ損する選び方完全ガイド

賃貸物件を探しているとき、早めに行動しないと良い物件がすぐに埋まってしまうことがあります。このときよく耳にするのが「先行申し込み」と「先行契約」という言葉です。

お部屋探しが初めての方にとってはあまり馴染みがない単語かもしれません。実際、筆者も不動産業界で働くようになってから知りました。

どちらも気に入った物件を押さえるための方法ですが、違いや選び方を知らないと後悔することもあります。

たとえば、内見後に「もっと良い物件が見つかったからやっぱりキャンセルしたい」と思うことや、契約した後に条件の違いからトラブルに発展するケースもあります。

そこで本記事では、先行申し込みと先行契約の違いや、それぞれのメリット・デメリットをわかりやすく解説します。また、実際に起こり得るトラブルや失敗例も交えながら、最適な選び方をお伝えします。「なんか難しそうだから知らなくてもいいかな」と思う方もいるかもしれませんが、お部屋探しをする上では重要なことなので、ぜひこの機会に知っていただければ幸いです。

中西諒太

私自身、現在不動産会社を経営しています。本記事では専門家としての実体験に基づいた解説をしていきます。

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先行申し込みと先行契約の違い

まずは先行申し込みと先行契約の違いについて解説します。

それぞれ以下のような特徴があります。

先行申込・・・入居中でまだ退去していない部屋を内見する前に申し込むこと。申し込み後に退去し内見して契約に進めるか判断する。

先行契約・・・入居中でまだ退去していない部屋を内見する前に契約すること。退去日が先の場合、退去するまでに契約が終わることもある。

先行申込、先行契約どちらにも共通しているのは、対象の部屋がまだ入居中で内見できない部屋であることです。先行申し込みは内見後に部屋がイメージ通りでなければ基本的にはキャンセルできます。一方で先行契約は先に契約手続きに進むので、内見後にキャンセルはできません。

以下は先行申し込みと先行契約の違いをまとめた表になります。

次は先行申し込みと先行契約についてそれぞれ詳しく解説します。

先行申し込みについて

先行申し込みは、まだ入居中の賃貸物件を内見できる前に「とりあえず押さえる」ための方法です。「内見するまで申し込みするのは抵抗がある」という方もいますが、それでも人気物件は先行申し込みや先行契約が入るのは当たり前です。

特に繁忙期はどの物件も２番手、３番手まで入ることも多く、のんびり内見してから申し込むというようなスピード感ですと、とてもではありませんが良い部屋に住むのは難しいです。

先行申込や先行契約をする方たちは、物件資料や写真だけを見て絞られています。「そんな難しいことはできない」と思うかもしれませんが、あらかじめ物件を絞っていけば慣れてきます。

さすがに先行契約はもともとその部屋の中を見たことがあったり、どうしても住みたい人ではないとおすすめできませんが、先行申し込みをうまく使えるようになれば内見してから申し込むよりもはるかに良い物件に住める確率が上がります。

先行申し込みのメリット

次は先行申し込みのメリットについて解説します。

先行申し込みは先行契約とは違い、契約まで進まないため、契約を急がずに、じっくりと物件の条件や自身の生活に合うかどうかを検討することができます。初めて賃貸契約をする人や、慎重に選びたい人に適しています。

賃貸は特に競争率の高いエリアでは、人気物件がすぐに埋まってしまいます。先行申し込みを活用することで、ほかの人に取られる前に物件を一時的に確保することが可能です。

先行申し込みをし、実際にイメージと違う場合はキャンセルもできるため、相当気に入ったら迷わず先行申し込みしましょう。

契約手続きに進む前であれば、キャンセルが認められる場合が多いため、決断に迷っている人にも安心です。「内見後に想像と違った」「別の物件が気に入った」などの理由で柔軟に対応できます。

ただし、物件によってはキャンセル料がかかったり、「キャンセルできない先行申し込み」として、キャンセルしないという覚書を書かされる物件もあります。先行契約ほどの縛りはないものの、キャンセルできない覚書を書いてキャンセルした場合は管理会社や仲介会社の信頼を損ない、２度と同じところで審査が通らなくなる可能性もあるため慎重に検討しましょう。

先行申し込みのデメリット

先行契約はメリットも多い分、デメリットもあります。

まず、申し込みをして仮押さえをしたとしても、正式な契約が結ばれていないため、他の人が契約を先に進めてしまう可能性があります。特に競争率の高い物件では先行申し込みしても他の人に取られるケースも少なくありません。

