今回はおとり広告がテーマです。
部屋探しでネットに掲載されている物件を問い合わせても、「既に申し込みが入ってしまった」と言われたことがある人もいるのではないでしょうか。
特に大手不動産ポータルサイトのSUUMOではこういった状況になることが少なくありません。毎回毎回気に入った物件に申し込みが入っていたら気が狂いそうになりますよね。
本来は募集が停止されているのにも関わらず、ネットに掲載されている物件は「おとり物件」といわれています。
そこで今回はおとり物件について詳しく解説しています。おとり物件が掲載される理由だけではなく、どうすればおとり物件を避けて自分の希望に合う部屋を探せるのかについても触れていきます。
これから部屋探しを本格的に進めたい人にとって役に立つ内容となってますので、ぜひ最後までお付き合いください。
中西諒太私自身、現在不動産会社を経営しています。本記事では専門家や実体験に基づいた解説をしていきます。
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おとり物件とは
まずは、おとり物件とはなにかについて簡単に解説します。
おとり物件とは、不動産会社が集客のために実際には借りられない物件をSUUMOなどのポータルサイトに掲載することです。
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会が2021年2月25日に発表した調査によると、12.2%の割合でおとり物件が掲載されていることが確認できます。
２０２０年１１月から１２月にかけて上記４サイトに掲載されていた賃貸共同住宅のう ち、一定のロジックに基づき、契約済みの「おとり広告」の可能性が極めて高いと思料さ れる３３５物件を抽出し、これらの物件を掲載している事業者３６社（４３店舗）を調査 対象とした。事業者別では、３６社のうち１３社（３６.１％）に「おとり広告」が認められた。 また、店舗別では、４３店舗のうち１５店舗（３４.９％）の広告に「おとり広告」が認められ た。
インターネット賃貸広告の一斉調査報告（第８回）より引用
また、おとり物件は宅地建物取引業法三十二条でも禁止されており、行政処分の対象です。
宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
e-gov 法令検索より引用
最近では架空の掲載を悪意をもって行うことは不動産構成取引協議会の規定が厳しくなったこともあり、あからさまにおとり物件を掲載する不動産会社は減ってきました。
とはいえ、いまだ申し込みが入っている物件を「空いています」と返事をし、店舗に呼び込むケースはなくなりません。
おとり物件が掲載される理由
おとり物件は法律で規制されているにも関わらず、・なぜSUUMOなどのポータルサイトにはおとり物件はなくならないのでしょうか？おとり物件がなくならない理由としては不動産業界の構造やシステムなど、さまざまな要因が絡んでいます。おとり物件が掲載される理由について詳しく解説していきます。
複数業者が登録している
おとり物件が掲載される理由の一つ目はSUUMOなどのポータルサイトでは複数の不動産会社が登録しているからです。
物件情報はまずはじめに管理会社によってレインズやATBBなど一般のエンドユーザーが見ることができない「業者間サイト」に登録されます。そこから業者間サイトを確認した不動産会社がSUUMOなどのポータルサイトに掲載します。
物件の掲載時は特に問題ないのですが、掲載の停止時に結果的におとり物件が発生してしまうことがあります。
どういうことかというと、管理会社は物件に申し込みが入ったときにも業者間サイトに登録するわけですが、ポータルサイトに掲載されている不動産会社が申し込みが入ったことを確認して掲載を止めなければ、当然申し込みが入っている物件が掲載され続けてしまいます。
物件によっては一つの物件で50社以上の不動産会社がポータルサイトに掲載していることも珍しくありません。また、繁忙期になれば不動産会社によっては申し込みが入ったか確認するリソースが足りなくなります。そういった物件は数え切れないほどあるので、その中からおとり物件が発生してしまいます。
情報の共有が遅くなるのが結果的におとり物件が掲載される原因になってしまうというわけです。
システムの反映が遅い
SUUMOのシステムはシステムを管理画面から入力しても、それがネットの掲載画面に反映されるまでにタイムラグがあります。
SUUMOでは情報の反映は1日4回行われていますが、掲載停止の指示から最大9時間のタイムラグがあります。
さらに、不動産会社によっては連動システムを使って入稿しているので、さらに反映までに時間がかかります。
連動システムはSUUMOやアットホーム、ホームズなど複数のポータルサイトに一括で物件を掲載できるメリットがある一方で、掲載反映までの時間が長くなります。
実際に当社でもいい生活というシステムを使っているのですが、掲載反映までに最長12時間かかります。
管理会社が業者間サイトに申し込みが入ったことを入力しても、そこから不動産会社がポータルサイト掲載に反映させるまで時間がかかるため、現状ではおとり物件の撲滅は不可能といえます。
人の手によるミス
不動産会社にもよりますが、物件情報の更新は人の手によって行われているところも少なくありません。そのため、成約済みの物件を削除し忘れたというケースは少なくありません。
不動産会社は人手不足で、不動産会社によっては更新が間に合わないこともあります。
また、ポータルサイトや不動産公正取引協議会の規定では物件の更新は１週間と決められているため、期限ギリギリになって物件確認したときには「時既に遅し」ということで申し込みが入ってしまいます。
特に都心の物件や繁忙期には数時間単位で物件が入れ替わることも少なくないため、全ての不動産会社が更新に追いつくのは不可能に近いというのが実情です。
本当にわざとおとり物件を掲載している
おとり物件の大半は人的ミスやシステムエラーによって起きていますが、不動産会社の中には悪意をもって掲載しているところもあります。
問い合わせたときに「さっき申し込みが入った」「退去前なので見れない」など嘘をついたり、問い合わせ後に申し込みが入ったとしても来店時に「気づかずに申し込みが入ってました」という確信犯もいます。
不動産業界は集客が難しく、少しでも成約数を上げたい不動産会社が行う手口です。こういったリスクもあるということは把握しておきましょう。
おとり物件への対処法
おとり物件は完全に撲滅するのは不可能に近いです。とはいえ、悪質不動産会社やおとり物件を極力避けて自分が希望する部屋を見つけるコツはあります。具体的に解説します。
募集が終了したら連絡するよう伝える
不動産会社の中には掲載していた物件が決まってしまったとしても、それをお客様に伝えずに店舗に呼ぼうとするところもあります。
そのため、店舗予約をしたとしても必ず希望の物件の募集が終了したら連絡をもらうように伝えましょう。もしじっくり探したい場合は、同じような物件をメールやLINEで紹介してもらい、募集中の物件と確定しているものに絞っていくのが間違いありません。
複数の会社に問い合わせる
もし同じ物件を複数の会社が取り扱っている場合、手間ではなければ最低でも2社以上に物件の状況を確認することをおすすめします。もちろん、全ての物件をしていたら手間がかかりすぎるので、本当に興味がある物件のみ複数の会社に問い合わせましょう。
ポータルサイトに通報する
SUUMOはおとり物件のために調査対策をおこなっています。
エンドユーザーがポータルサイトに通報できるようになっています。物件詳細画面の下の方に問い合わせ欄があるので、フォームから通報することができます。
まとめ
最後にまとめです。
おとり物件は悪意ある不動産会社が掲載しているケースもありますが、不動産業界やシステムの仕組み上、大半の物件は人的ミスで起きています。
もちろん、人手不足やシステムの都合で放置し続けるのはよくありませんが、現実的におとり物件を完全になくすのは難しいです。
部屋探しでは内見中に申し込みが入ってしまうことも珍しくありません。スピード感と柔軟さを持ちつつ、自分に合った不動産会社を任せることがいい部屋を探す一番の近道です。
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