不動産投資や賃貸経営を考えている方の中には、「サブリース」という言葉を耳にしたことがあると思います。
サブリースは、大家さんが不動産管理会社に物件を貸し出し、その管理会社が入居者を募集して運営する仕組みですが、ネットではサブリースが「詐欺」という単語を見かけることもあります。
実際のところ、サブリースは詐欺ではありませんが、悪い噂があるのは「家賃保証」や「管理の手間がかからない」といったメリットがある一方で、契約内容によってはリスクも伴うからです。
サブリース契約を結ぶことで、大家さんは空室リスクを軽減し、安定した収入を得ることができますが、その一方で契約内容によっては家賃の減額や契約解除の困難さなど、思わぬトラブルに巻き込まれることもあります。本記事では、サブリースの仕組みやメリット・デメリット、契約時の注意点をわかりやすく解説し、サブリース契約が自分に合っているのかを判断するためのポイントをお伝えします。
中西諒太私は賃貸管理会社で働いていたことがあり、不動産オーナーとしての経験もあります。両方の立場だからこそわかったことを解説していきます。ぜひ最後まで読んでいただけると嬉しいです。
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サブリースとは
サブリースとは、不動産オーナー（大家さん）が物件を不動産管理会社に貸し出し、その管理会社が第三者（入居者）に賃貸する仕組みのことです。簡単に言うと、大家さんと入居者の間に管理会社が入ることで、賃貸経営を代行するシステムといえます。
サブリースの業務にはおもに３つの役割があります。
- 家賃保証：空室時も一定の家賃が支払われる。
- 管理代行：業者が物件の管理を担当する。
- 契約期間：長期契約が一般的。
通常の賃貸経営では、大家さんが直接入居者と契約を結び、家賃の回収や修繕対応などを行います。
しかし、サブリースでは、管理会社が大家さんから物件を借り上げ、入居者との契約を管理会社が行います。そのため、大家さんは毎月決まった金額を管理会社から受け取ることができ、空室リスクや入居者対応の負担が軽減される仕組みになっています。
また、サブリースの契約形態には、「一括借り上げ」と「部分借り上げ」の2種類があります。一括借り上げでは、物件全体を管理会社が借り上げ、すべての部屋の家賃を保証するのに対し、部分借り上げでは、一部の部屋のみをサブリース契約とし、残りの部屋はオーナー自身で管理する仕組みとなっています。
| 自主管理 | 管理委託 | サブリース | |
|---|---|---|---|
| 内容 | オーナー自身が管理 | 管理会社が管理 | サブリース業者がオーナーから刈り上げる |
| メリット | 費用が抑えられる | 手間がかからない | 安定収入が見込める |
| デメリット | 手間がかかる | 管理手数料がかかる | 収益性が低い |
サブリースののシステムは、一見すると非常に魅力的に思えますが、実際には契約内容によっては大きなリスクが伴うこともあるため、詳細な理解が必要です。契約する前に、しっかりとその仕組みを理解し、自分にとって最適な選択であるかを慎重に判断することが大切です。
ちなみに管理会社の業務内容や役割については別の記事で解説していますので、詳しく知りたい方はご参考ください。
関連記事：【賃貸オーナー様必見！】管理会社の５つの役割とは？失敗しない選び方も解説！
サブリースのメリット
サブリースには、以下のようなメリットがあります。
家賃保証による安定収入
サブリース契約では、管理会社が家賃を保証するため、空室が出ても一定額の家賃収入を得ることができます。通常の賃貸経営では、空室が続くと収入が途絶えてしまいますが、サブリースなら安定した収益を確保できます。
家賃保証の金額ですが、おおよそ満室時の家賃収入の80~90%のサブリース会社が多いです。市場の動向や物件の築年数など、状況によっては一気に退去者が出ることもありますが、サブリースは空室が減っても一定以上の家賃は支払われるので安心です。
空室リスクを軽減できる
賃貸経営の大きな不安要素のひとつが「空室リスク」です。しかし、サブリースを利用すれば、物件の入居状況に関係なく、一定の家賃収入を得ることができます。特に、賃貸需要が変動しやすいエリアや、新築時の入居者確保が難しい場合に有効です。
空室対策については以下の記事で詳しく解説していますのでご参考ください。
関連記事：【オーナー必読！】空室対策のプロが教える効果抜群のアイデア集
管理業務の負担を軽減
入居者の募集、家賃回収、クレーム対応、修繕手配などの管理業務を管理会社が担当するため、大家さんの手間が大幅に削減されます。特に、遠方に住んでいるオーナーや副業として賃貸経営を行う方にとっては、非常に便利なシステムです。
また、入退去のたびに発生する原状回復費用や再募集の際の広告費も多くの場合はサブリース会社が負担してくれます。
自主管理で物件を運営する場合は、これらの業務を全て自分で対応しなければなりません。自主管理は管理手数料がかからないというメリットはありますが、所有物件が多い場合は一部だけでも管理委託するというのも有効です。
手間をかけずに不動産運用が可能
賃貸経営をするうえで、入居者対応やトラブル処理は避けられません。しかし、サブリースならこうした業務を全て管理会社に委託できるため、不動産投資を「ほったらかし」で運用することも可能になります。
