リースバックは何年住める？賃貸期間の目安と長く住み続けられる方法を徹底解説！
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リースバックは自宅を売却しても住み続けることができる不動産の取引形態のことです。
リースバックは新しい買主に家賃を支払うことで自宅に住み続けることができるわけですが、そこで起きる問題が賃貸借契約です。
本記事では賃貸借契約、特に契約期間について詳しく解説していきます。
- リースバックの賃貸借契約期間の相場について知りたい
- 契約期間で自宅に住めなくなるか不安
- 少しでも長く住み続ける方法を知りたい
上記に１つでも当てはまる人やリースバックを少しでも検討している方にとっては役立つ内容となっています。
本記事を読むことによってリースバックを失敗するリスクを抑え、今よりも過ごしやすい生活を送るきっかけになりますのでぜひご参考ください。
リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
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リースバックとは
リースバックは自宅をリースバック会社に売却し、その後はリースバック会社に毎月家賃を払うことで自宅に住み続けられるという仕組みです。
リースバックは売却するとまとまった資金を手にいれることができ、教育費や生活費など自由な場面で使えます。引っ越す必要もなく、大きな出費がないので家計を改善させたい場合に選ばれる選択肢の一つです。
もちろんリースバックにもデメリットがあり、その一つが家賃が払えなくなるリスクがあることです。
リースバックの仕組みについては以下の記事でさらに詳しく解説しています。
関連記事：【初心者向け】リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説！
リースバックの契約期間について
リースバックでの契約期間や更新、期間内での退去などについて解説していきます。
リースバックで賃貸借契約をするときには２種類の契約方法があります。
「普通借家契約」と「定期借家契約」です。これらの契約方法によって契約期間が変わってきます。普通借家契約と定期借家の違いを表にまとめました。
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | |
|---|---|---|
| 存続期間 | 1年以上 1年未満→期間の定めなし | 制限なし（1年未満も可能） |
| 契約方式 | 定めなし | 書面（公正証書以外も可能） |
| 更新 | 更新あり | 更新なし（再契約は可） |
| 中途解約 | 期間の定めあり・・・期間内は原則解約不可 期間の定めなし・・・解約可 （賃貸人：6ヶ月前通知、賃借人：3ヶ月前通知） | 原則中と解約の特約が必要 |
普通借家契約
普通借家契約は通常の賃貸借契約でよく使われる契約方法です。契約期間が切れるときに延長することができるのが特徴の契約方法です。
普通借家契約では借主の権利が保障されているため、更新できることが前提で長期間住むことができます。下記のような正当事由があれば貸主側から更新拒否ができますが、更新を拒否されることはよっぽどのことがない限りはありません。
- 借主側の債務不履行や契約違反
- 立退料の支払い
- 貸主側の状況の変化
定期借家契約
定期借家契約はリースバックで結ばれることが多いです。定期借家の場合は契約期間が2~3年が一般的です。
リースバックで契約期間が過ぎた場合は契約期間の更新は話し合いで決めることができます。
リースバックが定期借家である理由は主に２つあります。
まず一つ目にはリースバック会社の利益を確保するという理由があります。不動産の価値は年々下がっていく傾向にあるので、なるべく下がらないうちに売却した方が利益があります。
2つ目の理由としては入居者対策です。もし借主の滞納やクレームがひどい場合は契約更新のタイミングで退去してもらうことも可能です。
以上のことからリースバックはあまり長く入居されてもリスクが発生するので短めに設定しているというのが実情です。
関連記事：リースバックで家賃が払えない！起こる問題や具体的な対処法を徹底解説！
契約更新と解除について
リースバックで契約期間を迎えたときは更新するか解除になるかの２種類になります。それぞれ知っておくことであらかじめ契約期間を迎える前に備えておくことができます。
契約更新について
リースバックは定期借家契約が多く、その場合は住める期間が2〜3年になります。
しかし、本来リースバックをする場合は長く入居したいという目的の人が多いです。そのため、ほとんどの場合では契約期間を迎えても借主が希望すれば更新できるような契約内容にしておきます。
