【要注意】住宅ローンの繰上げ返済をしてはいけない3つの重要な理由

2025年4月12日

中西諒太

監修者

静岡県出身。城都不動産株式会社代表取締役。宅地建物取引士/２級ファイナンシャル・プランニング技能士/住宅ローンアドバイザー/日商簿記検定２級｜賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理会社にて勤務後、独立。現在はWEBメディア運営と不動産賃貸業を経営。
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マイホームを購入した多くの人が「住宅ローンは早く返済すべきか」という疑問を持っています。親世代からは「借金は早く返せ」と言われることも多いですが、実は経済的な観点から見ると、住宅ローンの繰上げ返済は必ずしも最適な選択ではないケースが多いのです。

本記事では、住宅ローンの繰上げ返済をしない方が良い理由を詳しく解説し、さらに住宅ローンの負担を軽減するための具体的な方法についてもご紹介します。この情報があなたの家計管理の参考になれば幸いです。

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住宅ローン繰上げ返済の一般的なメリット

まず、一般的に言われている繰上げ返済のメリットについて確認しておきましょう：

利息の総支払額を減らせる：早く元金を減らすことで、トータルの利息支払いが減少します
精神的な安心感：「借金がない」という状態に早くなることで心理的な負担が軽減されます
老後の家計が安定する：定年退職後の収入が減少する時期に住宅ローンが残っていないため、生活の安定につながります

しかし、これらのメリットは主に「借金は悪いもの」という固定観念に基づいている場合が多いのです。実際には、住宅ローンのような低金利の借入れには、返済を急ぐべきではない合理的な理由があります。

繰上げ返済をしない方が良い人の特徴

特に以下の条件に当てはまる方は、繰上げ返済をしない方が経済的なメリットが大きい傾向にあります。

家族がいる方
住宅購入から10年以内で、年収が2,000万円以下の方
節税や投資に興味がある方

【理由1】住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けられる

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、住宅ローンを組んでいる多くの人が適用される税制優遇制度です。近年、控除率が1%から0.7%に引き下げられ、適用対象者の所得要件も3,000万円から2,000万円以下に変更されましたが、それでも多くの住宅ローン利用者が恩恵を受けられる重要な制度です。

特に新築住宅の場合、控除期間が10年から13年に延長されました。これは大きなメリットと言えるでしょう。

住宅ローン控除の具体例

例えば、一般住宅で5,000万円のローン残高がある場合：

控除率：0.7%
年間控除額：5,000万円 × 0.7% = 35万円
控除期間：13年間
総控除額：35万円 × 13年 = 455万円

この455万円もの税金控除が受けられるのです。少なくともこの優遇が受けられる期間中は、繰上げ返済をしないほうが経済的に有利と言えます。

【理由2】現在の住宅ローン金利は歴史的に見ても低水準

最近は金利上昇が話題になっていますが、歴史的に見ると現在の住宅ローン金利はまだまだ低水準です。

変動金利：0.5%前後
固定金利：1%台

これはカーローンやキャッシングなどの他の借入れと比較しても非常に低い水準です。日本の過去の住宅ローン金利の推移を見ても、現在は非常に恵まれた状況と言えるでしょう。

日本の住宅ローン金利の歴史的推移

時期	平均的な住宅ローン金利
1980年代	7~8%
1990年代前半	5~6%
1990年代後半	3~4%
2000年代前半	2~3%
2000年代後半	1~2%
2010年代	0.5~1.5%
現在	0.5~1.5%

