任意売却と競売の違いは？メリット・デメリットやリスクを徹底解説！
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住宅ローンの返済を滞納していて、任意売却と競売のどちらにしようか迷われている方もいるでしょう。任意売却と競売は混同されがちですが、売却方法には明白な違いがあります。
本記事ではそれぞれの違いをメリット・デメリットを踏まえつつ解説していきます。
本記事を読むことによって任意売却と競売の特徴がわかり、自身がどちらの売却方法を選べばいいか判断する材料になります。
不動産売却を検討している方にとって役立つ内容となっていますのでぜひご参考くださいませ。
任意売却会社の中には買い叩いてくる悪質な業者もあるので要注意です。そういった悪質業者を見分けるためには複数の不動産会社を比較することが重要です。比較をし、自宅の正しい売却価格がわかれば、自分にとって最適な売却手段を知ることができ、高額売却にもつながります。
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任意売却と競売の違い
任意売却と競売の違いをメリット・デメリット別に表にしました。任意売却・競売ごとに全てのケースにあてはまるわけではなく、債権者との交渉や滞納期間など状況によっても変わってきます。とはいえ基本的には下記をおさえておくことは任意売却と競売を判断する基準になります。
| 比較項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場に近い価格 | 相場の5~7割前後 |
| プライバシー | 周囲に知られにくい | 新聞やネット上の公開される |
| 持ち出し費用 | 基本的にない | 引っ越し費用など |
| 残債 | 少なくなる可能性が高い | 任意売却より多く残る |
| 残債の返済 | 分割返済が可能 | 一括返済を求められる |
| 自宅に住み続ける | リースバックがある | 強制退去 |
| 引っ越し費用 | 交渉次第 | 基本的に自費 |
| 引っ越し日 | 協議の上決める | 自由に選べない |
| 自分の意思 | 自身の意思で可能 | 全く関係ない |
| アドバイス | 専門家のアドバイス | 自分で対応 |
特段の事情がない限り、任意売却と競売で迷っている場合は任意売却をおすすめします。実際どちらか迷われている場合、まずは任意売却に向けて動いていくケースが大半です。
具体的に任意売却と競売のメリット・デメリットを比較して理由を解説していきます。
任意売却とは
任意売却とは住宅ローンを滞納している場合、債権者の同意を得ることによって不動産の売却をします。不動産売却によって得た利益を返済にあて、残債を返済していきます。
任意売却にはどういったメリット・デメリットがあるか具体的に解説していきます。
任意売却のメリット
任意売却は競売と比べてメリットが多くあります。
具体的に解説していきます。
競売に比べ価格が高くなる可能性がある
任意売却は競売に比べて高い価格で売却できる可能性が高いです。
競売の場合は入札で希望者を募るオークション形式で販売するため、どうしても相場以下の価格になる傾向があります。
一方で任意売却は自身と債権者で相談して決めることができ、相場と同じくらいの価格で売却することも可能です。
任意売却する方がより多く残債を減らしやすいです。
関連記事：任意売却の相場や適正価格はどのくらい？
残債を分割できる
任意売却後には残債はなくならないですが、分割できる可能性があります。債務者の状況によっては残債の金利の減額も債権者と交渉することができます。任意売却は競売に比べるときちんと残債を支払っていけば自己破産のリスクも少ないです。
残債をどのように返済していくかで任意売却後の生活も変わってくるので、なるべく早い段階で金融機関に相談していくことが重要です。
持ち出し費用が少ない
任意売却をすると売却益から引っ越し費用や仲介手数料、登記費用など諸費用をまかなうことができます。持ち出しが少ないと他の返済に回せる金額も多くなるメリットがあります。
任意売却も競売も税金については免除されることがありません。意外とこのことを知らず、税金を滞納している分を他の返済に回してしまうことがあるので注意しましょう。
任意売却のデメリット
