【経費で賢く節税】不動産投資の大家さんが活用すべき経費リスト＆申告のコツ

不動産投資をしている大家さんにとって、節税はとても重要なポイントです。そのために活用すべきなのが「経費」です。

経費とは、賃貸経営をする上で必要になった支出のことで、適切に計上すれば税金を減らすことができます。しかし、

• 「どこまでが経費として認められるの？」
• 「税務調査で問題になることはない？」
• 「知らないうちに損をしていない？」

と不安に思う大家さんも多いでしょう。

本記事では、不動産投資で経費にできるもの・できないもの、節税のコツ、税務調査で問題にならないためのポイントをわかりやすく解説します。しっかり理解して、賢く節税しましょう！

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不動産投資における経費の基本とは？

不動産投資の経費とは、賃貸経営をするために必要な費用のことです。経費にできるかどうかは、「業務に直接関係しているかどうか」が重要になります。

経費の基本ルール

✅ 賃貸経営のために使ったお金が対象
✅ 私的な支出は経費にできない
✅ 領収書や証拠書類を必ず保管する

たとえば、物件の修繕費や管理費は経費になりますが、自宅の家具を買った場合は経費にはなりません。また、家族旅行やプライベートな食事の費用も経費にすることはできません。

経費を正しく活用することで、課税所得を減らし、税負担を軽減することが可能になります。これにより、手元に残る利益が増え、より安定した賃貸経営が実現できるのです。

大家さんが計上できる主な経費リスト

不動産投資で経費にできるものは多岐にわたります。以下に、代表的な経費項目を詳しく解説します。

① 減価償却費（建物・設備の経費化）

建物や設備を購入した場合、その費用は一度に経費にできません。代わりに、耐用年数に応じて少しずつ経費にする「減価償却」が必要になります。

✅ 対象になるもの：建物・エアコン・給湯器・エレベーター・駐車場設備
✅ 耐用年数の例：

• 木造住宅 22年
• 鉄筋コンクリート（RC造） 47年
• 設備（エアコン、給湯器など） 6〜15年
  ✅ ポイント：修繕費との違いに注意（修理は一括経費OK）

減価償却は長期間にわたって少しずつ経費計上できるため、大きな支出を分散することで安定した経営が可能になります。

② 修繕費・修繕積立金（物件の維持管理費）

賃貸物件の修理やメンテナンスにかかった費用は修繕費として経費になります。ただし、大規模な改修は「資本的支出」とみなされ、減価償却が必要になります。

✅ 経費にできる修繕費の例

• 屋根や外壁の修理
• 給湯器の交換
• 壁紙やフローリングの張替え
• 水道管の補修

③ 管理費・清掃費

✅ 対象になるもの

• 管理会社への委託費用
• 共用部の清掃費用
• 管理人の給与や交通費
• ごみ処理費用

④ 借入金利息（ローンの利息）

不動産ローンを利用している場合、ローンの元本は経費になりませんが、利息部分は経費になります。

✅ 経費にできるもの

• 住宅ローンの利息
• 金融機関への手数料

⑤ 広告費（入居者募集のための費用）

✅ 経費にできるもの

• 不動産ポータルサイトへの掲載費
• チラシの作成・配布費用
• 不動産会社への広告料
• 入居者募集のための看板設置費

⑥ 税金・保険料

✅ 経費にできるもの

• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災保険・地震保険
• 不動産取得税（取得時のみ）

⑦ 交通費・交際費（業務関連の出費）

✅ 経費にできるもの

• 物件管理のための移動費
• 駐車場代やガソリン代
• 税理士や管理会社との打ち合わせの交際費（合理的な範囲内）
• 見込み入居者との面談費用

⑧ 通信費・事務費

✅ 経費にできるもの

• 電話代やインターネット料金
• プリンターやパソコン購入費用
• 書類の郵送費
• 会計ソフトの利用料金

税務調査で問題になりやすい経費と注意点

税務調査で指摘されやすいのは「私的な支出」と「経費として適正でないもの」です。

❌ プライベートの支出はNG
自宅の家具や個人的な旅行費用などは経費にできません。

❌ 高額な修繕費は注意
一度に大きな額を修繕費として計上すると、資本的支出とみなされる可能性があります。

❌ 証拠書類がないと経費にならない
領収書や契約書がない場合、経費として認められないことがあります。

経費を最大限活用するための申告のコツ

✅ 領収書は必ず保管する（最低7年間）
✅ クラウド会計ソフトを活用して管理を楽にする
✅ 不安な場合は税理士に相談する
✅ 複数の業者と見積もりを比較し、最適な支出を選ぶ

まとめ

不動産投資では、経費の正しい活用が節税につながります。

• 賃貸経営に必要な支出は経費として計上できる
• 修繕費と資本的支出の違いに注意する
• 税務調査で問題にならないよう、領収書や証拠をしっかり保管する
• 適切な会計管理を行い、節税対策を徹底する

経費を正しく理解し、適切に申告することで、無駄な税金を減らし、手元に残る利益を増やしましょう！