賃貸物件を運営するうえで、「管理会社」はとても重要なパートナーです。空室を埋めるための入居者募集や、トラブルの解決、建物のメンテナンスなど、管理会社が担う役割は多岐にわたります。
しかし、管理会社の中には業務連絡や空室対策など、満足のいく対応をしてくれず、管理会社を変更しようか迷っているオーナーの方も多いのではないでしょうか？
例えば、
- 問い合わせても返信が遅い、もしくは無視される
- 修理の依頼をしてもなかなか対応してくれない
- 高圧的な態度で話を聞いてくれない
このような管理会社と関わっていると、日々の生活に支障が出ることもあります。本記事の前半では対応の悪い管理会社の特徴、後半では具体的な対処法を分かりやすく解説します。
もし現在依頼している管理会社に少しでも不満を感じている人にとって役立つ内容となっていますのでぜひ最後までお付き合いください。
中西諒太私は賃貸管理会社で働いていたことがあり、不動産オーナーとしての経験もあります。両方の立場だからこそわかったことを解説していきます。少しボリュームはありますが、賃貸経営をしていく上では必ず知っておきたい内容となっていますので、ぜひ最後までお付き合いください。
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対応の悪い管理会社の特徴5選
対応が悪い管理会社には共通した特徴があります。特に次の5つのポイントに当てはまる場合は要注意です。
連絡が遅い・無視する
まず、一番多いのが管理業務の連絡漏れや報告が遅いという点です。
管理会社の中には入居トラブルや設備不良のときに連絡しないまたは遅くなることがあります。
「メールを送っても返事がない」「電話しても折り返しがない」
このようなケースは、管理会社としての責任感が低い証拠です。
特に多いのが、設備の故障時には連絡がなかったのに、後になって「修理したので振り込みして欲しい」と連絡があることです。もちろん、あらかじめ決めた金額の範囲内の修理であれば報告しなくてもいいというケースもありますが、そうではない場合はきちんと報告するのが管理会社の役割です。
他にも連絡が遅れる理由としては、以下のようなものがあります。
- 業務過多で対応が追いついていない：担当者の数が少なく、対応しきれないケース
- 意図的に後回しにしている：緊急性の低い案件を後回しにする傾向がある
- クレーム対応を避けている：入居者からの苦情対応を避けるため、返信を意図的に遅らせる
特に、「何度問い合わせても対応してくれない」「折り返しの電話をしてくれない」といった場合は、管理会社の信頼性が低いと判断できます。
また、オーナーに対し連絡が遅いということは、入居者への連絡も遅い可能性が極めて高いです。入居者対応が遅いと退去につながったり、家賃滞納されるなどのリスクもあります。
百歩譲って、ときどき連絡漏れがあるくらいならまだしも、常習的に報連相がない場合は管理会社の変更を検討しましょう。
入居者から直接連絡がくる
管理会社の対応が遅かったり、問題が解決しない場合、入居者によっては痺れを切らしてオーナーに直接クレームを入れることもあります。
連絡先が管理会社になっている場合、入居者はよほどのことがない限り、オーナーに直接連絡をしません。しかし、管理会社に連絡してもすぐに対応してくれない場合はオーナーに連絡することになります。
特に毎回対応が遅かったり、どう考えても緊急の対応が必要な案件にも関わらず後回しにされた場合にオーナーまで連絡がいく可能性が高くなります。
たとえば、水漏れやお湯が出ない、鍵が開かない、電気がつかなくなったなどのケースです。
もちろん、部品の取り寄せや職人の手配に時間がかかることもありますが、そのことを知るだけでも入居者は安心できます。
あまりにもずさんな対応の管理会社だと、入居者の不安を解消するどころか二次クレームが発生し、当然退去にもつながります。
修理やメンテナンスの対応が悪い
修理やメンテナンス対応の遅さは、管理会社の業務放棄と言えます。
- エアコンが壊れているのに「しばらく様子を見てください」と言われる
- 給湯器の修理を依頼しても「業者と調整中」と言われ続ける
こういったことにきちんと対応してくれる会社なら、迅速に修理手配をしてくれるはずです。
管理会社が修理対応を遅らせる理由はさまざまです。
- 修理費用をできるだけ抑えたい（ギリギリまで対応を先延ばしにする）
- 修理業者との契約がうまくいっていない（外部業者の手配が遅れる）
- 対応の優先順位を勝手に決めている（管理会社側が「まだ大丈夫」と判断して後回しにする）
特に冬場に給湯器が壊れた場合や、夏場にエアコンが使えなくなった場合などは、生活に大きな支障をきたします。入居者の健康や生活環境に関わるため、管理会社は迅速に対応すべきですが、対応の悪い管理会社は「コスト削減」を理由に、必要な修理を遅らせる傾向があります。
高圧的・横柄な態度
管理会社は本来、入居者や大家のサポートをする立場です。しかし、横柄な態度の担当者がいると、気軽に相談できなくなります。
- クレームを伝えたら逆ギレされた
- 「それは入居者の責任です」と決めつけられた
このような対応をとる管理会社は、
- クレーム対応を嫌がる（クレームが多いと仕事が増えるため、突っぱねる）
- 入居者を軽視している（自分たちの立場の方が上だと考えている）
- トラブルを認めたくない（自社のミスを認めると責任が発生するため）
などの理由から、高圧的な態度をとることが多いです。
費用を不透明に請求する
原状回復費用が相場より高かったり、修理代の明細を出してくれないなど管理会社の費用に「なんとなく高い」と感じたら注意が必要です。管理会社が中間マージンを多く取っている可能性があります。
特に、退去時の「原状回復費用」について、不明瞭な請求がされることがあります。
