【悲報】任意売却の買い手がつかない！売れない理由と解決策を徹底解説！
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任意売却に向けて動きはじめたものの、なかなか買い手がつかない人もいるでしょう。任意売却は一定期間内に売却する必要があるケースが多いので、なかなか買い手が見つからないと焦りがちです。
ただ、あまりにも焦って間違った行動をしてしまうとせっかくうまくいくはずの任意売却が失敗してしまいます。
本記事では任意売却の買い手がつかない方だけではなく、これから任意売却を検討していて知識を得ておきたい方にとっても役立つ内容となってます。
当サイトでは任意売却をするにあたって最低限知っておいた方がいい知識を発信してますのでぜひご参考ください。
任意売却会社の中には買い叩いてくる悪質な業者もあるので要注意です。そういった悪質業者を見分けるためには複数の不動産会社を比較することが重要です。比較をし、自宅の正しい売却価格がわかれば、自分にとって最適な売却手段を知ることができ、高額売却にもつながります。
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任意売却の買い手がつかない理由
任意売却を無事に行うことができる人もいれば、なかなか買い手がつかない人もいます。この差はどういったことが理由なのでしょうか？いくつか要因があるので、自身がどれにあてはまるかを知っておくことにより今後の対策につながります。具体的に解説していきます。
売却価格が高い
任意売却は通常の不動産売却とほぼ同じ価格で売却することが可能です。競売はすでに債務者が破産に近い状況なのでかなり安い金額でうることになります。
任意売却で高い金額で売ることができれば、当然手元に残るお金も多くなり返済にあてられます。そうすれば自己破産の可能性も減ります。
ただ、あまりにも高く売ることばかりを優先してしまうと買い手がつかないことにつながります。通常の不動産売却に近い価格で売却できる可能性はありますが、相場以上の金額になるほど売却が難しくなります。
売却の時点で相場より高いことがわかっているなら見直す必要がありますし、もし相場を把握していない場合は再度任意売却物件の査定をしてみましょう。
内見をしない
任意売却では売主がまだ居住中のケースが多く、内見を積極的にはしたくないという人もいます。
必要以上に内見に協力的になるのも考えものですが、なるべく購入希望者が内見を希望している場合は対応が必要です。
不動産は”内見なくして成約なし”というように、内見するかどうかで任意売却物件が売却できるかも変わってきます。
室内の状況はもちろん、購入希望者は売主の人柄まで見ています。特に住宅購入がはじめての場合は「本当にこの人から買っていいのか」と見極める人もいるので、きちんと対応すれば購入につながります。
もし内見をしていない場合は考えてみてはいかがでしょうか。
任意売却物件が古い
任意売却物件が古い場合、その時点で内見につながらない可能性が高くなります。特に新耐震基準以前の物件の場合は避けられがちです。
新耐震物件・・・1981年（昭和56年）6月1日移行に建築確認において適用されている基準のことを新耐震基準と呼び、「震度６強、７程度の自身でも倒壊しない水準
古い物件でもリフォームをしていればまだ需要がありますが、劣化している場合だと敬遠されがちです。もしそのままの状態での売却を検討している場合は業者に買取をしてもらうという選択肢もあります。
金融機関との関係がよくない
任意売却はまずは金融機関の同意がないとできません。金融機関が債権者でリスクを負っているため、価格や売却期間の決定権があります。
売却価格を下げたり、売却期間の交渉をする場合は金融機関との関係がよくないとスムーズに進みません。金融機関側からしても「なるべく早く売りたい」というのが本音なので、あまりに売却価格を高くしても心象を悪くする担当もいます。
最終的な落としどころはどこにするのか担当者と折り合いをつけながら交渉していくことが必要です。
物件の魅力が伝わっていない
任意売却物件に限らず、物件の魅力をうまく購入希望者に伝えていないと買い手がつかないです。これは営業マンの力量もよりますし、どの層に向けて売り込みをしていくかにもよります。
たとえばファミリータイプの物件の場合、シングルばかりのエリアに広告を打ってもあまり意味がありません。
また不動産会社によっても客層が違うので、対応を変える必要があります。
タイミングが悪い
任意売却物件の売り出し期間のタイミングによって買い手がつかないことがあります。賃貸だと１〜3月が繁忙期といわれていますが、売却する際も売れやすいタイミングがあります。
売れやすいタイミングはエリアや物件のスペックなどいろんな要因によって変わりますが、売却時期に応じた売り出し方をするよう対策をしていくことが重要です。
不動産会社のやる気がない
ごくまれにですが、不動産会社が任意売却にやる気がない場合があります。広告活動だけではなく、金融機関の交渉などの対応が遅いこともあります。
