アパート経営は儲からないといわれる理由は？不動産投資に潜むリスクや原因と失敗しないための対策を徹底解説！

「アパート経営は儲からない」と周囲から聞いたことがある人もいるのではないでしょうか？実際にアパート経営をしている人の中には失敗している人も中にはいるので、「儲からない」というのも全くの嘘ではありません。

しかし、逆に儲かっている人も確実にいます。だからこそアパート経営はいまだに相続や資産形成の有効な手段の一つとして存在し、投資家たちから注目されています。

本記事ではこれからアパート経営をはじめようと思っている人に向けての内容となっています。

　上記に一つでも当てはまる人にとって役立つ内容となっていますので、是非ご参考ください。

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アパート経営が儲からないと言われる理由

まず、アパート経営で失敗しないための対策を考える前に、なぜ儲からないと言われているのか知ることは大切なポイントとなります。

なぜなら儲からないと言われる理由には、不動産投資に潜むリスクや失敗する原因となるポイントがつまっているからです。

ここでは、そんなアパート経営が儲からないと言われる理由を解説します。

家賃が下がる

上記のグラフを見るとわかる通り、日本では急速に人口減少が進んでいます。特に地方を中心に少子高齢化が進み、賃貸需要の低下から家賃下落が激しいエリアも多いです。

アパート経営におけるメインの売上は、基本的に家賃収入であるため、家賃の下落は収益悪化に直結します。

また、都市部においては、賃貸物件の供給過多により、築年数の古い物件を中心に家賃下落が進んでいることもネガティブな要素です。新築や築浅物件については、物件の間取りや仕様、設備などが、現在のニーズにマッチしており、ある程度高い家賃でも入居が決まる傾向にあります。

一方で、築古で、デザイン性や間取りなどが、今のニーズに合っていない物件に関しては、大幅に家賃を下げないと入居が決まらないケースが多いです。このような点で、アパート経営は将来的に家賃が下がりやすいイメージが強いため、儲からないと思っている方は多くいます。

入居率の維持が難しい

総務省統計局が発表しているデータを見てもわかるとおり、全国において空き家数と空き家率は右肩上がりに上昇しています。

特に、地方においては、人口減少が深刻な問題となっており、空室率は年々上がっています。

空室が出ると次の入居が決まるまでの間、空室分の家賃収入は生まれません。この入居率の維持が難しいということがアパート経営が儲からないと言われる理由です。

空室を埋めるためには、客付け会社への営業活動や広告料（ＡＤ）の加算、リフォームの施工、場合によっては、家賃を下げるなど、さまざまな工夫が必要です。

地方の場合、いくら広告料やリフォーム費用をかけても、そもそもの賃貸ニーズが少なく、入居募集に時間がかかるケースも少なくありません。

入居率が低いと、最悪の場合、毎月の家賃収入よりローン返済額が上回り、手出しが発生する可能性もあるため、儲かる以前にリスクが高いと投資に足踏みする方も多いです。エリアによって入居率の確保が難しい場合は、空室対策に強い管理会社選びも重要です。

関連記事：空室対策に強い賃貸管理会社5選！空室対策のアイデアも紹介

ローン返済がある

1棟アパートの物件価格は、数千万円から高額なもので億単位の物件までありますが、現金で購入する方はほとんどいません。基本的に、アパートローン（事業用ローン）を利用して物件を購入するため、住宅ローンと同じく、毎月ローンの返済があります。

よって、毎月入ってくる家賃収入がそのまま利益になるわけではなく、ローンの返済と必要経費を差し引いた手残り分が真の利益となります。

例えば、ほぼフルローンでアパートを購入した場合、月々の家賃収入が、満室時に50万円の物件であっても実際の手残りは、10万円前後になる場合が多いです。

メディアでよく見る不動産投資の宣伝や広告を見ると家賃収入についての記載しかないため、ローン返済があると知った瞬間、儲からないと感じてしまう方も一定数います。

銀行ローンを利用できることは、不動産投資における最大のメリットでもありますが、人によっては、毎月のローン返済が大きな負担に感じてしまう場合も多いです。

出費が多い

アパート経営は、月々のローン返済だけでなくさまざまな出費があります。

上記以外にもかかる経費もあり、細かくあげればキリがありません。よって、まとまった家賃収入があったとしても実際に利益として手元に残る額が想定より少ないというのが、儲からないと言われる理由です。

