リースバックの転リースは違法！？仕組みやメリット・注意点を徹底解説！

リースバックは自宅を売却しても住み続けることができる不動産の取引形態のことです。

リースバックを検討している人の中には、「他の人に貸し出したいと」考えている人も少なくありません。第三者に貸し出す際の手段として転リースがあります。

転リースはメリットが多いですが、注意しなければ違法になるリスクもあります。

しかし、デメリットや注意点を把握しておけば必要以上に不安になる必要はありませんし、より不動産を有効活用できるきっかけになります。

本記事ではリースバックで転リースを少しでも検討している方にとっては役立つ内容となってますのでぜひご参考ください。

リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
→無料の一括査定はこちら

安心のリースバック一括査定サイト

 家まもルーノのメリット

• 自宅の最高価格がわかる！
• 誰にも知られず売却できる！
• 上場企業だから安心！

取り扱い物件	全物件
対象エリア	全国

＼ かんたん60秒無料査定！／

公式サイトはこちら

リースバックとは

リースバックはあまり聞かれない言葉のため怪しいと思う人もいますが、仕組み自体は難しいものではありません。

リースバックは所有している物件を売却し、新しい所有者に家賃を払うことで賃貸として自宅に住み続けることができる仕組みのことです。

通常の不動産売却は売却したら自宅から引っ越しすることになりますが、リースバックの場合は自宅に住み続けることができるのが最大のメリットです。他にもリースバックには様々なメリットがあります。

リースバックの仕組みやメリット・デメリットについては以下の記事でわかりやすく解説しています。

関連記事：【初心者向け】リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説！

リースバックの転リースとは？

リースバックの転リースは第三者に転貸（転リース）するために自己所有の物件を売却し、さらに売却先から賃貸を受けます。

転リースの仕組み

転リースは、まず資産の所有者は資産をリースバック会社へ売却します。そして、リースバック会社と資産の所有者で賃貸借契約を結びます。

転リース後は売却先から賃貸を受けるので、売却先が賃貸人ということになります。

売却前の所有者が賃借人（かつ転貸人）となり、転リースによって売却前の所有者（賃借人かつ転貸人）から賃貸で借りる人が「転借人」となります。

転リースをするケース

大前提として、一般的に転リースはできません。それはリースバック会社が禁止しているからです。それでも転リースをするケースは、転リースすることによって利益を得るのが目的というケースです。

転リースすれば確実に利益を上げられることがわかっていると、リースバック会社に無許可で転リースする人もいます。しかし、無断で転リースした場合はトラブルの元になるので絶対にやめましょう。

法的な位置付け　

リースバック会社から建物を借りている人が第三者に又貸しする転リースは、民法第612条の「転貸借契約」にあたります。

1. 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2. 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

出典：WIKIBOOKS

上記のように、転リースは転貸借契約になるため、所有者の承認がなければ転リースはできません。

無断の転リースは違法

民法612条にあるとおり、賃貸人の承諾を得ず転リースした場合は違法です。契約解除の対象にもなります。転リースしたからといってすぐに契約解除というわけではありませんが、賃貸人から契約更新を拒絶されるリスクがあります。

もし転リースをして何かしらのトラブルになり損害が発生した場合は、損害賠償の対象にもなります。

転リースとサブリースの違い

転リースと同じような言葉でサブリースという転貸方法もあります。

サブリースが転リースと異なるのは、サブリース専門の業者がオーナーから物件を借り、第三者に転貸する点です。

サブリースは家賃保証があるので、入居者がいなくてもオーナーには家賃が入ります。

一括借り上げともいわれ、転貸とは違いサブリースはサービスとして提供されています。

関連記事：リースバックとサブリースの違いは？仕組みやメリット・デメリットを解説！

リースバックで転リースする理由

リースバックではリースバック会社が買取りするケースが多いですが、転リースすることはリースバック会社によって制限されているため、通常は行われません。

リースバック会社からすれば不動産を売却してくれた元の所有者以外の第三者が住むことにメリットがないからです。むしろ、物件の管理がリースバック会社がしにくくなるので手間もリスクも上がってしまいます。

ただし、リースバックで転リースする例外もあります。

それは会社所有の不動産を関連会社や取引先が利用していて、貸している会社が資金調達をする必要がある場合などです。

リースバックで転リースするメリット

リースバックで転リースする機会は少ないですが、メリットもあります。

具体的にどういったメリットがあるか解説していきます。

他人の資産を使って資金調達ができる

まとまった資金が必要なときは金融機関から融資を受けるのが一般的です。しかし、金融機関は審査があり時間もかかります。こういった理由で金融機関での融資が難しい場合はリースバックで転リースするという手段が有効です。

リースバックで転リースすれば不動産を売却して資金を手に入れつつ以前のように利用し続けることができます。

所有者として経済的負担を減らせる

不動産を自分が所有者として貸す場合はさまざまなリスクやデメリットがあります。所有者は固定資産税や修繕費を負担しなければなりませんし、もし物件に不具合があったり事故が発生し相手に損害を与えた場合は賠償しなければならないというリスクがあります。

しかし、リースバックをすれば所有権は自分ではなくなり、上記のようなデメリットやリスクを避けられます。リスクやデメリットを避けたい場合はリースバックで転リースするメリットは大きいです。

関連記事：リースバックで固定資産税は払う必要がある？

財務を健全にできる　

企業がリースバックするのは財務を改善するのが目的のケースが少なくありません。

リースバックにより資産を現金化することによって財務体質が改善します。

現金が多くなればより多くの融資を受けやすくなったり、株価上昇にもつながります。　

リースバックで転リースするときの注意点

転リースはリースバック会社が禁止していることが多いです。その上で、もしリースバックで転リースする場合は注意しておかなければならないことを解説していきます。

勝手に転リースするのはNG

リースバック後の転リースを所有者に無断で行うことは厳禁です。無断で転リースした場合、リースバック会社によっては契約を解除されてしまいます。

契約を解除されてしまった場合、リースバック会社が第三者に売却することにより物件を利用できなくなってしまう可能性があります。

転リースの許可を得る

転リースする際は必ず所有者に許可を取ることが必要です。

リースバック契約の条項でも転リースする場合は所有者の承諾が必要と明記されているケースが大半です。リースバックの転リースはリースバック会社にとってもリスクがあるため、必ず許可を得ましょう。

転リースに対応してくれるリースバック会社へ依頼しましょう

転リースは基本的には禁止されているケースが多いですが、リースバック会社によっては事前に許可を取れば対応してもらえるところもあります。

いずれにしてもリースバックを利用する場合は自分に合ったリースバック会社を見つけることが重要です。一つの会社だけに頼むと転リースだけではなく、他の条件も自分に合わない可能性があります。

自分に合わないリースバック会社に当たらないためにも複数のリースバック会社に査定してもらうことが重要です。
→無料の一括査定はこちら