不動産オーナー様にとって、管理会社を選ぶときの管理手数料は重要です。
管理手数料は毎月一定でかかるものなので、不動産の収益に直接関わってきます。確かに管理手数料を安くできれば不動産の利回りも確保できるというメリットもありますが、管理手数料が安いからといって管理会社を選んでしまうと思わぬところで損してしまう可能性があります。
不動産会社の中には管理手数料が安くてもサービスが悪いところが少なくありません。管理手数料だけではなく、どういったサービスを提供してくれるのかを把握した上で自分にとって最適な管理会社を選ぶことが重要です。
そこで今回、賃貸管理会社での勤務経験があり、現在不動産会社経営をしている筆者が管理手数料について徹底解説していきます。
- 管理手数料の相場を知りたい
- 管理会社は何をしてくれるのか
- 悪徳管理会社を避けたい
上記について一つでもあてはまる人にとって参考になる内容となってます。
管理手数料とサービス内容の比較だけではなく、管理会社の選び方についても触れていきます。
本記事を読むことによって、管理手数料の相場がわかるだけではなく、オーナー様にとってどういった管理が必要なのかがわかり、管理会社選びに失敗するリスクが減ります。
中西諒太私は賃貸管理会社で働いていたことがあり、不動産オーナーとしての経験もあります。両方の立場だからこそわかったことを解説していきます。ぜひ最後まで読んでいただけると嬉しいです。
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管理手数料の相場は？
管理手数料は管理会社がオーナー様の代わりに管理業務を行うことで発生する報酬です。管理業務は多岐にわたりますが、具体的に毎月どのくらいの管理手数料が発生するのか解説していきます。
相場はおよそ5%前後
気になる管理費の相場ですが、家賃の5％という管理会社が多いです。
例えば10万円の家賃の場合は5,000円の管理費がかかります。もちろん、5%というのはあくまでも相場なので、管理手数料が高い不動産会社だと10％の会社もあります。
管理手数料は業務内容だけではなく、管理会社の規模、物件の戸数などさまざまな条件によって変わってきます。
管理手数料が無料の理由
管理手数料が高いところもありますが、逆に5%以内の会社も少なくありません。ただ、管理手数料が安いからといって選べばいいというわけではありません。
今は管理手数料無料の不動産会社も増えてきましたが、手数料無料の管理に釣られて契約してしまうと思わぬ損をしてしまう可能性があるので注意が必要です。
詳しくは後述します。
管理手数料に含まれる業務
管理手数料の相場を把握したら、実際に管理会社が具体的にどういった業務を行っているのか知っておくことが重要です。
管理会社の業務内容を知っておくことで、管理手数料に応じてどういったサービスを提供してもらえるのか判断でき、より良い管理会社を選べるようになります。
一般的な管理業務
管理会社というと、よくイメージするのが入居者へのクレーム対応ですが、細かい業務を含めると非常に多くの作業量があります。
細かい業務を大まかに分類すると以下のようにカテゴリー分けできます。
- 全部委託管理方式
- 一部委託管理方式
- 自主管理方式
具体的な業務内容は以下のように分られます。
| 建物管理 | 入居者管理 | 資金管理 |
|---|---|---|
| ・日常的な清掃（週１〜月１回）・建物の巡回、・定期清掃や消防点検・共用部（ゴミ置き場や電灯）のチェック・退去後の原状回復 | ・入居者からのクレーム対応・掲示物のチェック・入居希望者への対応（内見や契約など）・契約更新手続き・室内設備の状況をヒアリング・家賃の回収や督促 | ・物件の修繕費・仲介手数料・確定申告・ローン返済のアドバイス |
上記の３つ以外にもさまざまな業務があります。
オーナー様へのリフォーム提案、進捗報告、会社ミーティングや朝礼、人材育成。
これらはあくまでも業務内容の一部です。案件によってさまざまなイレギュラーが起こるので、その都度管理会社や担当者の力量が試されます。
管理手数料に含まれないの業務
管理手数料以外にかかる業務は主に２つあります。
- 建物・室内の維持のための費用
- 入居に関連する業務
建物・室内の維持のための費用
設備の修繕・建物管理・原状回復・リフォーム費用などがあります。
| 設備の修繕 | 建物管理 | リフォーム関係 |
|---|---|---|
| 給湯器、エアコン、換気扇、水栓、照明器具、トイレなどの修繕・交換費用 | 共用部清掃、消防点検、エレベーター点検、植木の剪定など | 退去後のクリーニング、クロス張り替え、クッションフロア張り替えなど |
入居に関連する業務
新しい入居者を募集する際に発生する業務です。広告料として家賃の1ヶ月分かかる場合が多いです。更新手数料は0.5ヶ月が多いです。
管理手数料だけで選ぶのは危険
