任意売却ができないケースは？原因と対処法を徹底解説！
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住宅ローンの返済を滞納していている場合、任意売却は解決するために有効な手段です。ところが、住宅ローンを滞納していてすべてのケースで任意売却ができるというわけではありません。
任意売却ができないケースもあり、もしそのことを知らずに任意売却を進めていたら思った通りにならなくなるリスクがあります。
本記事では任意売却ができないケースだけではなく、原因と対処法についても解説していきます。
- 任意売却を検討している
- 任意売却で買い手がつかない
- 任意売却のリスクを知っておきたい
本記事にひととおり目を通すだけで任意売却を成功させる確率が上がり、いまの状況を抜け出せるきっかけになるはずです。
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任意売却とは
任意売却をかんたんに整理しておきます。
任意売却は一般的に住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関など滞納者の合意を得た上で自宅の売却を進めていきます。
住宅ローンの滞納が続くと競売にかけられてしまうため、それを防ぐための手段として任意売却が選ばれることが多いです。
ちなみに任意売却は住宅ローンの滞納がなくてもできるケースもあります。
任意売却とはなにかさらに詳しく知りたい場合は下記の記事をご参考ください。
任意売却ができないケース
任意売却は誰でも自由にできる不動産売却ではありません。
任意売却ができないケースもあります。
任意売却を債権者が認めていない
任意売却は住宅ローンの返済が厳しい場合に選ばれる手段ですが、金融機関など債権者に認められないと任意売却するのは難しいです。
特に滞納していて連絡をしていなかったり、売却後に残債を返済していくのが難しい場合はさらに厳しくなります。
物件にトラブルがある
物件に何かしらのトラブルがあると売却しづらいです。
建築基準法違反、借地権、周辺トラブル、隣地との権利関係
上記のようなトラブルを避けたい買主は少なくありません。
不動産自体に問題があると売却ができないということになります。
売却額が残債よりも低い
任意売却は売却によって得た利益で残債を返済していきます。
売却額が残債よりも低いことをオーバーローンといいます。
たとえば3000万円の残債があり、自宅が2000万円で売れた場合は1000万円の残債が残ることになります。
任意売却ではオーバーローンになるケースが多いですが、金融機関によってはその額が大きいと判断した場合は任意売却の対応が難しくなります。
金額が大きいと返済する見込みが薄いというのが理由です。
任意売却によって手元に残るお金と残債のバランスを説明できれば金融機関の合意を得られる可能性が高くなります。
連帯保証人や共同名義人の合意がない
任意売却には金融機関だけではなく、共同名義人や連帯保証人の合意も必要です。
特に連帯保証人はトラブルにならないよう必ず合意を取りましょう。
連帯保証人とのトラブルについては下記の記事でも詳しく解説しています。
時間的な余裕がない
任意売却はいつまでにする必要がある？でも解説していますが、任意売却は通常の不動産売却とは違い期間があります。
滞納が続いていると競売に向けて動くので、一定期間内に売却する必要があります。
競売にかけられるのは住宅ローン滞納からおおよそ1年です。競売がはじまり開札日を迎えると任意売却が難しくなります。
任意売却をいつまでにすればいいのか競売までの期間と比べながら検討していくのが重要です。
売却活動が行えない
任意売却の売却活動は通常の不動産売却と同じ方法です。
そのため内覧の実施や物件の情報公開は必須です。任意売却をするにあたって、内覧の実施に協力的でない人もいますが、当然売れにくくなります。
先述したとおり、任意売却は時間との勝負です。きちんと売却活動ができないと売れないまま競売まで進んでいってしまいます。
所有者（共有者）の本人確認ができない
任意売却は通常の不動産売却と同様、所有者本人であることを確認した上で手続きを進めていきます。当然、所有者不明の状態で任意売却を進めていくことはできません。
病気や離婚などの場合だと所有者の本人確認ができないケースがあります。利害関係者をきちんと整理した上で任意売却の手続きを進めていく必要があります。
買い手が見つからない
