自主管理マンションは管理手数料がかからないというメリットがありますが、デメリットをきちんと把握しておかないと退去者が続出したり売れないなどのリスクがあります。
自主管理は状況によっては管理委託に変更するなどの対応が必要なケースもあります。
そこで今回、賃貸管理会社での勤務経験があり、現在不動産会社経営をしている筆者が自主管理について徹底解説していきます。
本記事を読んで自主管理のリスクを把握できるので、空室リスクや売れなくなるというリスクを減らせます。
- 自主管理のマンションを保有している
- 自主管理のマンションを買おうと思っている
- 管理委託しようか迷っている
上記について一つでもあてはまる人にとって参考になる内容となってます。
中西諒太私は賃貸管理会社で働いていたことがあり、不動産オーナーとしての経験もあります。両方の立場だからこそわかったことを解説していきます。ぜひ最後まで読んでいただけると嬉しいです。
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自主管理マンションとは
自主管理は管理会社に管理を依頼せず、所有者が自身で管理することです。
自主管理の場合、「建物全体」「室内」の２種類があります。いずれを管理するにしても管理会社に任せるよりはコストという面ではメリットがありますが、デメリットにも目を向けないと思わぬところで不利益を被る可能性があります。
自主管理と管理委託の違いについて詳しくは以下の記事で解説していますのでご参考くださいませ。
関連記事：自主管理と管理委託の違いは？メリット・デメリットや選ぶ基準を徹底解説！
自主管理のリスクとは
自主管理は管理費をコストカットできる一方でリスクもあります。具体的に解説します。
業務が忙しい
自主管理を実際にやってみるとわかりますが、想像以上に時間と労力がかかります。特に賃貸の場合、1〜3月の繁忙期には退去と入居が重なるため、さらに忙しくなります。
専業で賃貸経営をしているオーナー様なら対応できるかもしれませんが、本業が他にあったり、あまりにも部屋数が多い物件の場合は自主管理は難しいでしょう。
自主管理で入居付けをする場合は特に大変です。最近ではウチコミなど自分の物件をネットに掲載できるサービスも普及してきましたが、お客様対応などかなりの時間を取られます。
私がウチコミ！を利用したときのことは以下の記事で詳しく解説していますのでご参考ください。
関連記事：【大家監修】ウチコミ！の”リアルな”評判や口コミ！仲介手数料無料の理由や賃貸物件入居の注意点を徹底解説！
ノウハウがない
自主管理は未経験の場合は、当然自分で勉強したり調べながら対応していく必要があります。管理業務の中でもじっくり調べながら対応できることならいいかもしれませんが、緊急性を要することはすぐに対応しなければさらなるクレームや退去にもつながりかねません。
突発的なことでも臨機応変に対応できる場合は自主管理にチャレンジしてみるのもいいかもしれませんが、対応できる自信がない場合は管理委託をした方がいいでしょう。
資産価値が下がる
自主管理は特に建物の場合、定期点検や定期清掃されないことが少なくありません。きちんとメンテナンスされていなければ、当然経年劣化がしやすいです。
そうなると、所有しているマンションをいざ売却しようと思ったときに資産価値が下がってしまいます。きちんと管理されていなければ入居率に直接的に影響が出るからです。
将来的に売却を考えている場合は、きちんと管理していける自信がない限り自主管理はおすすめできません。
入居者の不満が溜まる可能性がある
自主管理はノウハウや経験がない人が行った場合、入居者が満足するサービスを提供できない可能性があります。
入居者の不満が溜まればクレーム対応に追われたり、退去につながるリスクが出てきます。
トラブルに対応しなければならない
マンション管理ではさまざまなトラブルが起きる可能性があります。
共用部のトラブル、家賃滞納、騒音クレーム、設備の故障、退去時のトラブルなどです。
これらのトラブルはノウハウがないと対応できませんし、対応できたとしても経験がないと精神的にも消耗します。管理委託していればこういった心配はありませんが、自主管理する上ではリスクを理解しておく必要があるでしょう。
自主管理が大変なときの対処法
自主管理にはさまざまなリスクがあるということを解説してきました。現時点で自主管理するのに疲れている方もいるのではないでしょうか？ここからは自主管理以外の選択肢も検討していきたいという人のために解説していきます。
外部の会社を利用する
まずは管理の一部だけ外部の会社を部分的に利用することです。
たとえば、クレーム対応だけ提供している会社に入居者対応を頼んだり、建物のメンテナンス会社に定期的に点検や清掃を依頼することです。
管理業務のやりたくないことや苦手なことだけでも外部の会社を利用するだけでもだいぶ負担が軽くなります。一度、大変な業務を洗い出し対応してくれる会社を調べてみるのもおすすめです。
管理委託を検討する
自主管理に限界があると思ったら管理委託を前向きに検討しましょう。
とはいえ、いままで管理会社を利用したことがない場合はどこの管理会社に依頼すればいいかわからないと思います。
管理会社によって提供するサービスや得意不得意があります。管理会社の選び方を間違えてしまうと「思ったよりも管理が楽にならなかった」ということにもなりかねません。
管理会社の選び方については以下の記事で詳しく解説していますのでご参考くださいませ。
関連記事：【宅建士監修】賃貸管理会社の選び方は？悪徳業者の見分け方や注意点をプロが徹底解説！
自主管理マンションを購入するときの注意点
不動産オーナー様の中には自主管理物件の購入を検討されている方もいるかもしれません。
自主管理物件を購入する場合の注意点を解説していきます。
トラブル事例を確認する
自主管理物件は管理がひどいとさまざまなトラブルが発生している可能性があります。
入居者同士はもちろん、近隣とのトラブルの可能性もあるため、トラブル事例を確認することが重要です。
マンション全体の空室率を調べる
自主管理は対応が悪いと入居者の不満が溜まり、退去につながります。そのため、空室率を調べるとある程度きちんと管理されているかがわかります。
近隣に管理会社があるか確認する
どうしても自主管理の物件を購入したい場合は、購入後に管理してくれる管理会社を探しておくことも必要です。
最初は自主管理をするつもりで購入したとしても、いざ実際に自主管理してみたら想像以上に大変だったということはありえます。
管理会社を任せようと思っても近隣になかった場合は、管理を任せるメリットが少ないです。事前に物件の周辺に管理会社があるのか確認しておきましょう。
まとめ
ここまで自主管理のリスクについて解説してきました。
管理費をかけたくないからといってすべての物件を自主管理にしてしまったら遠方の物件を購入する機会が減りますし、逆に自主管理がめんどくさいからといって管理の手間がかからない物件を管理委託にしてしまったら収益が限られてしまいます。
自主管理か管理委託かというものではなく、状況に合わせて使い分けていくというのも有効な手段です。また、入居付けやリフォームだけ任せるなど一部分外注するという方法もあります。
それぞれのメリット・デメリットを踏まえた上で検討していきましょう。
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