特に、中古物件を購入する場合、購入後すぐに大規模修繕費がかかるなど、想定外の出費が発生するケースも少なくありません。あらかじめかかる経費を見込んで収支計画を立てていくことが不可欠です。

経営努力次第で抑えられる出費もありますが、出費がかさんで経営が立ち行かなくなった事例や体験談がネット上にあふれているため、儲からないイメージを持つ方も多いです。

投資回収に時間がかかる

アパート経営は、数千万円の物件価格に対して表面利回りが新築時で6～8％（年利）の場合が多く、投資回収に時間がかかるため儲からないと言われるケースも多いです。

例えば、表面利回りが6％の物件を購入した場合、投資額を100％回収するためには、16年～17年かかる計算になります。

投資に対する回収率は、購入時の自己資金（投資資金）に対して計算する考え方もありますが、表面利回りに対する回収率だと時間がかかると感じる方も多いでしょう。

自己資金（投資資金）に対する回収率の考え方は、以下（「アパート経営で儲からない」の対策）の章で詳しく解説します。

素人には難しいというイメージがあるから

アパート経営は、富裕層やプロが行う投資であり、素人には難しく、ハードルが高いイメージが強いです。

節税のイメージがある投資であるだけに、結局、お金持ちだけが儲かる仕組みになっていて、資金が少ない素人は、損するリスクが高く、儲からないと言われることもあります。

実際、アパート経営をしている人には、不動産業界経験者や経営者や医者、士業関係、地主などの富裕層が多いです。知識・経験・資金力などの面において素人では難しいから儲からないと感じる要素もあるでしょう。

中西諒太

管理費を節約するために自主管理しようとする大家さんがいますが、あまりおすすめしません。というのも、契約書や退去・修繕費・クレーム対応などさまざまなトラブルがあるからです。自主管理についてのリスクは以下の記事で詳しく解説しているのでご参考ください。

関連記事：賃貸で直接大家さんと契約できる？直接取引のメリット・デメリットや仲介手数料を無料にする方法を徹底解説！

家賃収入だけが利益だと思われているから

アパート経営が儲からないと言う方の中には、不動産投資における利益が家賃収入だけであると思っている場合が多いです。

先述したようにアパート経営は、家賃収入からローン返済やランニングコストなどの出費を差し引くと、手残りはそう多くありません。

よって、毎月の家賃収入だけで利益を考えるとリスクの割に儲からないと考える方も一定数います。

しかし、アパート経営は、ローンを返済するごとに不動産の資産形成が進むことや生命保険効果、インフレに強いことなど、目に見えない利益やメリットが多い投資です。

あくまで考え方次第ですが、アパート経営の本質的な利益やメリットを理解していないと、儲からない、リスクの割に物足りないと思ってしまうのも無理はないでしょう。

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「アパート経営で儲からない」の対策

アパート経営が儲からないと言われる理由が分かったところで、次は、その対策について解説します。

アパート経営は、物件選定や賃貸事業の進め方、前提となる考え方に注意すれば、リスクを抑えて安定的な利益が出せる魅力的な投資です。

以下では、そんなアパート経営に成功する、また失敗しないための対策を解説するので、ぜひ読んで参考にしてください。

賃貸需要があるエリアを選ぶ

まず、アパート経営を成功させる上で、最も大切な対策は、賃貸需要があるエリアの物件を選ぶことです。アパート経営をはじめ不動産投資は立地が何より経営の明暗を分けます。

建物は、後からお金をかければ建て直すことができますが、立地は購入後に動かすことができないからです。

入居率さえ安定させることができれば、毎月安定した家賃収入が入ってくるので、経営が困難になるリスクは、基本的にありません。

都市部を中心に賃貸需要が高いエリアであれば、築年数が経過しても入居率を維持できる可能性が高いため、まずは、立地重視で物件を選ぶことが大切です。

不動産を買う前に賃貸需要があるエリアを選ぶ際はホームズの「見える！賃貸経営」がおすすめです。エリアごとの空室率や空き家の総数がわかり、画像のようにエリアごとにどれだけ物件が閲覧されているかがわかるので、賃貸需要をより正確に把握することができます。

