【朗報】囲い込み規制が強化！宅建業法改正で起きる影響を徹底解説！

国土交通省によって2024年の6月に宅建業法施行規則が改正されました。この改正によって2025年以降から囲い込みをした宅建業者が処分の対象になるという規制が本格的に始まりました。

囲い込みは不動産業界の悪しき慣習で売主様や買主様にとってさまざまなリスクや不利益をもたらす行為です。

そこで今回は、今回の囲い込みの規制についてや、規制によって不動産業界や不動産取引はどのように変わってくるのか徹底的に解説していきます。

これらに一つでもあてはまる人にとって参考になる内容となってます。ぜひ最後までお付き合いください。

中西諒太

私は現在都心で不動産会社を経営しています。不動産のプロとしての立場から今回の改正について解説していきます。

囲い込みとは

まずは囲い込み規制の理解をより深めるために、囲い込みとはなにか簡単に解説します。

囲い込みは不動産業者が売却を依頼された物件を他社に情報開示しない行為のことをいいます。

囲い込みをする理由

他社に情報開示すれば預かっている物件が成約する可能性があるのに、なぜわざわざ開示しないのでしょうか？

それは不動産業者が両手取引をするためです。

これが囲い込みをする一番の理由です。

囲い込みによって起こるリスク

囲い込みをする不動産業者は成功すれば報酬が２倍に増え、メリットしかありません。しかし、売主や買主にとっては大きなリスクがあります。

成約スピードが遅くなる

まず、囲い込みをされると業者に情報開示されなくなるため、物件の成約スピードが確実に遅くなります。本来はレインズという不動産業者間のサイトを通して全国に情報共有がされますが、一つの会社にしか情報がないため売主にとっては機会損失になります。

レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で４つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。 ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。 レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。

近畿レインズより引用

また、ひどい不動産会社だとまだ買主が決まっていない物件に他社から問い合わせがあったとしても「もう他に申し込みが入ってしまいました」と平気で嘘をつきます。

これは一部の悪徳不動産会社だけではなく東急リバブルや住友不動産など大手不動産仲介会社の間でも平気で横行しているので驚きです。過去でもメディアで特集にされました。X(旧ツイッター）でも囲い込みについてさまざまなツイートがされています。

もちろん、売主様の了承を得ているケースもありますが、全体からすれば少数です。売主様にとっては囲い込みはなんのメリットもないからです。

成約価格が下がる

囲い込みをされれば、物件を探している人にも情報が届きにくくなります。囲い込みをすることによって買主候補の数が減れば成約価格が下がる可能性が下がります。

たとえば本来は２０人の買主候補が出てくる可能性がある物件で、囲い込みをすることで５人しか買主候補が集まらないとします。となれば、当然競争が少なくなるため、価格にも反映されます。

自分の物件をわざわざ安売りしたい売主もいないので、成約価格が下がる可能性がある囲い込みはリスクしかありません。

買主にとってリスク

囲い込みは買主にとってもリスクがあります。

囲い込みをしている不動産業者はネットにも物件情報を掲載せず、自社であらかじめ抱えているお客様だけに紹介しているケースもあります。

となれば、ネットで物件を探している人はまずその情報に辿り着けません。このように売主だけではなく買主にとってもリスクがある囲い込みが以下に悪い行為なのかがわかります。

囲い込みの改正内容

本題が遅くなり恐縮ですが、ここからは2024年6月に改正され、2025年1月から施行される囲い込み規制について具体的に解説します。

依頼者への通知義務

不動産業者は売主から物件を預かった場合はレインズに登録しなければなりません。

2025年1月以降はいままでのように登録済証の交付だけではなくレインズのステータス管理機能を最新の内容にしなければなりません。

ステータスは物件状況を他の業者に伝えるための表示で「公開中」「書面による購入申し込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の３つがあります。

囲い込み業者の処分

不動産業者が専任や専属契約で預かった物件の販売状況がレインズのデータと違っていた場合は指示処分や業務停止処分の対象となります。

たとえばまだ募集していて申し込みが入っていない場合に「購入申し込みあり」と登録していた場合はアウトです。

囲い込みされないためには

囲い込みを防ぐには、まずは売主が囲い込みをするような業者と付き合わないことです。囲い込み業者は売主が囲い込みを知らないことを悪用しています。

そのため、もし不動産業者に売却依頼するときは囲い込みをしないで欲しいとはっきり伝え、レインズの登録情報を定期的に提示してもらうことが重要です。

囲い込み業者は「うちなら高く売りますよ」や「既に購入希望者がいるんですよ」など言葉巧みに営業をかけてきます。見極めるのは簡単ではありませんが、少しでも美味しい話をもってきた場合は警戒しましょう。

2025年からの囲い込みはどうなるのか

いままでよりも囲い込みに対する処分が重くなったため、積極的に囲い込みをする業者は減ると思います。

しかし、Xをみてもいまだに東急リバブルが囲い込みをしているなどというツイートをみかけます。こういった業者は今後も囲い込みを続け、同業者や売主からの指摘が入るまでやめないでしょう。

実際、こういった囲い込みをしている業者は「担当者が不在」や「スケジュールが重なって内見日程が組めない」などあらゆる理由をつけて紹介しません。

いずれにしても、同業者や消費者が積極的に囲い込み業者を通報し、制度自体を改善していくのが今後の課題です。