また、不動産会社によっては、申し込み後にキャンセルをした際にキャンセル料や手数料が発生する場合があります。これにより、気軽に申し込んだつもりが予期せぬ費用負担となる可能性があるため、注意が必要です。

さらに、仮押さえをしたまま他の物件を探し続けることで、最終的な選択を先送りにしてしまい、決断が遅れるリスクもあります。内見後にのんびり検討していたら人気物件はすぐに他の人に取られます。

中西諒太

「先行申し込みで１番手だから安心」と気を抜くのは注意しましょう。大家さんからしたら「内見しなくても写真だけで十分判断できるから先に契約させて欲しい。入居後に文句も一切言いません」という人に住んでもらいたいです。

先行契約について

ここからは先行契約について詳しく解説します。

先行契約は、文字通り物件を契約してしまう方法です。この段階で物件に住むことが決まります。先行申し込みと異なり、キャンセルが難しくなるため慎重に判断することが求められます。

先行契約のメリット

先行契約には主に以下のようなメリットがあります。

先行契約の最大のメリットは、物件を確実に確保できることです。

契約が完了した時点で、その物件は正式にあなたのものとなり、他の競争者に取られる心配がありません。特に競争率の高いエリアや人気物件では非常に重要です。また、契約が確定することで、引っ越しスケジュールが明確になり、荷造りや住所変更手続きなどの準備がスムーズに進められるという利点もあります。

先行契約のデメリット

一方で、先行契約には拘束力があるため、キャンセルが難しい点がデメリットとして挙げられます。

契約後に他に良い物件が見つかっても、変更やキャンセルを行う際には違約金や手数料が発生することがほとんどです。また、契約時に敷金、礼金、仲介手数料といった初期費用が必要となるため、資金計画を立てておかないと負担が大きくなる可能性があります。

もちろん、先行契約は内見ができないため契約前に十分な確認を行わないと、条件の違いや設備の不備などのトラブルに発展するリスクもあるため、注意が必要です。

ケース別の選び方

ここまで先行申し込みと先行契約についてそれぞれメリットとデメリットを解説してきました。ここからは先行申し込みと先行契約はそれぞれどういった人が選択すればいいのか解説します。

先行申し込みが向いている人

先行申し込みが向いているのは主に以下に当てはまる方です。

上記のとおり、比較的部屋探しの期間に余裕があり、部屋探しに慣れていない人が先行申し込みに向いています。内見してからでないと判断できず、慎重に進めたい人は先行申し込みを選びましょう。

先行契約が向いている人

先行契約が向いているのは主に以下に当てはまる方です。

何点か挙げましたが、どの物件に住みたいか確定している人は先行契約を選びましょう。先行契約も審査がありますが、それでも先行申し込みよりは物件に住める可能性が上がります。

注意点とトラブル例

先行申し込みの場合

先行申し込み後、キャンセルをする場合、物件によってはキャンセル料がかかる場合があるため、事前に不動産会社へ確認しましょう。また、キャンセルを決めたら、すぐに連絡することでトラブルを防げます。

同じエリアで物件を探している場合、キャンセルするマンションと同じ管理会社の物件がまた見つかることは少なくありません。不動産会社との信頼関係を保つためにも、理由をしっかり説明しましょう。

先行契約の場合

先行契約は内見前に契約手続きまで進むため、契約書の内容と実際の条件が異なることがあります。契約書を十分に確認することが重要です。

また、引っ越し後に設備の不具合が発覚することもあるため、内見時にしっかりチェックしましょう。

よくある質問（FAQ）

ここからは先行申し込みと先行契約でよくある質問について解説します。

先行申し込み後にキャンセルした場合、ペナルティはありますか？

多くの場合、契約前ならペナルティはありませんが、一部の不動産会社ではキャンセル料が発生する場合もあります。事前に確認しておくことが大切です。

先行契約をキャンセルすると違約金が発生しますか？

はい、基本的に契約後のキャンセルには違約金が発生する可能性があります。契約書に記載された条項を事前に確認してください。

先行契約のタイミングはいつがベストですか？

人気物件の場合、早めに契約することが大切です。ただし、慎重に条件を確認した上で決断しましょう。

先行申し込みと先行契約、どちらがリスクが少ないですか？

リスクが少ないのは「先行申し込み」です。確定前にキャンセルが可能なので、迷っている場合はこちらを選ぶと良いでしょう。

まとめ

「先行申し込み」と「先行契約」は、物件を確保するための重要な手段です。それぞれにメリットとデメリットがあるため、自分の状況や物件の競争率を考慮して選ぶことが大切です。

しっかりと情報を確認し、後悔のない選択をしましょう。