はじめのうちは築浅物件に絞って購入する

アパートを購入してすぐに修繕費による高額出費が発生しないよう、初心者のうちは、築浅物件に絞って購入するように心がけましょう。

築古物件は、新築や築浅物件と比較して高利回り物件が多く、一見すると儲かりそうで魅力的に見える一方、購入後すぐに大規模修繕が発生する高いリスクがあります。

木造アパートであっても大規模修繕になると、一度に数百～１千万円規模の費用がかかる場合もあり、資金が少ない初心者には、非常にリスクが高いです。

場合によっては、想定外の修繕が発生したことで、運転資金がショートしてしまい、追加の借入が必要になる場合や最悪の場合、経営が困難になる可能性もゼロではありません。

ベテラン投資家であれば、建物の状態を見極めた上で敢えて築古を狙う場合もありますが、初心者のうちは、リスク管理を最優先して新築や築浅から購入することが大切です。

不動産会社選びを慎重にする

不動産会社の中には利回りが出ない物件や、本来の価値よりもはるかに低い物件を初心者投資家に売りつける悪徳業者もあります。

そういった業者から物件を買ってしまった場合、不動産投資で資産形成をするどころか、ローンの返済だけでも苦しい思いをすることになります。

そうならないためには不動産会社選びを慎重にすることが重要です。いろんな不動産会社のセミナーに参加したり、物件を紹介してもらうことで、どこが自分のパートナーとして相応しいかわかってきます。

また、良い物件は非公開にして自社と付き合っているお客様にしか紹介しない業者もあるので、そういった業者を見つけることも重要です。

関連記事：不動産投資会社で非公開物件を取り扱っているおすすめの会社６選

サブリースを利用しない

アパートの管理会社を選ぶ際、管理会社がアパートを一括借り上げして、オーナーに一定の保証料を支払うサブリース契約を推奨する会社もあります。

ただ、結論から言うと、賃貸需要が高いエリアで物件を購入していれば、サブリースを利用する必要はありません。

管理手数料の相場は家賃収入の5％前後が一般的ですが、サブリースの場合、10～20％ほどが手数料で、残り80～90％を保証料に設定する会社が多いです。

よって、常に満室稼働を続けているような入居率が高い物件ほど、サブリース契約を結ぶことで損をする可能性が高くなります。

入居率が低い物件の場合でも、サブリース（管理）会社によって保証料はどんどん下げられてしまうので、結局のところ、オーナーが損するケースが多いです。

アパート経営の基本である入居率をキープできていれば、サブリースでない方が、収益性が上がるので、安易に管理会社とサブリース契約をしないよう注意しましょう。

中西諒太

私の場合は入居付けは「ウチコミ！」を使い、入居後は自分で管理していました。業務範囲によってサービスや管理会社をうまく使い分ければ経費をうまく抑えることもできます。

関連記事：【大家監修】ウチコミ！の”リアルな”評判や口コミ！仲介手数料無料の理由や賃貸物件入居の注意点を徹底解説！

細かく収支シミュレーションをする

長期的に安定した儲けを出していくために、将来的な家賃の変動や入居率、ローン返済、修繕費、税金のことなど、細かく収支シミュレーションすることも大切です。

物件選びをする際、多くの方が購入時の満室稼働を前提とした表面利回りや家賃収入から収支を計算しますが、将来に渡ってずっと満室稼働が続くわけではありません。

退去の発生や将来的に元の賃料では入居が決まらず家賃が下がってしまうことも想定しておく必要があります。建物が古くなると当然、修繕費の発生も前提に経営計画を立てておくことが必要です。

いざと言う時に売却も視野に入れられるよう、ローンの残債がどの程度になれば、損することなく売却できるかも考えておいた方がよいでしょう。

このように、アパート経営はとにかく長期的な視点で細かい収支シミュレーションをする必要があり、少し厳しいくらいの想定で経営計画を立てることが大切です。

出口戦略をしっかり立てる

アパート経営において、物件を将来ずっと持ち続ける選択肢もありますが、いざと言う時のために出口戦略を立てておくことは大切なポイントです。

仮に、将来ずっと所有し続ける前提でアパートを購入しても、体調の悪化や急にまとまった資金が必要になるなど、何らかの理由で売却を余儀なくされる場合があるかもしれません。

