新築アパート投資のメリット・デメリットとは?不動産投資で失敗しないための注意点やアパート経営に向いている人を徹底解説!

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中西諒太
監修者
静岡県出身。株式会社了代表取締役。宅地建物取引士/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/住宅ローンアドバイザー/日商簿記検定2級|賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理会社にて勤務後、独立。現在はWEBメディア運営と不動産賃貸業を経営。
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新築アパート投資は不動産投資家が選ぶ選択肢の一つとして人気です。特に、既に相続などで土地を持っていて上手く活用したいと思っている人で新築アパート投資を選ぶ人は少なくありません。

しかし、新築アパート投資はやれば儲かるという単純なものではなく、メリット・デメリットをきちんと把握し、どういった運用をしていけばいいのかきちんと計画していかなければなりません。なんの準備もせず新築アパート投資を始めると思わぬ落とし穴にはまってしまうリスクもあるので要注意です。

そこで本記事では新築アパート投資のメリット・デメリットだけではなく、不動産投資で失敗しないための注意点やアパート経営に向いている人について解説していきます。

  • 効率良く資産形成したい
  • 不動産投資で失敗したくない
  • 自分に合った土地活用を知りたい

上記に一つでも当てはまる人にとって役立つ内容となっていますので是非ご参考下さい。

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目次

新築アパート投資のメリット

新築アパート投資のメリット

まず、新築アパート投資のメリットについて解説します。

中古物件にはない、新築ならではの強みを紹介するので、参考にしてください。

利益が出やすい

新築アパートは、賃貸ニーズが高く、入居者を確保しやすいため、初心者でも利益を出しやすいメリットがあります。

築年数が古い物件の場合、入居付けがうまくいかず、大幅に家賃を下げて募集活動を行うケースもありますが、新築であれば、多少家賃を高くしても入居者に困らないケースが多いです。

アパート投資を始めて、出だしから空室だらけで収入が生まれないと経営難に陥る可能性もありますが、新築であれば、空室リスクが低く、利益を出しやすいため、経営を安定させることができます。

立地や設計をしやすい

新築アパート投資は、アパートを建てる立地や建物の設計をしやすいメリットもあります。

中古物件であれば、立地や建物を自分の思い通りに選ぶことはできませんが、新築で土地からアパート投資を検討する場合は、建てる場所も建物の設計も自分で選択することが可能です。

特に、不動産投資において一番大切なポイントである立地を選べることは、アパート投資を成功させる上でとても有利と言えます。

建物についても、間取りや仕様、設備などを現在のニーズに合わせて取り入れることで、入居者を確保しやすくなり、よりリスクを抑えて長期的に安定した経営をすることが可能です。

ローン審査が通りやすい

中古物件と比較して、新築アパートは、購入する際の銀行ローンが通りやすいメリットもあります。

アパート投資を始める上で、まず物件を購入するための高いハードルがありますが、新築アパートであれば、初心者でも比較的、簡単に購入することが可能です。

中古物件を購入する場合、健全な経営が成り立つことを証明するための細かい事業計画書や、もしもの事態に備えて多額の自己資金を求められるケースが多く、初心者では、簡単に購入できません。

銀行側としても返済が滞るリスクを考えると、安定した利益を出しやすい新築アパートの方が、安心してローンを貸し出すことができるのです。

なお、新築アパートのローン審査が通りやすい理由は以下の通りです。

  1. 物件の担保評価(価値)が高いから
  2. 入居が埋まりやすく収入が安定しているから
  3. 修繕費などの突発的な出費が発生しにくいから

ローン審査に通りやすいことは、リスクが少ないことを意味するので、新築アパート投資は、資金が少ない初心者でも始めやすく、失敗しにくい投資であることが分かります。

維持費がかかりにくい

新築アパートは、建物が新しいので、維持費がかかりにくい点も魅力です。

中古物件であれば、建物の状態が分からず購入すると、突然、大規模修繕が発生する悲惨なケースもありますが、新築であれば、購入後すぐに修繕費が発生することは基本的にありません。

仮に、建物に瑕疵があった場合、新築であれば施工会社に修繕を求めることもできます。建物内の設備についても新しいので、向こう10年間ほどは、取り替えの心配もありません。

中古物件を購入する場合と違って、建物や設備などの使用状況を新築時から把握することができるので、かかる維持費の計画を立てやすい点も新築の強みです。

出口戦略が立てやすい

新築アパート投資は、物件の購入時から経年による家賃変動やかかる維持費、不動産価格の推移など、細かくシミュレーションすることで、いざと言う時の出口戦略が立てやすい投資でもあります。

アパート投資だけでなく、不動産投資は、売却してはじめて利益(損益)が確定するので、購入して賃貸経営を続けるだけでなく、出口戦略を立てることも成功させる上で大切なポイントです。

