離婚で任意売却はするべき？メリット・デメリットと最適なタイミングを徹底解説

離婚をする場合、自宅を売却する必要があり任意売却を検討している方もいるのではないでしょうか？

任意売却は金融機関の合意によって住宅ローンが残っていても自宅を売却できる方法です。

本記事では離婚における任意売却のメリット・デメリットや最適な任意売却のタイミングについて解説していきます。

任意売却以外にどういった選択があるのかについても触れていきますので、ぜひご参考ください。

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任意売却とは？

任意売却は住宅ローンの返済のために行う不動産売却のことです。

住宅ローンの返済を滞納しているときに行うケースが多く、任意売却によって得た売却益によって住宅ローンの残債を返済していきます。

任意売却について詳しくは下記の記事でも解説してますのでご参考ください。

離婚で任意売却が必要な場面

任意売却は住宅ローン返済を滞納している場合に信用情報に傷がついてしまいます。

とはいえ競売にかけられるよりは売却金額も高いですし、引っ越し代などの費用もまかなえます。なによりも競売にくらべて自己破産のリスクを減らすこともできます。

以上のことから、任意売却は下記に当てはまる人におすすめな手段です。

残債の返済が厳しい場合

離婚する原因のひとつとして経済的理由というケースが多いです。その中で住宅ローンの返済が厳しいこともあるでしょう。

特に夫婦共有名義で住宅ローンを借りている場合はどちらかが支払うことになるリスクがあります。

いままで支払っていた毎月の返済額より負担が大きくなるので、支払いできない可能性があります。

そうならないためにも任意売却は有効な手続きです。

連帯保証人をやめたい場合

夫婦で住宅ローンを組む際、一方が債務者でもう片方が連帯保証人ということが多いです。

離婚によってもし債務者の方が住宅ローンを支払えなくなった場合、もう一人が残債の支払い義務を負うことになります。

連帯保証人になっている場合、ローンを返済しない限りはやめることができません。

任意売却をすることによって売却で得た金額を残債にあてれば負担は一気に軽くなります。

離婚時に任意売却するメリット

離婚時に任意売却するとさまざまなメリットがあります。メリットを把握しておくことでどのように任意売却を活用できるのかがわかります。

高く売れやすい

任意売却は競売よりも高く売れやすいです。競売の場合は市場価格の7〜8割になることが多いのですが、任意売却は通常の不動産売却と同様、ほぼ市場価格と同じくらいの価格になります。

競売と違って高く売れることによって、残債の減りも大きいのがメリットです。

周囲に知られにくい

競売の場合は新聞やネットで競売物件として売却されていることを周囲に知られてしまいます。特に子どもがいる場合は周囲に知られることによって悪い影響があります。

一方で任意売却は売却方法も通常の不動産売却と同じなので、住宅ローンの返済事情などが周囲に知られることはありません。

周囲に知られず自宅を売却したい場合は任意売却を利用しましょう。

売却費用や時間の融通がきく

競売の場合、売却にかかる仲介手数料や諸費用を自分で用意する必要があります。

任意売却の場合このような売却にかかる費用は売却金から用意することが可能です。それだけでなく引っ越し費用も場合によってはまかなうことが可能です。

離婚時に任意売却するデメリット

任意売却は離婚時にさまざまなメリットがありますが、デメリットも把握しておく必要があります。

デメリットを知っておくことで事前に準備をしたりリスクを下げることができるのでご参考ください。

信用情報機関に記録が残る

任意売却で住宅ローンの滞納を続けると信用情報機関に記録が残ります。記録が残ると新たにローンを組んだり、クレジットカードを作るのが一定期間できなくなるリスクがあります。

もし今後の生活でどうしてもローンを組んだり、クレジットカードがないといけない場合は任意売却するのはデメリットとなります。

債権者との交渉が手間

通常の不動産売却の場合は不動産会社とのやりとりが中心です。

ただ任意売却の場合は金融機関など債権者とも交渉していく必要があります。いくらでいつまでに売却し、残債をどう返済していくのか事細かに決められるので、自分の希望どおりに売却手続きを進めていくのは難しいでしょう。

