リースバックとリバースモーゲージはどう違う?それぞれのメリット・デメリットを解説

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中西諒太
監修者
静岡県出身。株式会社了代表取締役。宅地建物取引士/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/住宅ローンアドバイザー/日商簿記検定2級|賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理会社にて勤務後、独立。現在はWEBメディア運営と不動産賃貸業を経営。
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リバースモーゲージもリースバックも自宅を売却して生活資金を確保する不動産の取引形態のことです。

リバースモーゲージもリースバックも、通常の不動産売却とは比べると選ぶ人が少ない取引方法です。そのためどちらの方法が自分にとって合っているかわからない人も多いでしょう。

本記事はリバースモーゲージとリースバックの違いや、どちらの取引方法が自分にとって合っているのかについて解説していきます。

本記事を読むことによってリースバックを失敗するリスクを抑え、今よりも過ごしやすい生活を送ることにつながります。

  • 今の自宅に住み続けたい
  • 毎月の住宅ローンの支払いがきつい
  • リースバック以外に解決できる方法があれば知りたい
  • まとまった生活資金が必要

上記に1つでも当てはまる人やリースバックを少しでも検討している方にとっては役立つ内容となってますのでぜひご参考ください。

リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
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目次

リースバックとリバースモーゲージの基本

リースバックとリバースモーゲージの基本

リースバックとリバースモーゲージの違いを把握するためにはそれぞれどういった特徴を持っているのかを把握しておく必要があります。それぞれどういった不動産取引なのか基本を解説していきます。

リースバックとは

リースバックは自宅を売却し住宅ローンを完済することでまとまった資金が手に入ります。それと同時に新しい所有者に家賃を支払い続けることによって引き続き自宅に住み続けることができます。リースバックのさらに詳しい仕組みについては下記記事をご参考ください。

関連記事:【初心者向け】リースバックとは?仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説!

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは自宅を担保にして金融機関から融資を受けることができるサービスのことです。所有者が亡くなった後に自宅を売却して返済に充てるというのが特徴です。

若い人というよりはシニア層が生活資金を確保するための方法の一つとしてリバースモーゲージは確立されました。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックとリバースモーゲージは具体的にどういった違いがあるのか解説していきます。

資金の利用用途の制限があるか

リースバックでは資金の利用目的に制限はありません。生活資金でも事業用途でも好きなように使えます。一方でリバースモーゲージは基本的に資金使途に制限があります。何に使えるのか事前に確認しておくことが必要です。

売却できる物件について

リースバックは戸建てやマンションなど事業用だけではなく、法人で使っている工場やビルなども対象になります。一方でリバースモーゲージは基本的に戸建てでなくては利用できません。エリアについても限定されることが多いので、業者に相談しながら進めていきましょう。

不動産取引か融資か

リースバックとリバースモーゲージは下記のような違いがあります。

  • リースバック・・・売却と賃貸を掛け合わせた不動産取引
  • リバースモーゲージ・・・自宅を担保に融資を受ける金融商品

リースバックは自宅を売却した後に新しい所有者と賃貸借契約をし、住み続けることができます。一方でリバースモーゲージは自宅を担保として融資を受けます。

所有権移転のタイミングが違う

リースバックは自宅を売却したタイミングが所有権移転のタイミングになります。一方、リバースモーゲージは自宅を担保にするだけなので所有権の移転は先のことになります。所有者がなくなったり、ローン返済ができなくなったときに所有権移転になります。所有権が完全に自分のものではないという点では同じです。

資金の受け取りが一括か分割か

リースバックは自宅を売却するとまとまった資金が手に入ります。リースバック会社の中には数日で買い取るところもあります。すぐに資金が欲しい方にはメリットが大きいです。

一方でリバースモーゲージは自宅を担保として少しずつ融資を受ける仕組みです。いずれ所有者が亡くなったときに売却金を返済に当てることになるので、将来のお金を前倒しで受けていることになります。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックのメリットとデメリット

リースバックのメリット

リースバックのメリットは下記の通りです。

  • 売却しても自宅に住み続けることができる
  • 将来的に買い戻しできる可能性がある
  • まとまった資金がすぐに手に入る
  • 引っ越しがいらない
  • 売却を周りに知られない
  • 固定資産税など維持費の支払いがいらない