上記の取り決めをしておかないと、貸主都合で退去を迫られるというリスクがあります。もちろん、そこまで長く住み続ける場合でなければ大きなリスクではないかもしれませんが、ある程度の期間住み続けたい場合は契約書にきちんと更新について盛り込んでおいた方が安心できます。
契約更新の際は基本的に借主が意思表示するだけで更新されます。
契約解除について
リースバックの賃貸借契約は契約期間が終われば解除されます。また、契約期間内であっても好きなタイミングで契約の解除ができます。
自宅に住み続けたい場合は解除という選択肢はないかもしれませんが、他に良い物件が見つかったり、自宅の家賃を支払うのが厳しくなった場合は解除は選択肢の一つになります。
リースバックの家賃は家賃相場よりも高い傾向にあるので、引っ越せば経済的負担は軽くなる確率が高いです。リースバックをする前には自宅の家賃がどのくらいなのかを知っておくことが重要です。
リースバックの家賃については以下の記事で詳しく解説していますのでご参考ください。
関連記事：リースバックの家賃設定の相場は？計算式と家賃を下げるコツを解説
リースバックで少しでも長く住む方法
リースバックで少しでも長く住むには、事前準備をしたりあらかじめ対処法を知っておく方が有利になります。
普通借家契約ができるリースバック会社に売る
少しでも長く住むには普通借家契約ができるリースバック会社や投資家に売却するのがおすすめです。先述したとおり定期借家契約とは違い普通借家契約は借主に有利です。
ただし普通借家契約では売却価格が安くなったり賃料が高めになったりするケースがあります。もちろん、すべてが都合よくいい条件で進むのは考えにくいので、自分がどの条件を優先していきたいのか考えていくことが重要です。
再契約可能なところを選ぶ
定期借家の場合でも特にトラブルがなければ原則は更新できるリースバックもあります。ただこのときに注意したいのが、再契約の取り決めは絶対に口約束はするべきではないということです。
再契約できると聞いていたのに口約束だったために退去することになったという例もあります。必ず書面で取り決めをしておきましょう。
リースバックはではあらかじめどういったトラブルがあるか知っておくことで自分にとって不利な契約になるリスクを防ぐことができます。
関連記事：リースバックはやばい！？トラブル事例と適切な対処法を徹底解説！
買い戻しをする
リースバックをして数年したら買戻しをするという選択肢があります。買戻しをすれば所有権が再び自分のものになるのでリースバック会社に気にすることなく長く住み続けることができます。
リースバック後に将来的に自宅を買い戻したい場合は契約に将来買戻しができると盛り込んでおく必要があります。契約に盛り込んでおけば、買い戻しの期間は自宅に住み続けている間であればいつでも買い戻すことができます。
再び自己所有にできれば第三者の判断で退去させられる心配もありません。ただし、買い戻しをするときに注意したいのが買戻しの価格です。基本的に買い戻しは売却時よりも高くなる傾向がありますが、あまりに高すぎる場合は注意です。一番良いのは事前に買い戻しについて取り決めをしておくことです。
関連記事：リースバック後に買戻しは難しい！？買戻し価格やトラブルの対処法について徹底解説
リースバック会社選びが重要
リースバックは通常の不動産売却とは違いさまざまな決まりごとがあります。特に売却時だけではなく入居後も賃貸借契約などの決まりがあります。
リースバックは売却時には手続きがうまく進んだものの、賃貸借契約や買い戻しをするときにトラブルになったという例は珍しくありません。
そうならないためにはきちんとリースバックのノウハウや経験があるリースバック会社を選ぶことが重要です。
リースバック会社は数多くあり、一社ずつ連絡するのは非常に手間です。また、一社のみの見積もりではその価格が適正なものかわからず、自宅を買い叩かれてしまうリスクがあります。そうならないためには一括査定サービスを利用がおすすめです。一括査定をすれば自分と相性が良いリースバック会社が見つかり、自宅を最高額で売れやすくなります。
→リースバック会社大手のおすすめ！評判や口コミを徹底解説！
リースバック何年住める？でよくある質問
- リースバックとリバースモーゲージはどう違う？
リースバックとリバースモーゲージではお金の受け取り方が違います。 リースバックの場合は自宅を売却することでまとまった資金が手に入ります。 一方、リバースモーゲージでは年金と同じような仕組みで、毎月少しずつ融資として現金を受け取るのが一般的です。
- リースバックの査定に費用はかかる？
リースバックの査定は無料でできます。一つのリースバック会社だと自宅の相場がわからないので、複数のリースバック会社に一括査定できる家まもルーノがおすすめです。
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