簡単！リースバック契約の流れ５ステップ！【契約期間や注意点を解説】
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リースバックは自宅を売却しても住み続けることができる不動産の取引形態のことです。
通常の不動産売却とは違う取引形態ということもあり、リースバックを検討していてもどういった流れで手続きが進んでいくのか不安を抱えている方もいるでしょう。
本記事はリースバックがどういった流れで進んでいくのか注意点を踏まえながら解説していきます。
本記事を読むことによってリースバックを失敗するリスクを抑え、今よりも過ごしやすい生活を送ることにつながります。
- リースバックについて最低限の知識を身につけたい
- リースバック以外の選択肢も知りたい
- リースバックで失敗したくない
リースバックを少しでも検討している方にとっては役立つ内容となってますのでぜひご参考ください。
リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
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リースバックの流れと契約までの期間
リースバックはどういった流れで進んでいくのか具体的に解説していきます。それぞれの過程ごとに期間が表示されてますが状況によって変動します。
ご相談・仮査定
まずはリースバック会社に相談します。物件の状態や売却理由・今後の生活など今後手続きに必要な情報のヒアリングがあります。このときに聞かれたことにはなるべく答えることをおすすめします。あとでリースバック会社から「聞いてなかった」と言われトラブルに発展するリスクを抑えるためです。
リースバック会社のヒアリングを受け、特に問題がなければ仮査定の申し込みをしましょう。仮査定の際にはより詳細に査定額を出すように物件についての情報も聞かれます。固定資産税や管理費・修繕費などがわかる資料を事前に準備しておいた方がより正確な査定額を出してもらうことができます。
関連記事：ハウスリースバックで後悔！？トラブル事例と注意点を徹底解説！
仮査定（売却価格・家賃）の提示
仮査定が終わると売却価格と家賃が提示されます。希望条件などのヒアリングをしていきますが、この時点はあくまで仮査定なので確定ではありません。この後の現地調査をして資料にはなかった何かしらの欠陥があれば査定額に影響するからです。
物件調査と査定（3日〜１週間）
リースバック会社が手配した建築士などの専門家が実際に物件調査を行います。物件の間取りや雨漏りなどがないかや境界線の確認をします。物件調査と資料からより正確な査定額を算出します。
買主となる投資家の選定（2週間〜1ヶ月）
リースバック会社の中には投資家やファンドと提携していて、その中から買主を選ぶ場合があります。買取の意思表示をした候補の中から有利な条件を提示した候補者に紹介してもらうことができます。
契約条件（売却価格・家賃）の提示（3日〜1週間）
査定が終わったからといって売却が決まったわけではありません。リースバック会社の審査があるからです。審査が通って売却価格や家賃などの条件に納得した上ではじめて売却に向けて手続きが進んでいきます。
契約（1~2週間）
リースバック会社が提示する条件に同意すれば契約手続きに進みます。必要書類の確認や契約日の調整などが行われます。通常の不動産売却と異なるのが売買契約と賃貸借契約が同時に進んでいくことです。リースバック会社の中には物件を買い戻すための売買予約契約を締結するところもあります。
売買成立・賃貸開始（1~2週間）
提示した条件に同意したら買主と売買契約・賃貸借契約を締結します。
契約締結後に売買代金の決済と引っ越しがあります。住宅ローンが残っている場合は抵当権の抹消手続きも行います。基本的には最近支払いと同時に賃貸借契約が開始されます。
リースバックに必要なもの
リースバックをする際に必要なものを把握し事前に準備することで手続きがスムーズに進みます。リースバクは売買契約と賃貸借契約があり、それぞれの契約に必要なものが多少異なります。どちらも状況によっては追加書類を求められることがありますが、基本的には
売買契約に必要なもの
- 身分証明書（免許証・パスポートなど）
- 住民票
- 実印
- 印鑑証明書
- 権利証（登記別情報通知、登記済証）
- 固定資産税通知書
- 固定資産評価証明書収入証明書（源泉徴収票、年金通知書など）
賃貸借契約に必要な書類
- 身分証明書（免許証・パスポートなど）
- 住民票
- 認印
- 給与明細・源泉徴収票
リースバックの契約書について
リースバックは売買契約と賃貸借契約によって記載内容も変わります。どういった違いがあるのか具体的に解説していきます。
売買契約書の内容
売買契約書では売主と買主が誰であるか確認が必要です。買主がリースバック会社ではなかったら別会社など第三者が所有していたり名義が変わっていない可能性があります。
売主側の名義も相続や離婚などがあれば名義が変わっている可能性がないわけではありません。
以上のことは登記簿謄本があれば最新の情報を確認することができます。他にも売買契約書では確認しておかなければいけないことはいくつもあります。特に売却価格など数字にかかわることは注意していきましょう。
- 契約者名
- 不動産の面積や境界
- 売却価格や支払い方法
- 買い戻しの可否
- 設備の状況
- 固定資産税や火災保険料の清算
賃貸借契約書の内容
リースバックの場合、賃貸借契約は事前の打ち合わせで取り決めた内容が盛り込まれます。賃貸借契約になって事前に聞かされた内容と違うということがないように注意しなければなりません。
また家賃の支払い方法や解約についても通常の賃貸借契約とは違う方法を取るリースバック会社もあるので必ず自分の目で確認していきましょう。
リースバックの注意点
契約について
売買契約について
売買契約の場合は価格だけではなく、支払い方法、支払日を確認しましょう。また売主が負う契約不適合責任の内容についても確認が必要です。
賃貸借契約について
賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約の２種類があります。定期借家契約の場合、更新ができず退去になるリスクがあります。リースバックの場合は定期借家契約のケースが多いです。そのため長期間住み続けたい人は契約期間や解除条件を確認しましょう。
リースバックの賃貸借契約については下記記事でより詳しく解説しています。
リースバックの契約期間は何年間？期間の目安と長く住み続ける方法
買い戻し契約について
リースバックで何年か住んで、数年後に買い戻しもしたい人も中にはいます。買い戻しをする場合は可能な期間や買い戻し金額を確認しておきましょう。
買い戻しを将来的にするかどうかで売却金額や家賃などの条件も変わってきます。あとから買い戻し希望を出して結局「条件的に買い戻しができなかった」ということにならないよう事前にリースバック会社に伝えておきましょう。
業者選びについて
リースバック会社によって売却価格や家賃、買い戻し、契約方法は多種多様です。どのような条件が自分に合っているかだけではなく、評判を調べることも重要です。
リースバック会社の中には悪徳業者もいるので注意しましょう。リースバックの評判や悪徳業者に当たらないための注意点について詳しくは下記記事をご参考ください。
関連記事：リースバックの評判や口コミは！？悪徳業者に当たらないための注意点
リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
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