住宅ローンの離婚時の対処法とは？

2023年2月25日2023年10月17日

日本の離婚率は約３割にもなり、マイホームに住んでいて住宅ローンが残っているのに離婚するというケースも珍しくありません。

実際問題、私が賃貸仲介で働いていたときも、離婚で家を手放すことになり部屋探しをされていた方も、結構な頻度でいました。

住宅ローンは非常に大きな金額のため、離婚を考えていている人の中には悩まれてる方も多いのでしょうか？

残った住宅ローンは夫婦のどちらが払うのか？
不動産の名義は誰のものになるのか？
保証人はどうするのか？

今回は、こういった悩みを抱えている人に向けての内容となっています。夫婦関係がうまくいかず離婚を考えている、現在離婚の協議中の方に向けて解説していきます。

ポイントを抑えつつ、なるべく簡潔に解説していきますので、是非最後までお読み下さい。

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住宅ローンの離婚時の対処法

住宅ローンを残したまま離婚する場合、対処法は大きく分けて２つあります。

家を売却する
どちらかが住み続ける

上記の2つが対処法になってくるわけですが、住宅ローンの残額と売却価格の割合によって具体的な対処法が違ってきます。さらに詳しく解説していきます。

家を売却する

住宅を売却し、夫婦が別々で生活していくケースです。

住宅を売却して得た利益から住宅ローンの残額や手数料などを差し引き、あまった利益を分割するというものです。

ただし、住宅売却の場合でも注意が必要です。

それはオーバーローンの場合。つまり、住宅ローンの残債が売却金額より多い場合です。

例えば、住宅が2500万円で売れたとしても、ローンが3000万円残っていたら、

2500万円（売却金額）ー3000万円（ローン残債）=ー500万円（手残りマイナス）

となり、500万円の赤字です。この残ったローンを貯金や別の資産（例えば車）などを売るなどした補填できれば支払いが完了するのですが、難しい選択になるでしょう。残額を支払うことができなければ、残る手段は任意売却や破産するという方法もあります。

とはいえ、あくまでケースバイケースなので、詳しい状況をプロに相談して別の手段を見つけるよう努めていきましょう。

もし住宅ローンを滞納している場合は任意売却という選択肢があります。離婚で任意売却するべきかどうかは下記記事で詳しく解説しています。

どちらかが家に済み続ける

夫婦どちらかが家を出た場合、不動産が家に残った方の名義であれば、そのまま家に済み続けてローンを支払っていくのが一般的です。

夫と妻、それぞれが住み続けた場合に分けて考えてみましょう。

夫が住み続ける場合

通常は、夫がそのまま住宅ローンを支払っていくケースが多いです。ただ、問題なのが、家を出ていったほうもローンの負担をしていた場合（連帯保証や連帯債務）。、妻が家を出て夫が残った場合でも、妻がローンの負担をしていたら、金融機関に対する責任を免れることは難しいです。

こういった場合、家を出ていく方が債務を免れるために保証人から外れるよう、金融機関に了承してもらう必要があります。ただ、単に「離婚するので保証人を外させて下さい」だと厳しいんですよね・・・。金融機関からしたら、「じゃあ誰が保証人になるんですか？」となるからです。そのため、保証人を外れるよう金融機関に相談した場合、なにかしらの条件を提示されます。

新たな保証人をつける
保証協会の利用をする
一部のまとまった金額を返済する

金融機関によっても対応が違うので、詳細は自身の金融機関に相談してみましょう。

妻が住み続ける場合

夫が住み続けるよりも、妻が住み続ける方が難しい場面が多いです。それは、親権がからんでくるからなんですね。

妻が親権者になる場合は、養育費の代わりとして住宅ローンを夫が払い続けるケースが多いです。ただこれは、住宅ローンを夫が払わないことによって、立ち退きを迫られるというリスクがあります。

住宅ローンの債務者を妻にしてローンを支払っていくという方法もあるのですが、経済力がなければなかなか難しいのが実情です。なにより事前に備えておくことが重要なので、金融機関と協議しておきましょう。