これは単にやる気がないだけのケースもありますし、中には任意売却のやり方がわからないので仕事がスムーズに進まないということもあります。
いくら物件が良かったとしても不動産会社の対応によって任意売却の買い手がつかないということもあるので、不動産会社は慎重に見極めていきましょう。
任意売却の買い手がつかないとどうなるか
任意売却で買い手がつかないとどうなるかを知っておくことで今後の対策にもつながってきます。任意売却のリスクを知っている場合は復習しておきましょう。
競売になる
任意売却が期間内にできないと競売になり、物件から立ち退かなければなりなくなります。
そもそも金融機関の担保に入れていた物件が売れないわけですから、任意売却以外の選択肢を選ぶ必要があり、それが競売というわけです。
もし任意売却ではなく競売になった場合は売却資金はすべて住宅ローンの支払いに当てられてしまうことになり、引っ越し資金など当面の生活費は自分で工面するしかありません。
金融機関からの協力も得られなくなる可能性があるので注意が必要です。
競売を避けたい場合は限られた期間内に任意売却を成立させることが必須です。
ローンの返済が続く
競売が終わったとしてもローンは残るので返済は続きます。しかも競売は任意売却物件よりもはるかに低い金額での売却になるので、当然手残りは少なくなります。
任意売却は通常の不動産売却価格とほとんど変わらない価格で売却できることが多いので、任意売却になるか競売になるかで今後の生活の仕方も大きく変わってきます。
自己破産になる
任意売却で買い手がつかず競売になった場合の多くが、返済が滞ってしまい自己破産につながってしまいます。
自己破産になると債務者本人が返済する必要はなくなりますが、もし連帯保証人がいる場合は連帯保証人が返済を続けていくことがあります。
連帯保証人がいる場合は自分だけの問題ではないので、早めな対策が必要です。また、意外と見落とされるのが、自己破産になったからといってすべての支払いが免除されるわけではないということです。特に税金は免除されるわけではなく、未払いも含めて支払っていかなければなりません。
上記の点を踏まえて、このまま任意売却で買い手がつかなくてもいいのか慎重に判断していきましょう。
任意売却会社の中には買い叩いてくる悪質な業者もあるので要注意です。そういった悪質業者を見分けるためには複数の不動産会社を比較することが重要です。比較をし、自宅の正しい売却価格がわかれば、自分にとって最適な売却手段を知ることができ、高額売却にもつながります。
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任意売却の買い手がつかないときの解決策
任意売却で買い手がつかないときは放置していても解決にはなりません。原因をつきとめ、少しでも多く解決に向けて行動していくことが重要です。
任意売却で買い手がつかないときは具体的にどういった行動をしていけばいいか具体的に解説していきます。
価格設定を見直す
不動産売却においては適切な価格設定が重要です。相場以上の価格にしてしまうと売れにくいですし、安くすると早くは売れますが手残りは少なくなります。
特に任意売却の場合はなるべく多く手残りを残しつつ、期間内に売却しなければなりません。率直なところ、期間内に売却できる最適な価格を決めることは不動産のプロでも難しいです。
金融機関と連携しつつ、相場の調査力にも優れている不動産会社に価格設定を見直してもらいましょう。特に１社しか任意売却物件の価格を査定してもらっていない場合は要注意です。複数の会社から査定してもらうことでより正確な価格で売却活動を進めていきましょう。
内覧の対応を見直す
任意売却物件は内覧の際に売主が部屋にいることが多いです。通常の不動産売却で空室の状態なら部屋を綺麗に見せることができますが、人がいるとどうしても生活感が出てしまいます。
あまりに生活感が出ていると内覧する人も抵抗を持ってしまうのでなるべく部屋の中は綺麗にしておきましょう。
- 庭を綺麗にする
- 玄関を掃除する
- 目立つ汚れやキズをなくす
日頃から綺麗にするのを意識しておくことで急な内覧にも対応しやすくなります。ちなみに内覧は土日にしたい方が多いので売却するまでは週末の予定は空けておいて内覧に対応できる状態にしておくといいでしょう。
任意売却のプロに頼む
繰り返しになりますが、任意売却は通常の不動産売却と異なる取引です。特に金融機関や連帯保証人とやりとりする機会が多くなりますし、ときには弁護士とのやりとりも必要になります。
任意売却は経験を積まないとこなすのが難しいです。任意売却専門の窓口に相談すれば、任意売却が専門のプロに対応してもらうことができます。
いままでは任意売却で買い手がつかない状況の方でも、任意売却専門の窓口に相談したらすぐに売却できたという例も少なくありません。
こういった任意売却専門の窓口は相談料が無料なので、まずは状況を相談してみてあなたにあった解決策を提案してもらいましょう。
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