【意外！？】任意売却は住宅ローン滞納なしでも可能！【できないケースも解説】
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任意売却をしたいと考えていても、住宅ローンを滞納していない方もいるでしょう。
任意売却は住宅ローンを滞納している人が行うとものというイメージがありますが、いろいろな事情で住宅ローンを滞納していなくても任意売却という選択肢があがってくるケースがあります。
本記事では下記のような方を対象とした内容となっております。
- これから任意売却をしていこうと思っている
- 不動産売却においてひととおり勉強しておきたい
- 少しでも高く不動産売却する方法を知りたい
本記事を読むことによって、いまの現状を抜け出すための最適解を知るきっかけになります。任意売却について当ブログで基本的な知識が身につきますのでぜひご参考ください。
任意売却会社の中には買い叩いてくる悪質な業者もあるので要注意です。そういった悪質業者を見分けるためには複数の不動産会社を比較することが重要です。比較をし、自宅の正しい売却価格がわかれば、自分にとって最適な売却手段を知ることができ、高額売却にもつながります。
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任意売却は住宅ローン滞納なしでも可能
結論からいうと住宅ローン滞納がなくても任意売却が可能です。
任意売却をする方は住宅ローンの返済が厳しくなってようやく焦り始め任意売却を検討されるケースが多いですが、滞納していなくても任意売却をする場合があります。
金融機関が合意している
任意売却できるかどうかは金融機関が合意してくれるかどうかが大きいです。基本的に任意売却は金融機関が合意していれば行える可能性が高いです。
金融機関に合意してもらうには、いかに現在の生活状況が苦しいか証明することも重要です。たとえば住宅ローンと同じ金融機関でカーローンやフリーローンがあって滞納している場合は金融機関に生活状況を把握してもらいやすいです。
また、失業や退職、病気などによって収入が減少したケースでも今後滞納することにつながってきます。
金融機関側としても今後住宅ローンを滞納する可能性が高い方を放置していたらローンが回収できないリスクが高くなるので、なるべく合意したいということになります。
滞納なしだと任意売却が難しいケース
住宅ローンの滞納がなくても任意売却は可能ですが、厳しいケースもあります。
債権者である金融機関が認めてくれない場合は厳しいです。どういった場合に金融機関が認めてくれないか具体例をみていきましょう。
借りて間もない
住宅ローンを借りて間もないにもかかわらずすぐに任意売却を申し出ても応じてもらいにくいです。
金融機関側はローンを組むときに審査をして貸し出します。長期間のローンを組めるのは借入者側を信用したからです。基本的に住宅ローンは長期間にわたり返済していくものであり、すぐに返せないと言われるのは想定しておりません。
もちろん、病気や失業などのケースであれば仕方ない部分もありますが、よっぽどの理由がない限りは借り手間もない申し出を受けてもらうのはむずかしいでしょう。
任意売却に応じてもらうまでの期間
借り手間もないのにかかわらず任意売却の申し出は難しいとお伝えしましたが、それではどのくらいの期間が経てば応じてもらいやすくなるのでしょうか？
結論からいうと「金融機関と借入者側の状況による」です。
金融機関によっては任意売却に柔軟に対応してくれるところもありますし、逆にギリギリまで引き延ばされるところもあります。また、先述したように借入者の状況が苦しくないと判断されても受け入れられにくいです。
あくまでも目安ですが、2年以内は厳しいです。あまりにも早い任意売却は金融機関側の実績にも響くからです。
詐欺を働いている
住宅ローン詐欺は不動産投資において社会問題にもなりました。
本来は住宅購入で使う住宅ローンを不動産投資をするために使ってたという点が問題になりました。
「任意売却となんの関係があるのか」と思うかたもいるでしょうが、住宅ローンを嘘をついて借りるという点では関係ある人も少なくありません。具体的には下記のようなケースがあります。
- 収入を多く申告する
- 自己資金を多く見せる
- 物件価格を高くする
収入を多く申告する
住宅ローンは申し込み人の収入をもとにいくら貸せるのか判断します。収入の申告は源泉徴収や給与証明などの方法がありますが、これらを偽造して申告する人もいます。
申し込み人が偽造しなくても、不動産会社が悪質な場合は偽造するケースもあるので注意が必要です。
自己資金を多く見せる
住宅ローンは頭金が多いほど多くの金額を借入れできる傾向にあります。より計画的にお金を貯められるという証明にもなるからです。自己資金は通帳の出し方を細工すればごまかすことができます。金融機関からしたら本来の上限以上の金額をを自己資金を多く見せられることで貸しているので、騙されたことになります。
物件価格を高くする
物件価格を高くしてローンを借り入れるのも詐欺にあたります。たとえば3000万円の物件を契約書で3500万円に書き換えることによってリフォームや引っ越し代も組み込むということです。
基本的に住宅ローンは購入資金の用途なので、許可もなく改ざんして資料を提出するのは詐欺以外のなにものでもありません。
「詐欺というにはおおげさ」と思うかもしれませんが、金融機関からすれば申込者の情報で融資をするかどうか判断しなければなりません。その重要な情報で嘘をつかれることは金融機関にとっても大きな損失になります。ローンを借り入れるときはうまくいったとしても、任意売却の申し出で上記のことが発覚した場合は対応してもらうことは非常に困難でしょう。
住宅ローンを滞納するデメリット
住宅ローンを滞納すれば任意売却できる可能性が高くなりますが、当然デメリットもあります。デメリットを把握しておくことで、自身が任意売却をするべきかどうかの目安を知ることができます。
住宅ローンは残る
住宅ローンを滞納して任意売却をすれば、滞納していた分がチャラになるというわけではありません。もちろん、滞納額を補えるほど高い金額で売れれば住宅ローンは残らなくなりますが、買った時の価格より高く売れるのは少ないケースです。
劣化している分当然売れにくいですし、地方だとさらに厳しいでしょう。
住宅ローン滞納をあえてする場合もありますが、その場合は今後のことをあらかじめ見越して対応していくことが重要です。
連帯保証人に連絡がくる
任意売却をしてローンが残れば、ローン契約時の連帯保証人に残債の請求をされるケースがあります。連帯保証人は親であるケースが多いのですが、あらかじめ相談をしておかないと家族だとしても大きなトラブルに発展する可能性もあります。それは、滞納者の対応次第では連帯保証人の財産が差し押さえになることもあるからです。
もちろんこういったケースは少数ですが、連帯保証人にとってはリスクでしかありません。任意売却によってお互いの信頼関係が損なわれることにならないよう必ず事前に連絡し、できることは協力してもらいましょう。
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