一般媒介と専任媒介はどちらを選べば良い？早く高く売るために徹底解説します。

不動産を売却する際、最初に直面する重要な選択肢が「媒介契約」の種類です。一般媒介契約と専任媒介契約、どちらを選ぶべきか——この問題は不動産業界では長年議論されており、売却を検討している多くの方々が悩むポイントとなっています。

本記事では、不動産業界で8年以上の経験を持つプロフェッショナルの視点から、一般媒介と専任媒介の違い、それぞれのメリット・デメリット、そして具体的にどのような場合にどちらを選ぶべきかを詳しく解説します。適切な媒介契約を選ぶことで、あなたの不動産をより早く、より高く売却することが可能になります。

一般媒介と専任媒介の基本的な違い

まずは両者の基本的な違いを理解しましょう。

契約の違い一覧表

それぞれの特徴

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約形態です。自分で買主を見つけることも可能で、契約期間に制限はありません。また、不動産流通機構（レインズ）への登録義務や定期的な販売活動報告の義務もありません。

専任媒介契約は、一社のみに売却を依頼する契約形態です。自分で買主を見つけることは可能ですが、他の不動産会社に依頼することはできません。契約期間は3ヶ月以内と定められており、レインズへの登録義務と2週間に1回以上の販売活動報告義務があります。

専任媒介契約を選ぶべき理由

結論から言えば、多くのケースでは専任媒介契約を選ぶことをお勧めします。その主な理由は以下の通りです。

1. 不動産会社の「やる気」が違う

専任媒介契約を結ぶということは、その不動産会社だけに売却を任せるということです。不動産会社からすれば、確実に仲介手数料を得られるチャンスが高まるため、より積極的に販売活動を行う動機付けになります。

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社の中の一つに過ぎないため、広告や宣伝にお金と手間をかけても、別の会社が買主を見つけてしまえば水の泡になってしまいます。これは心理的に不動産会社のやる気を削ぐ要因になります。

2. リソース配分の優先順位

不動産会社が一般媒介と専任媒介の両方の物件を抱えている場合、専任媒介の物件に優先的にリソースを配分する傾向があります。

例えるなら、サッカー部の監督が二人の選手を見る場合、「他の部活も検討したけどなんとなくサッカー部にした」選手と「この監督の指導力を信頼して入部した」選手では、後者により注力するのと同じです。

3. レインズ登録による露出拡大

専任媒介契約ではレインズ（不動産流通機構のデータベース）への登録が義務付けられています。これにより、契約を結んだ不動産会社だけでなく、全国の不動産会社があなたの物件情報を閲覧できるようになり、買主が見つかる可能性が広がります。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約には以下のようなデメリットがあります。

1. 不動産ポータルサイトでの重複表示問題

一般媒介契約では、複数の不動産会社が同じ物件を各自のポータルサイト（SUUMO、アットホームなど）に掲載することができます。その結果、同じ物件が何度も表示され、「なぜ同じ物件がたくさん出ているのか」と買主に疑念を抱かせる可能性があります。これは「売り急いでいる」「何か問題がある物件なのではないか」という誤ったイメージを与えかねません。

2. 各社の広告投資が消極的になりがち

一般媒介契約では、各不動産会社は自分たちが投資した広告費や営業努力が他社の成約に結びつく可能性があるため、広告投資に消極的になりがちです。結果として、どの会社も中途半端な販売活動になってしまう恐れがあります。

一般媒介契約が適している場合

しかし、すべてのケースで専任媒介契約が最適というわけではありません。以下のような特殊な事情がある場合は、一般媒介契約の方が適していることもあります。

1. プライバシーへの配慮が必要な場合

離婚や親族間の争いなど、何らかの事情で近隣の方に知られたくない、インターネットに情報を公開したくないといった場合は、レインズ登録が義務付けられない一般媒介契約の方が適している可能性があります。

2. 特定の買主が既に見込まれている場合

既に購入希望者が見込まれており、幅広く買主を探す必要がない場合には、一般媒介契約で十分かもしれません。

専任媒介契約を選ぶ際の注意点

専任媒介契約にはメリットが多いものの、いくつか注意すべき点もあります。

1. 「囲い込み」をする業者に注意

「囲い込み」とは、不動産会社が自社で買主を見つけるために、他の仲介業者からの紹介を妨げる行為です。例えば、他社の仲介業者が買主を連れてきた際に「既に決まりました」「案内が入っているので紹介できません」などと嘘をつき、本来成立するはずの取引を妨げるケースがあります。

これは大手不動産会社でも行われることがあるため、契約前に「囲い込みをしないか」を確認し、契約後もレインズに適切に登録されているかを確認することが重要です。

2. やる気のない担当者や会社に注意

専任媒介契約を結んでも、担当者のやる気がなかったり、より条件の良い物件を優先したりする場合もあります。契約前に具体的な販売活動計画（スケジュール、広告媒体、チラシ配布の有無、SNS活用など）を確認し、定期的な進捗報告を求めることが大切です。

不動産売却成功のための媒介契約選びの統計データ

不動産売却においてどちらの媒介契約が効果的なのかを示す統計データをご紹介します。

媒介契約別の成約率（%）

専任媒介契約: 78%
一般媒介契約: 55%

媒介契約別の平均売却期間（月）

専任媒介契約: 3.2ヶ月
一般媒介契約: 4.7ヶ月

これらのデータからも明らかなように、専任媒介契約は一般媒介契約と比較して、成約率が約23%高く、売却期間も平均1.5ヶ月短縮されています。専任媒介契約により不動産会社が積極的に販売活動を行うことで、売却の成功率と効率が高まっていることが分かります。

まとめ：どちらの媒介契約を選ぶべきか

以上の内容を踏まえると、基本的には専任媒介契約を選ぶことをお勧めします。不動産会社の積極的な販売活動を促し、より早く高値での売却が期待できるからです。ただし、以下のような場合は一般媒介契約も検討する価値があります。

• プライバシーへの配慮が特に必要な場合
• インターネットでの公開を控えたい場合
• 既に購入希望者が見込まれている場合

いずれにしても、不動産会社選びは慎重に行いましょう。様々な不動産会社に相談し、売却期間や価格について意見を聞き、囲い込みをしない、かつ相性が良いと感じる会社を選ぶことが重要です。

最終的には、あなたの不動産と状況に合わせた最適な選択をすることが、成功への鍵となります。

効果的な不動産会社の選び方チェックリスト

最後に、媒介契約を結ぶ前に確認すべきポイントをチェックリストにまとめました。

• [ ] 複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握する
• [ ] 「囲い込み」をしないことを確認する
• [ ] 具体的な販売活動計画（広告、チラシ、SNS等）を提示してもらう
• [ ] レインズへの登録状況を確認できるようにしてもらう
• [ ] 定期的な販売活動報告の内容と頻度を確認する
• [ ] 担当者の熱意や知識、経験を確認する
• [ ] 過去の売却実績や口コミを調査する
• [ ] 契約期間と条件を明確にする

これらのポイントを押さえて不動産会社を選ぶことで、あなたの大切な資産をより効果的に売却することができるでしょう。