リースバックに審査基準はある？審査条件や落ちないための方法を解説！

リースバックは自宅を売却しても住み続けることができる不動産の取引形態のことです。

リースバック通常の不動産売却とは比べると選ぶ人が少ない取引方法です。そのため初めてリースバックを利用しようと思っている人の中には審査が通過するか不安を抱えている方もいるでしょう。

本記事はリースバックの審査条件や審査方法だけではなく、どうすれば審査に落ちないのかについても解説していきます。

本記事を読むことによってリースバックを失敗するリスクを抑え、今よりも過ごしやすい生活を送ることにつながります。

• 今の自宅に住み続けたい
• 毎月の住宅ローンの支払いがきつい
• リースバック以外に解決できる方法があれば知りたい
• まとまった生活資金が必要

上記に１つでも当てはまる人やリースバックを少しでも検討している方にとっては役立つ内容となってますのでぜひご参考ください。

リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
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リースバック審査の基本

リースバックは自宅を売却することで住宅ローンを完済し、新しい所有者に家賃を支払うことで自宅に住み続けることができます。

リースバックの審査とあわせてリースバックの基本について解説していきます。

リースバックの仕組み

リースバックはあまり聞かれない言葉のため怪しいと思う人もいますが、仕組み自体は難しいものではありません。

リースバックは所有している物件を売却し、新しい所有者に家賃を払うことで賃貸として自宅に住み続けることができる仕組みのことです。

通常の不動産売却は売却したら自宅から引っ越しすることになりますが、リースバックの場合は自宅に住み続けることができるのが最大のメリットです。

関連記事：【初心者向け】リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説！

リースバックの審査

リースバックは通常とは異なる不動産取引になるため、審査基準も一般的なローンや賃貸の審査と異なります。そのため、過去に審査に落ちた人でもリースバックで審査に通ることは珍しいことではありません。

生活資金の調達が金融機関で難しい場合にリースバックという選択肢を取る人もいます。リースバックによって調達した資金は自由に使えるので、生活資金が必要な人にとってリースバックは重宝する手段です。

リースバックの審査時・売却時に必要な書類

リースバックの審査時、売却時に必要な書類を把握し事前に準備をしておくことで、スムーズに取引を進めることができます。

リースバック会社や状況によっては上記の書類以外にも追加で求められることがあります。とはいえ基本的には上記の書類があれば基本的な審査には問題ありません。

リースバック審査の利用条件

リースバックを利用する上では基本的な利用条件を満たしている必要があります。どういった利用条件があるのか一通り解説していきます。

名義人全員の同意がある

リースバックをする場合、物件が共有名義の場合は名義人全員の同意が必要です。名義人千人の署名・捺印が必要なため、共有名義の場合、自分一人だけの判断で手続きを進めてしまうと後々大きなトラブルに発展するリスクがあります。

特に離婚などでリースバックを利用する場合も注意が必要です。また連帯保証人がいる際も事前に相談した方がより安心して取引を進めていくことができます。

売却価格が残債を上回る

リースバックは住宅ローンを完済するという前提で利用できます。売却資金で足りない場合は自己資金でまかなうという方法もありますが、それでも難しい場合は任意売却でリースバクすることもできます。

ただしその場合は金融機関など債権者全員の同意を得る必要があります。任意売却でリースバックをする場合は売却価格も債権者の判断で行われるため、リースバックができなくなるリスクもあります。

任意売却とリースバックの違いについて把握しておくことが重要です。詳しくは以下の記事でも解説しています。

家賃支払い能力がある

リースバックの場合は自宅を売却後に新しい所有者に家賃を支払っていくことになります。そうなると当然毎月の家賃を支払っていくだけの支払い能力が必要です。

住宅ローンの支払いがきつい人はその時の毎月の支払い額と比較してシミュレーションすることが必要です。また、家賃設定が正しいかどうかでも今後に安心して支払っていけるかが決まります。リースバックの場合、家賃設定は通常の賃貸の家賃設定とは異なるので、必ず複数の業者に家賃の見積りをしましょう。

訳あり物件ではない

競売物件、事故物件、瑕疵物件など訳あり物件の場合はリースバックが難しくなります。リースバックが成立したとしても相場よりはるかに低い価格で設定され、手元に資金があまり残らないということになりかねません。

もちろん訳あり物件であることを隠してもメリットはないので、必ず告知しておくことが重要です。

リースバック審査に落ちる理由

リースバックの審査に落ちる場合、共通点があります。落ちる理由を把握しておくことで事前に対策を取ることも十分に可能です。

物件の流動性が低い

物件の流動性が低いというのは、直接的な表現をすると売れにくいということです。例えば違法建築や再建築不可物件がそれにあたります。リースバック会社がいずれ売却することを考えた場合、流動性が低い物件だと売却活動が困難で売れにくくなるからです。もちろん流動性が低くてもリースバックできる業者もありますし、流動性が高いか低いかは業者によっても異なります。流動性についてもアドバイスし、前向きな提案をしてくれるリースバック会社を選びましょう。