この低金利を活用し、手元に資金を残しておくことで、以下のようなメリットがあります：

教育資金の確保
老後資金の蓄積
旅行や趣味などの生活の質の向上
突発的な出費への備え

もし繰上げ返済をして手元資金が少なくなり、急な出費のためにキャッシングなどの高金利の借入れをする羽目になれば、それこそ非合理的な選択となってしまいます。

資産運用への活用

手元に残した資金を投資に回すという選択肢もあります。例えば、インデックス投資では長期的に年利4%程度のリターンが期待できるとされています。

住宅ローン金利と投資リターンの差額比較

住宅ローン変動金利：0.5%
インデックス投資の平均リターン：4%
差額：3.5%

この差額分だけ資産を増やせる可能性があるのです。

【理由3】団信（団体信用生命保険）の保障が継続する

住宅ローンには通常、団体信用生命保険（団信）が付帯しています。これは、借入者が死亡または高度障害状態になった場合に、残りの住宅ローンが全額返済される保険です。

団信のメリット

万が一の場合、家族に住宅ローンの返済負担が残らない
追加費用なしで大きな保障が得られる（多くの場合、ローン金利に含まれている）
健康状態によっては、個別に生命保険に加入するより有利な場合がある

例えば、30歳で住宅ローンを借り、65歳までの35年間で考えると、その間に重大な病気や事故に見舞われるリスクはゼロではありません。団信はそういったリスクに対する保障として機能します。

団信の種類と保障内容

団信の種類	保障内容
一般団信	死亡・高度障害時に住宅ローンが全額返済される
3大疾病保障付き団信	一般団信の保障に加え、がん・急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態になった場合も保障
8大疾病保障付き団信	3大疾病保障に加え、5つの重度慢性疾患や重度の精神疾患なども保障
全疾病保障付き団信	ほぼすべての病気やケガによる就業不能状態も保障

金利上昇時の対応方法

「今後金利が上昇したら、どうすればよいのか」という疑問も多いでしょう。基本的な考え方として、変動金利が資産運用のリターンを超えそうになったら、その時点で繰上げ返済を検討するという方法があります。

例：

現状の変動金利：0.5%
資産運用のリターン：4%
差額：3.5%（この分が毎年の利益）

もし変動金利が上昇したり、資産運用のリターンが低下したりして、この差額が縮小または逆転した場合は、繰上げ返済を検討する時期と言えるでしょう。

ただし、以下の点も考慮に入れるべきです：

精神的な安心感を重視する場合は、金利差が大きくても繰上げ返済を選択する価値はある
一方で、団信の保障や生活費の確保を優先したい場合は、金利差が縮まっても繰上げ返済を見送ることも合理的

結局のところ、ケースバイケースで判断する必要があり、その時の家計状況や将来の見通しを総合的に考えることが大切です。

住宅ローンの負担を減らす効果的な方法：借り換え

繰上げ返済を検討している方の中には、「毎月の住宅ローン返済が家計を圧迫している」と感じている方も多いでしょう。そのような場合、最も効果的な対策は「住宅ローンの借り換え」です。

借り換えを検討すべき人の特徴

特に以下に当てはまる方は、住宅ローンの借り換えで大きなメリットが得られる可能性が高いです：

現在の金利が0.6%以上
ローン残高が1,000万円以上
住宅ローンを組んでから5〜10年以上経過している

借り換えによる節約効果の具体例

例えば、以下のケースを考えてみましょう：

借り換え前

ローン残高：3,000万円
金利：1.2%（10年前に借入）
残りの返済期間：20年
月々の返済額：約141,000円
残りの総返済額：約33,840,000円

借り換え後

ローン残高：3,000万円
金利：0.5%（現在の金利）
返済期間：20年（同じ）
月々の返済額：約129,000円
総返済額：約30,960,000円

この場合、月々の返済額が約12,000円減少し、総返済額は約288万円の節約となります。これは繰上げ返済以上に家計の負担を軽減する効果があるのです。

借り換え時の注意点

ただし、借り換えには手数料や諸費用がかかるため、これらのコストを考慮しても十分なメリットがあるか確認する必要があります。一般的に、以下の費用が発生します：

事務手数料：融資額の2.2%程度
保証料：融資額の0.2〜0.5%程度
抵当権設定費用：5〜10万円程度
印紙税：1〜6万円程度

これらの費用を合計すると、3,000万円の借り換えで約100万円程度のコストがかかることも珍しくありません。したがって、借り換えによる総返済額の削減効果がこれを上回ることを確認しましょう。