任意売却はメリットが多いですが、デメリットを把握しておかないと競売手続きになったり思わぬトラブルに進む可能性があります。
売却がうまく進まない
任意売却は相場と同じくらいの価格で売却できる可能性がありますが、それが裏目に出ることがあります。
任意売却の価格設定を間違えると買い手がつかないことがあるからです。
任意売却は通常の不動産売却とは異なり、売却までのタイムリミットがあります。期間内に売り切れる最適な価格設定を不動産業者に提案してもらいましょう。
関連記事：任意売却はいつまでにする必要がある？
関係者の承諾が必要
任意売却は債権者だけではなく連帯保証人など関係者が多いというのが特徴です。そのため、関係者に情報を共有していなかったり対応が遅いと不要なトラブルを引き起こすきっかけになります。
特に連帯保証人には必ず承諾をもらった上で任意売却を進めていく必要があります。離婚で任意売却していくときにも注意が必要です。
連帯保証人とのトラブルについては任意売却をしたら連帯保証人はどうなる？をご参考ください。
競売とは
競売はローンの住宅ローンの滞納が続くと債権者が裁判所に申し立てを行い、オークション形式で購入者を募っていく売却方法です。
極端ですが、「売れればいい」というくらいの安い価格で売却するケースが大半です。具体的に競売について任意売却と比べながら解説していきます。
競売の期間・流れ
競売はローンが滞納されてから最短3ヶ月で裁判所に申し立てが行われます。住宅ローンの場合、最初の2ヶ月くらいは金融機関から電話で連絡が来て、3ヶ月を過ぎると督促状や催促上で請求されます。
競売開始決定が届くと2週間ほどで自宅の現況調査が行われ、その後約3ヶ月で入札期間や開札日の通知が言い渡されます。任意売却を進めるためには開札日の前日までには手続きする必要があります。
任意売却ができるタイムリミットや競売の具体的な流れについては下記記事で解説しています。
関連記事：不動産競売の流れと期間を徹底解説！
競売のメリット
競売の場合は任意売却とは異なるメリットがあります。もしこのメリットに該当する場合については競売も選択肢のひとつになります。
売却の手間がいらない
任意売却の場合は自分で債権者に相談したり、売却に向けて動いていくなど少なからず手間がかかります。
一方で競売の場合は裁判所が手続きを進めていくので、任意売却に比べると手間がかかりません。どうしても手間をかけるのに抵抗があるという場合はほぼ自動的に売却手続きが進む競売にメリットがあります。
任意売却より期間に余裕がある
先述したように任意売却はタイムリミットがあるのでスピード感をもって手続きを進めていかなければなりません。短い期間での販売活動になるので、余裕をもって手続きをしていきたい場合は競売の方がいいでしょう。
競売のデメリット
競売には下記のようなデメリットがあります。
売却金額が安い
競売は相場の7割、場合によっては5割ほどの価格で落札されます。残債を返済していくには厳しく、競売になると自己破産に進んでいくケースも多いです。
情報が公開される
競売の場合は情報誌やインターネットで競売物件として情報が掲載されます。そのため周囲に知られるリスクが高くなります。
強制的な立ち退きが必要
競売は裁判所によって手続きがすすみ、購入者が決まり次第強制的に立ち退きを迫られます。もし立ち退きに応じない場合は強制退去の措置が取られることになります。
まずは専門家に相談することが重要
住宅ローンを滞納している場合は一刻も早く対応することが必要です。
特段の事情がない場合は競売よりは任意売却がおすすめの売却方法です。まずは金融機関と相談することが必要です。
また、もし任意売却をする場合は任意売却のノウハウがある業者に依頼することが重要です。任意売却は通常の不動産売却とは違い専門的な知識が必要です。
状況によって相談する専門家が違いますが、実績がない業者に相談するとせっかくうまくいくはずのものが失敗するリスクが高くなります。
きちんと実績やノウハウがある業者選びをしていきましょう。
任意売却会社の中には買い叩いてくる悪質な業者もあるので要注意です。そういった悪質業者を見分けるためには複数の不動産会社を比較することが重要です。比較をし、自宅の正しい売却価格がわかれば、自分にとって最適な売却手段を知ることができ、高額売却にもつながります。
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