任意売却で残債はなくならない？返済義務や対処法を徹底解説！
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任意売却は一般的にローン滞納者が返済額を少なくするために行う不動産の売却方法です。
任意売却を検討している人の中には、任意売却をすることによってローンの残債がなくなると思っている人もいるのではないでしょうか？
本記事では任意売却の残債において下記について詳しく解説していきます。
- 任意売却後の残債はなくなるのか
- 任意売却後の残債の注意点について
- 任意売却後の残債をなくす方法
任意売却は通常の不動産売却とは異なり気をつけなければならないことがたくさんあります。
本記事を読むことによって任意売却の残債についての知識が身につき、より円滑に任意売却をしていくことにもつながります。ぜひご参考ください。
任意売却会社の中には買い叩いてくる悪質な業者もあるので要注意です。そういった悪質業者を見分けるためには複数の不動産会社を比較することが重要です。比較をし、自宅の正しい売却価格がわかれば、自分にとって最適な売却手段を知ることができ、高額売却にもつながります。
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任意売却後の残債はなくならない
結論からいうと、任意売却をしても残債はなくなりません。任意売却は売却して得たお金で住宅ローンを返済するわけですが、売却益だけで返済をすべてまかなえないことが大半です。
当然、返済できなかった分はその後も返済していかなければなりません。
残債が残る場合
任意売却で残債が残るのは、任意売却の価格が残債よりも低いからです。たとえば残債が3000万円で売却金額が2500万円の場合は500万円の残債が残ります。
もちろん残債よりも高く売れる可能性はゼロではありませんが、可能性は低いです。不動産会社によっては高く売れるところもありますが、おおよそ相場は決まっているので極端に高く売れるということは考えにくいです。
まずは不動産売却の査定サイトで自宅がどのくらいの資産価値があるのか調べてもらうのがオススメです。
残債の返済方法
任意売却後も残債を支払っていく必要はありますが、経済状況は債務者によって違うので、残債の返済方法も変わってきます。いくつかの選択肢の中から返済方法を決めます。
- 一括で支払う
- 分割で支払う
- 支払える範囲で支払う
上記の方法がありますが、大半のケースでは分割か支払える範囲での返済になります。
ただ、すべてのケースで分割返済ができるというわけではなく、金融機関など債権者の同意があるという前提になってきます。事前に相談していきましょう。
残債が支払えない場合
任意売却後に残債が支払えなくなった場合は下記の選択肢があります。
- 個人再生
- 自己破産
| 個人再生 | 自己破産 | |
|---|---|---|
| 条件 | 安定した収入があり裁判所が認める再生条件を満たしている | 借金の理由がギャンブルや消費ではない |
| メリット | 債務自体を減額できる、車をそのまま使える | すべての債務が免除される |
| デメリット | 官報に掲載される、保証人に請求がいく | 官報に掲載される |
| 向いている人 | 多額の残債が残ってしまった 月3万円前後であれば払える | 大きな資産がない |
個人再生
個人再生は債務額を5分の1程度まで引き下げ、原則3年（最大5年）で返済する制度で、債務額にもよりますが、最大で債務額を100万円まで引き下げることも可能です。
ローンは住宅ローンだけではなく、車や教育など他のローンも合算して清算することが可能です。
しかし個人再生をする場合は連帯保証人に請求されたり、車などの資産が没収されるリスクがあります。また、個人再生は安定した収入があるという前提の措置なので、定職に就いてない場合は難しいでしょう。
自己破産
自己破産は裁判所に申し出をすることによって残債を免除してもらう方法です。残債の支払う義務はなくなりますが、信用がなくなったりクレジットカードを作成することができなくなります。リースバックを利用することも難しいです。
なるべく早い段階で任意売却をしていけば自己破産のリスクが減ります。自己破産を避けたい場合は早めに行動していくことが重要です。
任意売却後の残債の注意点
任意売却後の残債の注意点を把握しておくことでトラブルになるリスクを減らすことができます。
具体的に解説していきます。
残債の時効について
任意売却の時効期間は5年または10年です。請求権の行使を知っているかどうかで変わります。
・権利を行使することができることを知った時から５年間
・権利を行使することができる時から10年間
上記のいずれか早い方と決められています。
債務者からの支払いが一切なく、5年〜10年過ぎれば時効が成立し、残債の支払い義務がなくなります。
しかし、金融機関などの債権者は時効前に給与の差し押さえや連帯保証人などの請求をするので、時効の計算がやり直しになり成立が困難になります。
「時効を利用して残債を無効にしよう」という考えは現実的ではないですし、さまざまなトラブルを起こす原因にもなります。
返済する方向で進めて行った方が最終的にはうまくいく可能性が高いです。
残債の利息について
残債にかかる金利については住宅ローンのような決まりはありません。債務者の経済状況によって債権者が設定します。
そのため、債務者の生活に無理のない範囲で返済するよう交渉していくことが必要です。
残債の連帯保証人について
連帯保証人は債務がある限りは残債の支払い義務があります。当然、債務者が支払い不能になった場合は連帯保証人が返済することになります。
連帯保証人が車や持ち家などの資産を保有している場合は差し押さえられるケースもあるので注意が必要です。
任意売却をする人の中には連帯保証人になんの相談もせずに手続きをすることがありますが、トラブルの元になります。
任意売却を進めていく際は必ず事前に連帯保証人に相談しましょう。
関連記事：任意売却をしたら連帯保証人はどうなる？円満な解決方法を提案
債権譲渡について
任意売却後の残債の扱いは金融機関によって異なります。
一般的な銀行の場合、任意売却後の残債は債権回収会社に譲渡されることがあります。債権回収会社はサービサーとも呼ばれ、法務大臣から許可を受けた団体です。
債権回収会社は銀行から買い取った債権を回収するために、債務者に対して督促を行います。
任意売却後の残債を少なくする方法
任意売却後の残債を少なくする方法はあります。
確実に少なくなるとは限りませんが、方法を知っておけば少なくなる可能性が高くなります。
債権者に交渉する
任意売却をするときにローンを滞納していた人が、任意売却後も問題なく返済していけるとは限りません。
債権者も問題なく返済できるとは思っていないため、任意売却後は債務者にとって無理のない範囲で交渉していくことができます。
「売却価格の分配案」や「生活状況表」などから金融機関と交渉していきます。
返済額については債務者と債権者が話し合って取り決めしていきますが、債務者の経済状況によっては、減額されるケースもあります。
任意売却に慣れている業者だと交渉を有利に進めていきやすいです。
高い金額で売却する
任意売却で高く売れるほど残債を少なくすることができます。ただ注意点としては任意売却は売却できる期間が決まっているので、相場よりかけ離れた金額にしてしまっても買い手がつかないということになりかねません。
任意売却専門で売却が得意なプロに相談していけば期間内になるべく高い金額で売却する可能性が高くなります。
関連記事：任意売却はいつまでにする必要がある？競売までの期間から具体的な進め方を徹底解説
任意売却会社の中には買い叩いてくる悪質な業者もあるので要注意です。そういった悪質業者を見分けるためには複数の不動産会社を比較することが重要です。比較をし、自宅の正しい売却価格がわかれば、自分にとって最適な売却手段を知ることができ、高額売却にもつながります。
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