妻が住み続ける際は、夫名義にしたままだと、財産を勝手に処分されてしまう可能性があります。そのため、住宅ローンを完済するまでは名義について明確に合意をとっておく必要があります。専門家の指導のもと、「覚書」などを取り交わしておくとよいでしょう。

住宅ローンの離婚時の注意点

夫婦で住宅ローンを組む際には返済方法や連帯保証人について取り決めをします。離婚時の注意点を把握しておかないと財産分与について揉めることがあります。

住宅ローンにおける財産の扱いを中心に注意点を解説していきます。

住宅ローンは財産分与の対象にはならない

住宅ローンは残債分与の対象にはなりません。住宅ローンが2000万円残っているとしたら、夫婦それぞれ1000万円ずつ支払うわけではありません。

住宅ローンが残っている場合、夫婦共同の財産から住宅ローンの残債を差し引き、残った財産を二人で分け合うことになります。

住宅ローンの返済義務は名義人

住宅ローンの返済義務があるのは名義人です。その家に住んでいなくても名義人の場合は支払い義務があります。たとえば夫が名義人で、離婚後は妻が住み続ける場合の支払い義務は夫ということになります。

連帯保証人と連帯債務者について

夫婦の場合は連帯保証人にどちらかがなっているケースが多いです。支払い義務を負うのは名義人ですが、名義人が滞納した場合は連帯保証人が支払わなければなりません。

一方で連帯債務者の場合は主債務者と同じ支払い義務を負います。連帯保証人は名義人が支払えない場合に返済義務を負う一方で、連帯債務者はローン名義人と同じ支払い義務を負うことになります。

関連記事：任意売却をしたら連帯保証人はどうなる？円満な解決方法を提案

住宅ローンの離婚時に確認しておきたいこと

離婚するときにはさまざまなトラブルになる可能性があります。特に不動産は住宅ローンや権利関係などお金が絡むことになるので、確認しておかなければならないことがあります。

具体的にどういった部分を確認しておけばいいのか解説していきます。

不動産について調べる

まずは、自宅の土地・建物が誰の名義になっているか調べましょう。住宅購入時の名義ではない可能性もゼロではないからです。例えば、他の人に名義を移している可能性もあります。不動産の情報については法務局に行けば取得できます。謄本では土地・建物だけではなく、抵当権の情報を知ることもできます。

また、資産価値の目安として、不動産にどのくらいの価値があるか査定しておくといいでしょう。価格次第で、売却するかなどを決める判断材料になります。

住宅ローンについて調べる

住宅ローンについて確認しておくべきことは大きく分けて２つあります。

「契約内容」と「ローン残高」です。

契約書が自分で確認できるような状態であれば、契約書で住宅ローンの契約内容を確認しておきましょう。

どこの金融機関からいくら借りていて、いくら残高があるかは最低限の確認事項です。

もし残債がや残りの返済期間などの詳細が契約書類で確認できる状況でなければ、離婚の協議に備え金融機関に相談しましょう。

ローン残高が売却額より少ない場合な「アンダーローン」として利益が残りますが、残高が多い場合は「オーバーローン」になりローンが残り、後々のトラブルにつながります。

査定額と売却額のバランスを見て判断していきましょう。

金融機関に報告する

離婚がほぼ確定している場合は、金融機関の担当に必ず報告するようにしましょう。もし、離婚によってローンの契約者が家を出ていくことになれば、契約違反とみなされることが多いです。たとえ、夫婦が合意の上でのことだとしても、です。そもそもが、住宅ローン契約者本人が住むための融資なので契約違反になるのは当然のことといえます。

もし、離婚が原因で滞納があった場合、残債を一括請求されるリスクもあるので、軽く考えるのは禁物です。なにより、あらかじめ金融機関と相談しておくことで、残債や債務者などに関しても柔軟に対応してもらいやすくなります。

後々トラブルになるよりは、事前に詰めるところは詰めていったほうが、最終的には誰も損をしない状態になるでしょう。最近では離婚も珍しいことではなくなったので、あまり警戒せず、気軽な気持ちで相談してみましょう。

住宅ローンの離婚時の対処法とは？