出口戦略を立てずに物件を購入してしまうと、いざ売却する必要性が出てきた場合に、買い手がつかず、出口が取れない状態になる可能性が高くなります。

出口戦略は、購入時の物件選定が最も重要なポイントとなるので、将来的な需要を考慮し、売却したい時に売却できる物件を選びましょう。

間取りを小さめにする

購入するアパートを選ぶ際、できるだけ戸数が取れるよう、小さな間取りを選ぶ方が収益性の観点から大切なポイントです。

例えば、以下2種類の間取りを比較します。

➀の物件では、毎月の家賃収入が満室時で60万円（6万円×10世帯）取れるのに対して、②の物件では、54万円（9万円×6世帯）になるのが分かります。

賃貸物件の場合、間取りが2倍になっても賃料が2倍になることは、基本的にありません。

よって、間取りを小さくする方が、物件全体の収益性が向上し、更に入居率や収入が安定するメリットもあります。

管理会社選びを慎重にする

アパート経営は、管理委託する会社によっても経営が大きく左右されるので、管理会社選びを慎重にすることも大切なポイントです。

管理会社を選ぶポイントは、主に以下の3点を重視します。

質の悪い管理会社に委託してしまうと、物件の管理状況が悪く、入居者離れが進んで、入居率が下がる可能性もあるため、注意が必要です。

管理会社を選ぶ際は、できるだけ複数の会社に相談し、インターネット上の口コミなども参考にしながら質の高い会社を選ぶようにしましょう。

自己（投資）資金の回収率を意識する

アパート経営における投資回収率は、物件価格や表面利回りでなく、自分の財布から捻出した自己資金（※投資資金とも言う）の回収率を意識することは非常に大切な考え方です。

前の章でも述べたように、アパート経営は、表面利回りから逆算すると投資回収にかなりの時間を要するように見えます。

しかし、基本的に、銀行ローンを利用するアパート経営においては、表面利回りより自分で捻出した自己資金から回収率を計算する方が、投資において合理的な考え方で、成功している不動産投資家の多くが持っています。

例えば、以下の条件で物件を購入した場合を考えます。

この場合、物件の年間家賃収入は、「5,000万円×6%」で300万円となり、ローン返済やランニングコストを差し引くとおおよそ40～50万円ほどが手元に残ります。

よって、自分の財布から捻出した自己資金250万円から逆算すると、年間40万円の手残りで7年、50万円だと5年で回収することが可能です。

このように、アパート経営の考え方において、銀行ローンを利用し、自己資金を抑えて回収率を上げることで、資金効率の良い投資につなげることができます。

参考：アパート経営リスクと回避策を解説！知っておくべき落とし穴｜不動産投資の教科書

自分で不動産投資の勉強をする

不動産投資を失敗した人の中には、自分で不動産投資の勉強をせず、不動産会社任せにしていたというケースも珍しくありません。

不動産投資は”賃貸業”という一つの事業なので、何の勉強もせずに飛び込んでいっても競合に勝つのは簡単ではありません。不動産投資家として競合になるのは経験が長い投資家や宅建免許を持っている不動産業者になります。

不動産投資で失敗するリスクを少しでも減らしていくためにもセミナーや書籍で知識を増やしていくことが重要です。不動産投資を学ぶのにおすすめの本は以下の記事で紹介してますのでご参考ください。

関連記事：不動産投資の初心者におすすめの本6選！現役宅建士大家が徹底解説！

資産形成や生命保険効果など他のメリットも考慮する

先述したように、アパート経営は、家賃収入以外にも利益やメリットの多い投資です。

まず、ローンを返済するごとにアパートの資産形成が進む点については、マイホームとは違い、自分の財布でなく家賃収入から賄えるメリットがあります。

「見えない収益」と言われる部分になりますが、不動産のような現物の資産形成において、アパート経営は、とても効率がよく合理的な投資の手段です。

また、ローンを組む際に団体信用生命保険に加入すると、万が一の場合に備えた生命保険効果も期待できます。保険料は基本的にローンの金利に組み込まれるため、こちらもローン返済の際に、家賃収入から賄うことが可能です。

現物資産は、物価が上がるインフレ時に強いため、今まさに物価が上昇している日本経済との相性が良いこともメリットでしょう。

このようにアパート経営は、家賃収入以外に得られる利益やメリット、また起こりうるリスクなどを総合的に考慮した上で、失敗しないための対策をすることが大切です。

資産運用は総合的なリターンを考えることが重要です。まとまった資産の運用方法については証券アナリストによる資産運用ガイドでも詳しく解説されているのでご参考ください。
→10億円あったら何年暮らせる？資産運用から得られる利息でリタイア生活するためにどこに預ける？

まとめ

アパート経営は情報収集や勉強も必要ですが、自分の状況に合った最適なプランを提案してくれる業者を見つけることも重要です。

アパート経営に必要な資金の目安や収益をあげられるプランを知るために、まずはプランを取り寄せられるサービスを利用してみましょう。

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