また、アパートの場合は、土地が付いている分、区分マンションなどと比較して、出口の金額もある程度、想定しやすい強みがあります。

建物の価値は、経年により下がりますが、土地の価値は下がりにくく、都市部をはじめ、立地によっては、逆に上がるケースも少なくありません。

よって、細かい収支計画と合わせて、新築時に建てる土地を厳選しておくことで、より出口戦略が立てやすく、リスクを抑えたアパート投資ができます。

新築アパート投資のデメリット

新築アパート投資のデメリット

冒頭で述べたように、新築アパート投資は、メリットだけでなく、デメリットについても把握しておくことで、正しい運用や計画ができるようになります。

ここでは、新築アパート投資のデメリットについて解説するので、物件選びや資金計画、建物づくりなど、投資に失敗しないための参考にしてみてください。

投資回収に時間がかかる

新築アパート投資は、物件価格が高額であるため、投資回収に時間がかかると言われることが多いです。

仮に、表面利回りが6%の物件であれば、物件価格を100%回収するまでに17年かかる計算になるため、時間がかかると言われるのも不思議ではないでしょう。

自分で捻出した自己資金に対する回収率ではなく、単純な物件価格や表面利回りからの回収率を考えるとどうしても投資回収に時間がかかる印象になってしまいます。

資産運用は年利やリスクを総合的に考慮し、自分に合った投資方法を選んでいくことが重要です。年利についての考えはCAGRの以下記事で詳しく解説されているのでご参考ください。
資産運用で年利3パーセントの 難易度は?個人投資家の平均成績や低リスク安定運用可能な金融商品を列挙!

空室リスクがある

アパート投資は、入居者からの家賃収入によって成り立つ賃貸事業であるため、空室が最大のリスクとなります。新築時は、満室稼働を続けられても、築年数が経つごとに空室が目立ってくる場合もあるため注意が必要です。

退去が発生してもすぐに入居付けが出来れば問題ありませんが、空室状態が続くと、その部屋分の家賃はずっと入ってきません。

空室率が高くなり、毎月のローン返済額よりも家賃収入が下回ると、足りない分は、自分の財布から捻出する必要があり、資産運用の効率も悪くなってしまいます。

資金繰りが厳しくなると、最悪の場合、賃貸経営事態が成り立たなくなってしまうリスクもあるため、物件選びを慎重に行うことや客付け会社との関係性を良好にしておくなど、事前の空室対策に向けた努力が必要です。

施工会社によって品質が異なる

アパートを建てる施工会社によって品質が異なる点もデメリットであり、注意が必要なポイントです。大手ハウスメーカーであれば、一定の品質は保証されますが、建物コストが高いため、どうしても収益性は下がってしまいます。

一方、あまり情報がない小さな工務店に依頼するのも、品質を考えるとリスクが高いです。施工会社を決める際には、必ず複数社に相談した上で比較検討し、決してすぐには決めないように心がけましょう。

価格面だけでなく、施工実績やインターネット上の口コミなども参考にしながら、最も信頼でき、コストパフォーマンスの高い会社に依頼することが大切です。

会社ごとに、過去、実際に施工した物件は、必ず足を運んで見に行き、建物の仕上がりをイメージすることも比較する上で大切なポイントとなります。

賃料の下落が早い

アパート投資は、マンションや戸建と比較して賃料の下落が早いと言われています。新築時は、高い家賃で入居が決まっても一度抜けると次の募集時に家賃が大幅に下がると思っている方も多いでしょう。

実際、地方で人口が減っているエリアの築古アパートは、入居付けがうまくいかず、家賃を大幅に下げて募集している物件も多いです。メインの売上が家賃収入であるアパート投資において、賃料の下落は、売上が減ることを意味します。

賃貸需要が低いエリアほど、当然、家賃の下落スピードは速くなるので、いかに賃貸需要が多いエリアでアパート投資を行うかが大切なポイントです。

中西諒太

アパート経営は何億儲かるというイメージを持つ人もいますが、簡単ではありません。アパート経営が儲かるかどうかは以下の記事でも解説していますのでご参考ください。

関連記事:アパート経営は儲からないといわれる理由は?不動産投資に潜むリスクや原因と失敗しないための対策を徹底解説!

