任意売却費用の内訳は？把握しておくべき注意点も解説
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任意売却をするときに住宅ローンの返済が滞っているケースが大半です。
任意売却を検討していて売却にかかる費用について気になっている方もいるのではないでしょうか？
本記事では任意売却費用の負担や内訳について解説していきます。
何にいくらかかり、自身がどれくらい負担するかについてあらかじめしっておくことで無駄な心配をなくすことができます。
任意売却をスムーズに進めるためにも必要な情報ですのでぜひご参考くださいませ。
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任意売却費用の負担について
任意売却にはさまざまな費用が発生します。これらの費用は基本的に売主が負担するものです。
「ただでさえローン返済が滞っていて余裕がないのにどうやって払うのか」と疑問に感じるかもしれませんが、任意売却費用の大半は物件を売却して得た代金から支払うことになります。
引っ越し費用や仲介手数料など持ち出し不要といわれるのも売却代金からしはらうことになるというのが理由です。
とはいえ、かならず売却代金からまかなわれるというわけではなく、金融機関などの債権者との交渉が必要です。
任意売却費用の内訳
任意売却をすることによって、売却益の一部を売却する際に発生した費用の支払いにあてることができます。
ここからは任意売却費用の内訳について解説していきます。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消登録費用
- ローンの一括返済手数料
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 滞納した分の管理費・修繕積立金
何にどれくらいかかるか把握し売却に備えておくことが重要です。
仲介手数料
仲介手数料は任意売却をした際に仲介した不動産会社に支払う報酬です。
成果報酬なので、不動産売却が成立しなければ発生することはありません。
仲介手数料は法律によって上限が決められています。
| 売却金額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5％以内 |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4％以内 |
| 400万円超の部分 | 3％以内 |
一般的には売却価格が400万円以上のケースが大半なため「売却価格×3％＋6万円＋消費税」という式で計算します。
抵当権抹消登録費用
住宅ローンを借入する際は金融機関によって抵当権が設定されます。
抵当権設定は住宅ローン滞納に備えてのリスクヘッジです。
もし債務者が住宅購入後にローンを滞納した場合、抵当権を設定していれば競売にかけることが可能です。
この理由から、ローン返済中に抵当権を抹消することは困難です。
一方で、任意売却をする際は抵当権の抹消手続きをする必要があります。
抵当権を抹消するには下記の費用がかかります。
- 登録免許税：不動産１件につき1,000円
- 登録情報代：事前調査用1件335円、登記官押印後の証明書用1件600円（オンライン請求・送付だと1件500円、オンライン請求・窓口交付だと1件480件）
- 郵送料：送る際の郵送料＋返送料金（書留料金＋100円）
- 依頼料：5,000円〜15,000円（司法書士に手続きを依頼した場合）
ここで注意しておきたいのが、抵当権が抹消になったからといってローンがなくなるわけではないということです。抵当権が抹消されてもローンは残り、残りの金額を払っていかなければなりません。
ローンの一括返済手数料
任意売却する際は売却益の大半を住宅ローンの返済に回す必要があります。ローンを一括する際には多くの場合、「住宅ローン一括返済手数料」がかかります。
もちろん金融機関や条件によっては手数料がかからないこともあります。
自身がローンを提携した金融機関に確認してみましょう。
関連記事：【意外！？】任意売却は住宅ローン滞納なしでも可能！【できないケースも解説】
滞納した分の税金
任意売却したからといって税金は免除されません。
固定資産税、都市計画税、住民税など例外はありません。
滞納していた分は売却によって得られた費用から捻出するのが理想です。
もし売却代金だけで捻出できない場合は残債と同様、税金も払っていく必要があります。
印紙税
| 契約価格 | 本則税額 | 軽減税額 | |
|---|---|---|---|
| 100万超え | 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万超え | 1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え | 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円 | 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| １億円超え | 5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超え | 10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超え | 50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超え | – | 60万円 | 48万円 |
印紙税は不動産売買の契約書に貼る収入印紙にかかる税金です。
印紙を契約書に貼ることできちんと税金を納めたことを証明できます。
印紙税の金額は売買契約に記されている不動産取引の金額によっても変わります。
譲渡所得税
譲渡所得税は不動産売却で利益が発生した際にかかります。
住民税と所得税を合わせたもののことで、支払いは不動産を売却した翌年の確定申告を行う3月と6月に支払うことになります。
課税所得の税率は任意売却するタイミングの期間によって決まります。
| 短期譲渡所得 | 所有期間が5年以下 | 譲渡所得×39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%) |
| 長期譲渡所得 | 所有期間が5年超 | 譲渡所得×20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%） |
もちろん、譲渡所得が発生しなければ譲渡所得税も発生しません。
滞納した分の管理費・修繕積立金
任意売却する物件がマンションの場合、管理費や修繕積立金が滞納されていることがあります。この場合は任意売却によって滞納している分の管理費や修繕積立金を清算する必要があります。
管理費や修繕積立金は新しい買主に引き継がれるので、あまりに滞納額が多く、売却代金で支払う気もなければ、売却するのが難しくなります。
そうならないためにも任意売却の際は必ず清算できるような体制を整えておきましょう。
任意売却の引っ越し費用について
任意売却後の生活はどうなる？住宅ローンの支払いや残債について徹底解説！でも解説してますが、任意売却では債権者の交渉によって引っ越し費用が売却代金からまかなえることができます。
これはあくまでも債権者の好意なので、必ず引っ越し費用が出るというものではありませんし、引っ越し費用については上限もあります。上限は30万円〜50万円くらいが一つの目安です。
引っ越し費用を出してもらうには下記のような誠実な対応が必要です。
・具体的にはなるべく早い段階で金融機関に相談にいく
・高い金額で売却できる努力をする
・ローンを返済していく前向きな姿勢を見せる
任意売却費用の注意点
任意売却費用について把握しておいておいた方がいい注意点について解説していきます。注意点を把握しておくことによって不要なトラブルを避けることにもつながります。
連帯保証人には報告する
任意売却をする際は必ず連帯保証人の許可をとりましょう。いざ任意売却費用を支払う段階になって、連帯保証人が「聞いていない」ということになったら支払い先にも迷惑をかけることになります。
詳しくは任意売却をしたら連帯保証人はどうなる？円満な解決方法を提案で解説してますのでご参考ください。
売却価格の設定について
任意売却は通常の不動産売却とは異なり、売却期間が決められています。期間内に売却できないと競売につながってしまうので、あまりにも高い金額で販売募集するのはリスクがあります。
事前に相場を把握するなど情報や知識があれば最悪の事態を防ぐことができます。詳しくは下記記事をご参考ください。
【悲報】任意売却の買い手がつかない！売れない理由と解決策を徹底解説！
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