不動産売買は需要と供給によって成り立っています。
購入者の需要に応えられていなかったり、売却金額が高すぎると買い手は見つかりにくいです。
買い手が見つからない場合は状況に応じた対策が必要です。下記記事で買い手がつかない理由と解決策について解説しています。
任意売却ができないとどうなるか
任意売却ができないとどうなるか具体的に解説していきます。
強制的に競売にかけられる
住宅ローンの滞納を続けていると、金融機関は競売に向けて動き出します。
抵当権が外れる
競売によって売却された不動産はその後裁判所によって抵当権の抹消登記が行われます。
売却活動は自分でしなくていい
競売の場合は裁判所によって手続きが進められていくので、自分が売却活動に関わることはほとんどありません。
他人に知られてしまう可能性がある
競売の大きなデメリットの一つとして、物件情報が競売物件として公開されることです。新聞だけではなくネットでも公開されるので、近所の人に知られる可能性があります。
相場より低い金額での売却になる
競売は市場価格よりも相当低く売却されることになります。おおよそ市場価格の70％ほどで、当然残債の返済にあてるにはこころもとない金額になります。
引っ越し費用が自己負担
任意売却は引っ越し費用を負担しないようにする方法もありますが、競売の場合は引っ越し費用は自己負担になります。
自宅を強制退去されることもある
競売では手続きが進んでいくと新しい所有者が決まります。そうなってくると、自宅に住み続けるのは難しく立ち退きしなければなりません。
もし立ち退きに応じない場合、強制退去という手段が取られることもあります。
残債が払えないと自己破産になる
競売は任意売却と比べて売却金額が低いので、残債を完済するのが難しいです。
残債を払えなければ自己破産をすることになりますが、自己破産をしたからといってすべての債務が免除されるわけではなく、他にも問題は残ります。
どういった問題が残るのか具体的に解説していきます。
連帯保証人に返済義務がある
自己破産をして債務者が返済義務を免除になっても、連帯保証人の返済義務はなくなりません。
債務者が自己破産をすれば残債の返済義務は連帯保証人がすることになるのです。連帯保証人に事前に相談していればお互いの関係性の悪化は最小限に抑えることができますが、もし事後報告になってしまうと大きなトラブルに発展する可能性があります。
ローンを滞納してすぐに相談していれば連帯保証人が滞納している分を一時的に立て替えてくれることもあります。
重要なのは少しでも早く相談や報告をしておくことです。
税金や保険料は免除されない
自己破産したからといって税金や保険料までは免除されません。
滞納している分を返済できなければ、資産が差し押さえられてしまうリスクがあります。
任意売却ができないときの対処法
任意売却ができないときは早めの対処が必要です。金融機関や不動産会社など相談先はさまざまですが、対処法を把握しておくことによって最悪の事態を防ぐことにつながります。
返済プランを見直す
返済期間や返済額の見直しをすることで月々の返済負担を減らすことが可能です。人によっては病気や退職で一時的に返済が厳しいだけというケースがあります。
こういったケースであればまた収入が増えた際に返済プランを検討すればいいでしょう。
とはいえ返済プランの変更は金融機関の審査次第です。
借り換えの実施
いまの住宅ローンが高い金利のときに借りたのであれば、借り換えをすることで月々の返済額を抑えることができます。
ただし、借り換えをするにも融資手数料や登録免許税、司法書士報酬など諸費用が発生します。
場合によっては諸費用だけでもかなりの費用がかかり資金を圧迫することになるので、総合的に判断していきましょう。
依頼している業者を変更する
任意売却は通常の不動産売却とは違う知識やノウハウが必要です。
もし任意売却に強い業者ではないところに依頼している場合、想像以上に手続きが進みづらくなります。
任意売却を検討している場合、さまざまな相談先があります。
自身の状況に合った相談先を選んでいくことが必要です。
任意売却ができなくなる前にすること
任意売却はタイムリミットが決められています。先延ばしにすればするほど物件を高く売るのが難しくなりますし、競売になるリスクが高くなります。
働きながら任意売却を進めていくのはかんたんなことではありませんが、専門家の力を借りながらなるべく早く準備を進めていきましょう。
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