通常の不動産取引にはないメリットがたくさんあることがわかります。何よりも自宅に住み続けたいという人にとってリースバックは大きなメリットがあります。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットは下記の通りです。

  • 売却金額が相場以下になる可能性が高い
  • 家賃が相場より高くなる傾向がある
  • 修繕費は借主負担のケースが多い
  • 買い戻しすると売却時より高値になる傾向がある
  • 買い戻しのハードルが高い
  • ずっと住み続けられる保証はない

リバースモーゲージのメリットとデメリット

リバースモーゲージのメリットとデメリット

リバースモーゲージのメリットとデメリットについて解説していきます。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットは下記の通りです。

資金を調達できる

リバースモーゲージを利用すれば老後の資金を工面することができます。老後は生活費だけではなく入院費、老人ホームへの入居費など突発的な出費もあるため、年金だけだとどうしても限界があります。

少しでも毎月の生活資金を多くし余裕を持ちたい人には安心できるサービスです。

自宅を手放さなくていい

リバースモーゲージは通常の不動産売却のように引っ越しをする必要はありません。引っ越しはお金も体力もかかるので、高齢者にとって引っ越しをしないことは大きなメリットです。

長く住んで慣れ親しんだ家に住み続けながら老後資金も確保したい高齢者にはメリットが大きいです。

借金を完済できる

リバースモーゲージではもし自分が亡くなったら家を売却することによって借りていたお金がなくなります。通常の借金とは違い、家族に迷惑をかけることはありません。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットについて解説していきます。

融資限度額を超えてしまう

リバースモーゲージを利用すると借入金額が増えていきます。借入金額が限度額におさまっていればいいのですが、オーバーしてしまうと自宅を売却しても返済しきれないほどの借金を負ってしまうことになります。

あらかじめいくら借りるのかシミュレーションをしておくことが重要です。

物件の価値が下がる

不動産は経済情勢によっては価値が下がっていきます。もし自宅の価値が下がってしまった場合、当初よりも借りられる金額が少なくなってしまうリスクがあります。

当初借りる予定の金額よりも少なかった時のことも考えて生活資金の使い方を考えていきましょう。

返済額が増える可能性がある

不動産と同様、金利も経済情勢によって変動することがあります。もし金利が上がった場合には返済の金利にも影響が出てきます。

金利が万が一上がった時のことを考えて、少しは余裕をもって生活資金を手元に残しておくことが重要です。

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リバースモーゲージよりリースバックを選ぶべき人

リバースモーゲージよりリースバックを選ぶべき人

早く現金が欲しい人

リースバックは早ければ数日で売却し、手元に資金を増やすことができます。リバースモーゲージは少しずつしか手元に資金が入らないので、まとまった生活資金が欲しい人にとってのメリットはあまり大きくありません。

相続問題を避けたい人

相続をする上で不動産は分割しにくいため問題となるケースが少なくありません。その点、リースバックでお金に変えることができれば後々相続でトラブルになる心配もありません。

制限をクリアできなかった人

リバースモーゲージを利用する場合は55歳以上など年齢制限があります。それよりも若かったり、マンションなど売却できない物件だった場合はリースバックを検討しましょう。

自宅の所有権を手放すことに抵抗がない人

リースバックを利用すると所有権は第三者の手にわたります。ただ、所有権はあまり気にせずまとまった資金を手にいれることの方を優先する場合はリースバックが向いています。

借金に抵抗がある人

リバースモーゲージは自宅を担保に「融資=借金」をすることになります。人によっては融資を受けることに抵抗がある人がいます。そう言った場合はリースバックの利用が向いています。

リースバック会社は数多くあり、一社ずつ連絡するのは非常に手間です。また、一社のみの見積もりではその価格が適正なものかわからず、自宅を買い叩かれてしまうリスクがあります。そうならないためには一括査定サービスを利用がおすすめです。一括査定をすれば自分と相性が良いリースバック会社が見つかり、自宅を最高額で売れやすくなります。
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