管理手数料を基準に選ぶオーナー様もいますが、それだけを基準にしてしまうのは注意です。「安かろう悪かろう」とあるように、管理手数料が安くてもサービスの質が低い管理会社は少なくないからです。具体的に解説していきます。
管理サービスの質が低い
まず、管理の質が悪いことで起きるデメリットは退去につながることです。
管理の質が悪いと、当然入居者の不満が溜まり、更新時期に退去になる可能性が上がります。また、「あそこのマンションは管理の対応が悪い」と噂なった場合、入居者同士や近隣への評判が悪くなり、最悪の場合は連続退去になります。
当然、退去するごとにリフォーム代や広告料などの費用が発生するため、たとえ管理手数料が無料だとしてもそれ以上に費用がかかってしまうリスクがあります。
トータルの費用が高くなるリスクがある
最近では管理手数料無料の不動産会社が増えてきました。
しかし、管理手数料無料の会社はトータルで費用が高くなるリスクがあります。
それは、管理手数料無料で対応できるのは別のところで収益を得ているからです。たとえば、リフォーム業者は管理会社指定の業者でそこからマージンをもらっていたり、入居者募集の際の広告料を高めに請求するなどです。
また、保証会社からのキックバックをもらうため他の物件より高い保証料に設定していたり、消臭抗菌など付帯を多くつけている管理会社もあります。
当然、こういった費用が余計にかかるほど新しく部屋探しするお客様からは敬遠される物件になります。
管理会社はボランティアではないので、どこかで収益を確保しなければなりません。管理費無料だとしてもトータルで収支がマイナスになってしまったら本末転倒です。
重要なのは、どんな対応をしてくれて、その対価としていくらかかるのかを的確に把握することです。管理費が無料だからといっていいわけではありませんし、逆に管理費が10%でも手厚いサービスを提供している不動産会社もあります。
管理会社の選び方についてさらに詳しくは別の記事でも解説していますのでご参考くださいませ。
関連記事：【宅建士監修】賃貸管理会社の選び方は？悪徳業者の見分け方や注意点をプロが徹底解説！
管理手数料を抑えるには
それでも、管理手数料をなるべく抑えたいというオーナー様もいると思います。ここからはなるべく管理手数料を抑えるコツについて解説します。
業務の一部だけを管理委託する
まずおすすめするのが管理業務の一部だけを管理会社に委託することです。
基本的に管理方式は３種類あります。
- 全部委託管理方式
- 一部委託管理方式
- 自主管理方式
「管理手数料をかけたくないけど、自分で全部管理するのも手間がかかる」というのが「一部委託管理方式」です。
たとえば、日頃の管理業務は自身で行い、入居者を探すときやリフォームを探すときだけ管理会社に対応してもらいます。
オーナー様自ら対応する業務が増えるほど管理手数料が安く収まるので、一部委託管理方式はおすすめの方法です。
自主管理と管理委託について詳しくは以下の記事でも解説していますのでご参考ください。
関連記事：自主管理と管理委託の違いは？メリット・デメリットや選ぶ基準を徹底解説！
最適な管理会社を選ぶ
管理手数料を少しでも抑えるには、管理手数料と管理業務のバランスを比較して管理会社を選ぶのが重要です。
同じ管理手数料だとしても、管理会社が提供するサービスが異なるため、オーナー様によって相性が良い会社とそうでない会社があります。
なるべく重点的に対応して欲しい業務や自分に必要な業務をしてくれる管理会社を選ぶことが、管理手数料を抑えることにもつながります。
管理会社を自分で選ぶのに手間がかかったり、比較検討したいという場合は一括見積もりサイトの利用がおすすめです。
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- 全国の不動産会社から選べる！
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まとめ
ここまで、管理手数料の相場について解説してきました。
管理手数料は提供されるサービスや不動産会社の規模によっても変わりますが、オーナー様の状況や物件によって判断していく必要があります。
管理手数料をかけたくないからといって管理手数料を基準に不動産会社を選んでしまったらサービスの質が悪くなりますし、管理手数料以外の手数料が多くかかってしまう可能性があります。
管理手数料だけ基準に不動産会社を選ぶのではなく、状況に合わせて選ぶのが有効な手段です。また、入居付けやリフォームだけ任せるなど一部分外注するという方法もあります。
管理手数料とサービス内容を総合的に検討し、自分に合った管理会社を選びましょう。
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中西諒太ちなみにメルマガでは不動産や仕事・お金など”ブログには書けない”生活で役に立つ情報を無料で配信しています。知らないうちに損をしたくないという方はぜひご登録ください。→登録はこちら
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