入居トラブルは賃貸経営をする上では避けられません。具体的なノウハウがない場合はプロに任せた方が間違いありません。とはいえ入居トラブルをひととり把握しておくことも重要です。入居トラブルについて詳しく知りたい場合は以下の記事をご参考ください。
関連記事：入居者トラブルの原因と対策10選！管理会社が教える実践的ガイド
サブリースのデメリット・リスク
一方で、サブリースにはデメリットやリスクもあります。
家賃の減額リスク
サブリース契約では「保証」とはいえ、契約期間中に家賃が減額される可能性があります。特に、長期間契約する場合、市場の賃貸相場が下落すると、管理会社から「家賃を下げるように」と求められることがあります。
契約解除が難しい
一度サブリース契約を結ぶと、途中で解約することが難しいケースがあります。契約書には、解約条件や違約金に関する条項が含まれていることが多いため、契約前にしっかり確認する必要があります。
原状回復義務や追加費用の発生
サブリース契約では、物件の修繕や原状回復の費用を大家さんが負担する場合が多いです。契約によっては、想定以上のコストが発生することがあるため、注意が必要です。
契約トラブルのリスク
管理会社によっては、不利な条件で契約を結ばせるケースもあります。特に「30年間家賃保証」といった広告には注意が必要で、実際には数年ごとに家賃が見直される仕組みになっていることが多いです。
中西諒太上記以外にもサブリースにはさまざまなトラブルやリスクがあります。さらに詳しく知りたい方は以下の記事をご参考ください。解決策も含め詳しく解説しています。
関連記事：【必見】サブリース契約の“危険な罠”！知らないと後悔する5つのトラブルと落とし穴
サブリース契約を安全に利用するためのポイント
ここからはサブリースをする上で必要なポイントを解説します。
保証賃料
一般的に、サブリース契約では、家賃収入に対しておおよそ80～90%程度の家賃保証率が設定されます。あくまでも一般的になので、当然サブリース会社によってはこの範囲よりも前後します。また、周辺相場や市場・入居率によっても家賃保証率は変わります。
もし悪質サブリース会社に当たり、自分で調べずに契約してしまったら大きく損をする可能性があります。そのため、物件周辺の家賃相場や入居率については最低限リサーチしておきましょう。もちろん、リサーチした上で複数のサブリース業者を比較するのはいうまでもありません。
信頼できる業者を選ぶ
業者選びは最も重要なステップです。以下を確認しましょう。
- 財務状況
- 過去のトラブル実績
- 他のオーナーの評判
あらかじめどういったサブリース会社なのかきちんと調べれば、サービスの内容や質も把握しやすいです。
契約書の内容を理解する
契約書に含まれる以下のポイントを確認してください。
- 家賃保証の範囲
- 契約期間
- 解約条件
- 広告費やリフォーム代の負担割合
契約書をきちんと読まずに印鑑を押してしまったら、トラブルが起きたときにサブリース業者に有利に進んでしまいます。あくまでもサブリース業者は借主で有利な立場なので、契約書は最低限でも確認しておくことが重要です。
専門家に相談する
契約前に弁護士や不動産の専門家に内容を確認してもらうことで、リスクを最小限に抑えられます。もしトラブルが起きたあとで相談したとしても、契約書が不利な内容だった場合、サブリース業者に有利になってしまいます。
トラブルは事前に防ぐことが重要です。
サブリース以外の選択肢もある
サブリースを利用すれば、確かに家賃保証されるなどのメリットがありますが、他の選択肢も検討することで、よりリスクを抑えることができます。
自主管理と管理委託
サブリースほどリスクを取りたくない場合は管理委託という選択肢があります。
管理費はかかりますが、きちんと対応してくれる管理会社であれば空室リスクを最小限に抑えられます。あえてサブリースにする必要はありません。
また、自分で管理できる人は自主管理や一部だけ管理委託するという選択肢もあります。
「家賃収入がなくなると怖いから」という理由だけでサブリースを選ぶのではなく、状況に応じて選べられるよう複数の選択肢を確保しておくことが重要です。
自主管理と管理委託については以下の記事で解説していますのでご参考ください。
関連記事：自主管理と管理委託の違いは？メリット・デメリットや選ぶ基準を徹底解説！
まとめ
サブリースは、家賃保証や管理負担の軽減といったメリットがある一方で、家賃減額や契約解除の難しさといったリスクも伴います。契約を結ぶ際には、管理会社の選定や契約内容の確認をしっかり行い、トラブルを防ぐことが重要です。
以下のポイントを押さえて契約を慎重に検討しましょう。
- 契約内容を十分に理解する。
- 信頼できる業者を選ぶ。
- 専門家の意見を活用する。
これらを実践することで、サブリース契約のリスクを最小限に抑え、安心して賃貸経営を行うことができます。また、具体的なトラブル事例やその回避策を知ることで、賃貸経営における不安を軽減し、より良い選択をする助けとなります。
サブリースが自分に合っているのかを慎重に見極めたうえで、不動産運用の選択肢の一つとして検討してみてください。
サブリース契約は強力なツールになり得ますが、それを成功に導くためには、深い理解と準備が必要です。この記事が、皆様の賃貸経営の成功に役立つことを願っています。
サブリース、管理会社の選び方については以下の記事でも詳しく解説しています。
関連記事：【宅建士監修】賃貸管理会社の選び方は？悪徳業者の見分け方や注意点をプロが徹底解説！
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