連帯保証人の同意が必要

任意売却は連帯保証人の同意を得ないままだと手続きを進めていくことは難しいです。特に離婚の場合は連帯保証人との関係がややこしくなる傾向があります。

連帯保証人の同意を得ないとのちのち大きなトラブルに発展する可能性があるので、かならず同意をとりましょう。

離婚で任意売却する注意点

任意売却のメリット・デメリットを把握した上で任意売却に向けて進めていく場合、注意点を把握しておきましょう。

期限がある

任意売却は通常の不動産売却と同じくらいの価格で売却しやすいですが、売却までのタイムリミットがあるので、あまりに高く売却価格を設定しても買い手がつかない可能性があります。

※任意売却が遅れると競売になるリスクがあります。不動産競売の流れと期間を徹底解説！でも解説してますが、開札期日までに売却を完了しておく必要があるので注意しましょう。

より高い売却価格で期間内に売り切るためには、販売力がある不動産会社に依頼することが重要です。任意売却に強いだけではなく、期間内に売却できる販売力がある不動産会社を選びましょう。

任意売却するタイミング

任意売却するタイミングは離婚前のほうがいいです。それは離婚後には別居して連絡が取れなくなることがあったり、新生活でばたつくからです。

また計画的に任意売却をは財産分与などが決まる前に進めた方がトラブルが少なくて済みます。

残債が残っても返済する必要あり

離婚によって任意売却したとしても、残債がなくなるわけではありません。

もちろん、夫婦どちらかが連帯保証人になっていた場合は両者に支払い義務が残ります。

任意売却が難しい場合は債務整理を選択するというのも一つの方法です。

いずれにしても任意売却をすることによっていくらをどのくらいかけて返済していくのか計画を立てて任意売却手続きを進めていく必要があります。

所有名義を変更しても連帯保証人のまま

離婚の場合は自宅の名義を夫婦どちらかに変更することがあります。

ここで注意しておきたいのは、所有名義が変わるだけでは連帯保証人は変わりません。

たとえば夫が債務者で妻が連帯保証人の自宅で妻の共有持ち分を夫に売却したとします。所有者名義を夫のもとにしたとしても妻は連帯保証人から外れたことにはなりません。

つまり、もし夫が住宅ローンを支払えなくなったとき、妻が残りを返済しなければならなくなるわけです。

任意売却をすれば残債が減りますが、所有名義を変更するときには上記のような注意が必要です。

離婚で任意売却しないとどうなるか

離婚で任意売却をしないという選択肢を取る方もいます。

長年慣れ親しんできたい家を手放したくないという理由が多いですが、自宅を残すことで発生するトラブルやリスクもあります。

家の価値がなくなる

自宅を残すことによって、自宅の不動産としての価値が下がっていくリスクがあります。特に築年数が新しいほど価値の下落差は大きいです。

また、郊外や地方などエリアによっても年数が経つほど価値がなくなっていきやすいこともあります。

もし自宅が不動産の価値が減りやすい物件である場合、任意売却をした方が最終的に手元に残るお金が多いということもあります。

任意売却をしてもリースバックをすることによって自宅に住み続けることは可能です。リースバックとは任意売却後に新しい買主に家賃を払って自宅に住み続けることです。

無駄な出費が増える

任意売却をしないで自宅を残すと、固定資産税や定期的な修繕などの出費が増えます。

マンションの場合は管理費や駐車場代があるところもあるでしょう。

任意売却をして賃貸に住めば、こういった無駄な出費を最小限に抑えることができます。

もし出費を抑えたい場合は任意売却をしたほうがいいでしょう。

お互いの手元にお金が残らない

任意売却をしない場合、どちらかが自宅を出なければいけないだけではなく、手元に残るお金も少なくなります。

手元に残るお金が少なくてもやりくりできれば問題ありませんが、住宅ローンの返済を滞納している場合、それもなかなか厳しいでしょう。

離婚前に任意売却を進めていくために

離婚前に任意売却をするのがおすすめの方法ですが、どのように手続きを進めていけばいいかについて具体的に解説していきます。

まずは夫婦間での話し合い

まずは夫婦で冷静に話し合うことが重要です。離婚問題はどうしても感情的になりやすい面がありますが、感情的になるほど金銭面での問題が解決しづらくなります。

論理的に物事を判断するのが難しく、お金の計算ができなくなるからです。

もし冷静に話し合うことが難しい状況であれば、弁護士など第三者を間に立てるのも一つの方法です。

任意売却に強い専門家に依頼する

任意売却は専門的な知識が必要です。経験やスキルがない業者を選んでしまうと、せっかくうまくいくはずの任意売却が失敗してしまうリスクがあります。

まずは無料で相談して判断していきましょう。

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