新築アパート投資の注意点

新築アパート投資の注意点

ここでは、新築アパート投資の注意点について解説します。

新築アパートは、注意点を守れば、低リスクで安定的な経営ができる投資です。物件を購入した後で、後悔することがないよう、以下で紹介する注意点を参考にした上で、投資をスタートしましょう。

きちんとプラン(施工プランや返済プラン)を確認する

計画性が非常に大切な不動産投資の中で、新築アパート投資は、プランが立てやすい投資です。

建物を建てる段階から施工プランや銀行ローンを利用する際の返済プラン、将来的な家賃の変動、賃貸需要の変化など、細かくプランを立てることで安全でメリットを活かした投資ができます。

建物がいつ完成して入居が可能になるのか、何年間のローンで月々の返済額はいくらになるのか、空室が何戸発生した時にローン返済がきつくなるのかなど、事前に細かく確認することが大切です。

出口戦略まで考える

先述したように、新築アパートは出口戦略が立てやすい投資です。

新築時から将来に向けてかかる維持費や家賃の変動をある程度、予想できるので、ローンの返済計画を基に、出口戦略まで考えておくことでいざと言う時に売却して利益確定を狙うことができます。

出口戦略を考える際には、ローンの返済計画を確認し、おおよそローンの残債がいくら位になれば、それ以上の価格で物件が売却できるかの予想を立てましょう。

売却金額の予想が難しいという方は、価値の下落リスクが低い土地分の価格を算出することで、おおよその売却金額を想定できます。

正しい資金計画を立てる

アパート投資だけでなく不動産投資において、正しい資金計画を立てることは、失敗しないための大切なポイントです。

物件価格に対していくら自己資金を使うのか、物件の維持や修繕にかかるお金はいくらか、どれくらいの期間で投資した自己資金を回収できるのかなど、細かい資金計画を立てた上で投資を始めましょう。

新築アパートは、家賃収入や物件の維持費など、収入と支出の予想がしやすく、資金計画も立てやすいので、はじめの計画を正しく行うことで、リスクを抑えた投資につなげることが可能です。

新築アパート経営に向いている人の特徴

新築アパート経営に向いている人の特徴

最後に、新築アパート経営に向いている人の特徴を解説します。

不動産投資は、向き不向きがはっきりしている投資であり、向いている人の方が、メリットや強みを最大限活かして、効率的に運用できるケースが多いです。

以下では、不動産投資の中でも新築アパート経営に向いている人の特徴を解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

自己資金を抑えたい人

先述したように、銀行ローンの審査に通りやすい新築アパート投資は、自己資金を抑えて資金効率の高い運用がしたい人に向いています。

デメリットの部分で解説した投資回収に時間がかかる点については、あくまで表面利回りの観点から見たデメリットであり、自分で出した自己資金の回収率を重視する人にとっては、あまり参考になりません。

むしろ、銀行ローンを利用して自己資金を抑える方が、新築アパート経営のメリットを最大限活かして、効率的かつ合理的な投資ができます。

新築アパートであれば、入居付けが比較的しやすく、修繕費などの急な出費が発生するリスクも少ないので、自己資金が少ない投資初心者の人にもおすすめです。

土地活用のために経営したい人

親から土地の相続を受けた場合など、使っていない土地を活用したい場合にも新築アパート経営はおすすめです。

土地活用でアパート経営をすることは、土地を遊ばせずに収益化できることに加えて、建物を建てることで更地の状態より土地分の固定資産税を安くできる効果があります。農地や駐車場など、他の用途で利用していた土地にアパートを建てて経営すると言う人も多いです。

また、無借金の土地であれば、土地の担保評価が高いため、土地から新築アパートを購入する場合と比較して圧倒的に銀行ローンの審査に通りやすいメリットもあります。

単純に建物だけのローンであれば、月々の返済額も少ないため、手残りが多くなるのも魅力的なポイントでしょう。

その分、所有する土地を活用する場合、立地を選べないデメリットはありますが、周辺の賃貸ニーズに合わせて建物を設計すれば、効率のよい資産形成を行うことができます。

副業として不動産投資をはじめたい人

新築アパート経営は、副業として不動産投資をはじめたい人にもおすすめです。特に、会社員や公務員に人気がある投資であり、アルバイトなどで副業するケースと違い、会社の副業規定に引っかかることは基本的にありません。

公務員の場合は、公務員規定により、一定規模を超えると引っかかる可能性があるため要注意ですが、普段は本業で忙しい人でも始めやすい副業として不動産投資は、注目されています。

アパート経営に必要な賃貸業務は、専門の管理会社に全て委託できるため、オーナーが行うことは、お金に関する面と経営判断に関わる部分以外、基本的にありません。

また、定年がある会社員や公務員にとって、老後に向けた資産形成をする意味でも新築アパート投資は非常に有効な手段です。新築アパートは、会社員や公務員の方が、銀行ローンに通りやすい場合も多く、住宅ローンと同じく基本的に、団体信用生命保険に加入するため、もしもの際に備えた保険効果にも期待できます。

終身雇用が崩壊し、副業が当たり前になる今後を考えると、新築アパート投資は、定職がある会社員や公務員との相性がよく、資産形成や保険効果など、メリットも受けやすい投資です。

まとめ

アパート経営は情報収集や勉強も必要ですが、自分の状況に合った最適なプランを提案してくれる業者を見つけることも重要です。

アパート経営に必要な資金の目安や収益をあげられるプランを知るために、まずはプランを取り寄せられるサービスを利用してみましょう。

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