自宅がリースバック会社の対象エリア外

リースバック会社によっては物件を取り扱うエリアが決められている場合があります。関東のみなど会社によって得意エリアがあります。対象エリアによってはリースバックの審査に落ちることもあります。リースバック会社に問い合わせをするときは対象エリアや得意エリアについて確認しましょう。

家賃保証会社の同意が得られない

リースバックでは家賃保証会社の保証をつけることが一般的です。もし借主が家賃を支払えなくなったときに、貸主にはリスクがあるので、それを未然に防ぐために保証会社をつけます。

保証会社をつける際には保証会社による審査が必要です。

保証会社の審査はブラックリストになっていたりすると通りにくくなります。リースバックをするには家賃保証会社の同意なしには難しいでしょう。

リースバック審査に落ちないための対処法

これまでの点を踏まえて、リースバックで審査に落ちないための対処法を解説していきます。これからリースバックを検討している方はぜひご参考ください。

住宅ローン残債を把握する

住宅ローンが残っている場合は、総額や返済期間など調べておきましょう。もちろん、毎月いくら返済しているのかも重要です。リースバックで家賃を払っていくことになるわけですが、いまの返済額と比較することで生活のシミュレーションをすることができます。

住宅ローンの残債については金融機関のホームページや郵送で届く残高証明書で確認することができます。もし上記の方法で確認が難しい場合は通常や身分証明書を持参して金融機関の窓口で確認してみましょう。

買戻しの条件を確認する

リースバックをして将来的に買戻しを検討している場合は買戻し金額やいつまでできるのか期限を確認しておきましょう。ここで注意したいのが、必ず契約書や覚書など書面として記録に残しておくことです。

リースバック会社の中には口頭のみで買戻しの取り決めをするところもありますが、「言った言わない」になるリスクがあるので気をつけましょう。

リースバック後の収支をシミュレーションする

リースバックはまとまった資金を手に入れることができますが、家賃というかたちで毎月の費用は発生します。資金をすべて使ってしまったら生活が厳しくなってしまう可能性があります。そうならないためにも毎月の収支など生活費をなるべく細かくシミュレーションすることが重要です。

いまの状況だけではなく、将来的にかかる生活資金などファイナンシャルプランナーに相談してみるのも一つの方法です。

複数のリースバック会社に見積りをする

リースバック会社は良い会社もありますが、悪徳業者が混じっていることもあります。悪徳業者にあたらないためには事前に評判を調べたりすることはもちろん、なによりも複数のリースバック会社に見積りをすることが重要です。

リースバック会社の評判が良かったとしても、自分との相性が良くないケースもあります。複数のリースバック会社から話を聞いてみると、自分と相性が合う業者が見つかりやすくなります。

リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
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リースバックの審査に関する質問

家賃を滞納したらどうなる？

家賃が相場設定より高い場合は、中には滞納する人も出てきます。こういった場合は通常の賃貸契約と同様、退去を強制されます。退去になった場合は買い戻しも難しくなるので、必ず事前に家賃のシミュレーションをしておきましょう。
関連記事：リースバックで家賃が払えない！起こる問題や具体的な対処法を徹底解説！

リースバック後に買い戻すときの注意点は？

リースバックで買い戻すときは売却時よりも高い金額になることが多いです。おおよそ10%~30%ほど上乗せさせられます。

買い戻しについては事前に取り決めをしておかないと、いざ買い戻しをすることになったときに相場とかけ離れた金額になってしまうことがあるので注意が必要です。

リースバックで家賃を払えば住み続けられる？

リースバックは家賃を払っているからといってずっと住み続けられることが保証されているわけではありません。それは通常の賃貸借契約と同様に契約期間が決められているからです。特にリースバックの場合は定期借家契約といって、契約期間が過ぎたら更新できない可能性もあります。

家賃設定はもちろん、契約期間や契約方法についても必ず事前に確認しておきましょう。
関連記事：リースバックの契約期間は何年間？期間の目安と長く住み続ける方法

リースバック会社は数多くあり、一社ずつ連絡するのは非常に手間です。また、一社のみの見積もりではその価格が適正なものかわからず、自宅を買い叩かれてしまうリスクがあります。そうならないためには一括査定サービスを利用がおすすめです。一括査定をすれば自分と相性が良いリースバック会社が見つかり、自宅を最高額で売れやすくなります。
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