賃貸物件を退去する際、原状回復費用がどれくらいかかるのかは多くの人が気にするところです。特に、室内でタバコを吸っていた場合、ヤニ汚れや臭いが原因で追加の費用が発生することがあります。これらの汚れや損傷は、通常の生活で生じる経年劣化とは異なり、「通常の使用を超える損耗」とみなされるケースが多いからです。
例えば、壁紙（クロス）の黄ばみや変色、部屋全体に染み付いたタバコ臭は、新しい入居者を迎える際に清掃や修繕が必要となり、その費用をめぐって貸主と借主の間でトラブルになることもあります。このような問題を未然に防ぐためには、原状回復のルールやタバコによる影響を正しく理解し、適切に対応することが重要です。
- これから賃貸物件に入居しようと思っている
- 退去時の立ち会いでタバコで揉めてる
- 不動産の知識として知っておきたい
上記のような悩みを抱えているオーナー様や入居者にとって役立つ内容となってます。
この記事では、タバコが与える部屋への影響、クロスの張替え費用や消臭作業の相場、さらには費用負担の考え方や判例について詳しく解説します。また、トラブルを防ぐための具体的な対策もご紹介します。これを読むことで、賃貸物件の退去時に不安を抱えることなく、スムーズに手続きを進められるようになるのでぜひご参考ください。
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原状回復とは？
まずはじめに、タバコの原状回復について結論から言うとケースバイケースです。クロス張り替えはガイドラインでは”経年劣化による損耗が発生しているため経過年数を考慮する必要がある”と決まっている一方で、特約には全額負担と明記されていることがあります。タバコの原状回復の負担割合はは当事者同士で話し合う必要があります。
これを理解していくために原状回復の定義について解説していきます。
国土交通省では、原状回復は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
要は、「わざとだったりうっかり傷つけてしまったようなところは入居者が負担してくださいね」ということです。
上記のような故意・過失などによって損耗した分の費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
一方で、タバコによるヤニ汚れや臭いは「通常の損耗」に含まれず、借主が負担することが一般的です。
原状回復の具体例としては、床や壁、天井の清掃、クロスや床材の張替え、カーテンやエアコンフィルターの交換などが挙げられます。特にタバコの影響が大きいのはクロスと臭いで、これらが費用増加の原因になるケースが多いです。
タバコが与える影響
退去時にタバコによる原状回復では主にヤニ汚れと臭いが争点になります。
ヤニ汚れ
タバコを吸うと、煙に含まれるヤニがクロスに付着し、黄ばみや変色の原因となります。この汚れは簡単に拭き取ることが難しく、クロスの全面張替えが必要になることがあります。タバコの煙は空気中に漂い、天井や壁に均等に広がるため、一部分だけでなく部屋全体に影響を及ぼすことが多いです。
例えば、窓際で喫煙していても、煙は部屋全体に広がり、天井や隣の壁にも影響を与えます。また、タバコを吸う頻度や期間によっては、クロスの下地まで汚れが浸透している場合もあります。
臭い
タバコの臭いは壁や天井、カーテン、床材などに深く染み込みます。通常の清掃では取り除けないため、特別な消臭作業が必要です。臭いは長期間残り続けるため、新しい入居者にとって大きな問題となることがあり、消臭作業の費用が高額になる場合もあります。
消臭作業にはオゾン脱臭や特殊な薬剤を使用する方法がありますが、これも1部屋あたり数万円以上の費用がかかることがあります。特に築年数の浅い物件では、貸主が次の入居者を早く見つけるために厳しい基準を設けることが多いです。
クロス張替えの費用と負担範囲
費用の目安
クロスの張替え費用は、素材や施工範囲によって異なりますが、一般的には1平方メートルあたり1,000円から1,500円が相場です。
また、素材によっても費用は異なります。高級なクロスを使用している場合、張替え費用が2倍以上になることもあります。
さらに、タバコの影響がひどい場合、クロスだけでなく下地ボードや断熱材の交換が必要になるケースもあり、費用がさらに膨らむ可能性があります。
費用負担の考え方
設備は入居した年数によって入居者の負担割合が変わってきます。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、クロスの耐用年数を6年と定めています。このため、入居期間が長い場合には、借主の負担割合が減少する仕組みとなっています。
例えば、入居期間が2年の場合、耐用年数の残りは4年となり、借主が負担する費用はおおよそ3分の2となります。一方、短期間の入居であれば、借主の負担割合が高くなる場合があります。
さらに、契約書に「喫煙禁止」や「タバコによる汚損は全額借主負担」といった特約がある場合は、契約内容に基づいて請求されることがあります。このため、契約書を事前によく確認することが重要です。
特約がある場合はどうなる？