例えば「壁紙の張り替えが必要」と言われるが、本当は軽い清掃で済むのに不要な修繕費を請求されたり、明らかに相場より高い費用を請求されるなどです。
ひどい管理会社だと、本来は入居者が負担する費用をオーナーに請求するところもあります。
管理会社からの費用に納得がいかない場合は、見積もりの詳細を請求し、適正価格かどうかを確認することが重要です。
原状回復については別の記事でも解説していますのでご参考ください。
共用部分の管理がずさん
マンション共用部のゴミ捨て場が汚かったり、廊下やエントランスの電球が切れたままなどの状態が続く場合、管理会社の仕事がいい加減である可能性が高いです。
共用部分の管理がずさんな管理会社では、契約上は定期清掃をしているはずなのに、実際には手抜きされていたり、オートロックや監視カメラの管理が適当になっているなど防犯が杜撰なケースがあります。
管理がずさんな環境では、入居者の安全が脅かされることもあります。特に、エントランスの鍵が壊れたまま放置されている、ゴミ置き場の管理が行き届いていないといった問題は、防犯上も大きなリスクになります。
空室が埋まらない
空室が3ヶ月以上続いている場合は注意が必要です。
空室が埋まらないのは大きく２つの理由が原因のケースが多いです。
「家賃が明らかに相場より高い」か「管理会社の対応が杜撰」かです。
空室対策はリフォームだけではなく、広告やキャンペーン、清掃などできることはたくさんあります。明らかに家賃が相場より割高でない上に、毎回空室が長く続く場合は管理会社の力量を疑った方がいいでしょう。
参考までに、基本的な空室対策について以下の記事で詳しく解説していますのでご参考ください。
関連記事：【オーナー必読！】空室対策のプロが教える効果抜群のアイデア集
管理会社の対応が悪い場合の最適な対処法5選
管理会社の対応が悪く、日常生活に支障をきたしている場合、どのように対処すればよいのでしょうか？ここでは、具体的な5つの解決策を詳しく解説します。
まずは管理会社に正式な形でクレームを伝える
まず最初に行うべきは、管理会社に対して正式にクレームを伝えることです。
多くの人が電話でクレームを伝えがちですが、それだけでは証拠が残らず「言った・言わない」のトラブルに発展する可能性があります。そのため、メールや書面でクレームを送るのがベストです。
また、クレームを伝える際には、具体的な事実を整理し、簡潔に伝えることが重要です。例えば、
悪い例： 「修理を頼んでいるのに全然やってくれないんですけど！」
良い例： 「○月○日にエアコンの修理を依頼しましたが、いまだに対応いただけておりません。至急ご対応をお願いいたします。なお、このやり取りは記録として保存させていただきます。」
このように、冷静かつ事実を明確に伝えることで、管理会社も対応を無視しにくくなります。
オーナー（大家）に直接相談する
管理会社の対応が悪い場合、大家（オーナー）に直接相談するのも有効な手段です。
多くの賃貸物件では、大家が管理会社に管理を委託しています。そのため、管理会社の対応が悪いと、大家自身の資産価値にも影響が出る可能性があります。
相談の際は、
- 具体的な問題（例：修理対応の遅れ、共用部分の管理不備）
- これまで管理会社に連絡した回数と内容
- どのような対応を望んでいるか
を簡潔に伝えると、大家も動きやすくなります。大家が管理会社に指示を出すことで、問題が解決するケースも多いです。
監督機関や消費者センターに相談する
管理会社が全く動かない場合、公的な機関に相談するのも効果的です。
相談できる主な機関
- 国土交通省の住宅相談窓口：賃貸住宅に関するトラブルの相談が可能
- 消費生活センター：管理会社とのトラブルが消費者問題に該当する場合、対応してもらえる
- 宅地建物取引業協会（宅建協会）：管理会社が加盟している場合、苦情を申し立てできる
これらの機関に相談すると、管理会社に対して指導が入ることがあり、問題解決のきっかけになることもあります。
SNSや口コミサイトで情報収集
管理会社の評判は、SNSや口コミサイトで調べるのも有効です。
- 同じ管理会社を利用している他の入居者も同じ問題を抱えていないか？
- 過去にトラブルが起きた事例はあるか？
- その管理会社が今後改善する可能性はあるのか？
例えば、Twitterで「〇〇管理会社 最悪」「〇〇管理会社 クレーム」などと検索すると、同じようなトラブルを経験している人の投稿が見つかることがあります。
また、Googleの口コミや不動産関連の掲示板をチェックすると、実際に利用した人の意見を確認できます。
退去や管理会社変更を検討する
最後の手段として、
- 入居者なら契約更新時に退去を検討
- 大家なら管理会社を変更する
ことも視野に入れるべきです。
管理会社が全く改善されない場合、自分がその環境から離れるのが最善の策です。
特に入居者の場合、
- 退去時の違約金が発生するか？
- 他に条件の良い物件はあるか？
を確認しながら、計画的に引っ越しを進めることが大切です。
大家の場合は、新しい管理会社を選ぶ際に、過去の管理状況や対応の良さをしっかりチェックしましょう。管理会社の選び方については別の記事でも解説していますのでご参考ください。
関連記事：【賃貸管理会社を変更したい！】選び方のコツや注意点を徹底解説！
まとめ：悪質な管理会社には毅然とした対応を！
最後にまとめです。
対応の悪い管理会社に任せ続けていると、入居者側の不満もたまり、最悪の場合一斉退去にもつながりかねません。空室が増えれば、当然家賃収入も減りますし、将来的に売却する際も高値で売りにくくなります。
もし改善が見られない場合は、管理会社を思い切って変更するなど毅然とした対応をとることが重要です。
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