賃貸借契約では、タバコのヤニ汚れによるクロス交換を全て借主負担とすると特約で定めている場合があります。
この場合は、貸主が特約によりクロスの貼り替え費用を請求しても問題ないとされていますが、ガイドラインによるとこの特約は、以下を満たしていることが条件となっています。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
中西諒太正直、この先は法律の専門範囲になってくるので、不動産業者では対応するのが難しいです。いずれにしてもガイドラインにもお互い契約書を確認した上で確認してくださいとあるので、そもそもトラブルが起きないためにも入居前にしっかり決めておくことが重要です。
一般に、賃貸借契約書は、貸手側で作成することが多いことから、トラブルを予防する観点からは、賃貸人は、賃借人に対して、本ガイドラインを参考に、明け渡しの際の原状回復の内容等を具体的に契約前に開示し、賃借人の十分な確認を得たうえで、双方の合意により契約事項として取り決める必要がある。
国土交通省ガイドラインより引用
不動産業者ができることとしては、特約事項となっていて、将来賃借人が負担することになるう原状回復等の費用がどの程度のものになるか、単価等を明示しておくことも、紛争防止のうえで欠かせないものです。
判例から見るタバコによる原状回復費
過去の判例では、タバコによる汚損が「通常の使用を超える損耗」と判断され、借主がクロス張替え費用の全額を負担するケースが多く見られます。特に、契約書に「室内禁煙」や「喫煙による汚損は借主負担」と明記されている場合、その傾向が強まります。
具体的な事例として、築年数が10年を超える物件であっても、タバコの影響が酷く、クロスや床材の張替え費用を借主が全額負担するよう命じられた判決があります。一方で、契約書に喫煙についての記載がない場合、借主の負担が軽減されるケースもあります。判例には多くの事例があるため、「この判例では借主が負担しなくていい！」という言い分は通用しませんし、タバコによる損耗は吸っていた期間や頻度など状況によって変わるためケースバイケースとしか言えません。
築年数と費用負担の関係
築10年の場合
築10年の物件では、クロスの耐用年数（6年）を超えているため、タバコによる汚損があってもガイドラインに沿った場合は借主の負担は軽減される可能性があります。しかし、汚れの程度がひどい場合や、臭いが残っている場合には、一定の費用負担を求められるケースもあります。
例えば、10年以上経過している物件であっても、タバコの臭いや汚れが原因で新たな入居者を迎え入れるのが難しい場合、特別な清掃費用が請求されることがあります。
築15年の場合
築15年の物件では、クロスの耐用年数を大幅に超えているため、通常の使用による損耗とみなされ、借主の負担はさらに軽減される傾向があります。ただし、タバコによる深刻な汚損や臭いが残っている場合は、別途費用が発生する可能性も考えられます。
築年数が古い場合でも、特に高級物件ではタバコの影響が問題視されることがあります。そのため、物件の特性や地域によって費用負担が異なる点に注意が必要です。
トラブルを防ぐためのポイント
契約時の確認
入居前に契約書をよく確認し、喫煙に関する特約や禁止事項が記載されていないかチェックしましょう。特に、喫煙による汚損が発生した場合の費用負担について明記されている場合は、注意が必要です。
日常的な対策
室内で喫煙する際は、以下の対策を講じることで汚れや臭いを軽減できます。
- 換気を徹底する：定期的に窓を開けて換気を行い、煙が室内にこもらないようにしましょう。
- 空気清浄機を使用する：タバコ専用の空気清浄機を使用することで、煙や臭いの拡散を抑えることができます。
- 喫煙場所を限定する：特定の部屋やベランダでのみ喫煙することで、汚れの範囲を最小限に抑えられます。
退去前の対応
退去前にプロのクリーニング業者に依頼することで、汚れや臭いを可能な限り取り除くことができます。これにより、原状回復費用を抑えることができる場合があります。また、事前に貸主や管理会社に相談し、必要な対策を確認しておくことも重要です。
まとめ
タバコを吸うことは、賃貸物件における原状回復費用を大きく左右する要因のひとつです。ヤニ汚れや臭いが原因で追加費用が発生することが多いため、タバコを吸う方は日常的な対策や契約内容の確認を怠らないことが重要です。
この記事を通じて、原状回復のルールや判例、費用負担の考え方を詳しく解説しました。築年数や契約内容によって費用負担が変わること、またトラブルを未然に防ぐための具体的な方法についても触れています。
退去時のトラブルを避けるためには、普段から部屋を清潔に保ち、契約内容をしっかり把握しておくことが大切です。また、退去時に専門のクリーニング業者を利用することで、貸主との交渉がスムーズに進む場合もあります。
最後に、タバコを吸う方でも安心して賃貸生活を送れるようにするために、日常的な配慮と計画的な準備を心がけましょう。この記事が、原状回復に関する理解を深め、スムーズな退去手続きに役立つことを願っています。
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