リースバックで強制退去！？自主退去との違いや注意点を徹底解説
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リースバックは自宅を売却しても住み続けることができる不動産の取引形態のことです。
リースバックは賃貸として自宅に住み続けることができますが、強制退去をさせられないか不安に思っている方もいるでしょう。
本記事はリースバックで強制退去することがあるのか、自主退去との違いなどについて解説していきます。
- 今の自宅に住み続けたい
- 毎月の住宅ローンの支払いがきつい
- リースバックで退去しなくて住む方法が知りたい
- リースバックで退去されるケースを知りたい
上記に１つでも当てはまる人や、リースバックを少しでも検討している方にとっては役立つ内容となってますのでぜひご参考ください。
本記事を読むことによってリースバックで失敗するリスクを抑えることにつながります。
リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
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リースバックとは
リースバックは自宅を売却し住宅ローンを完済することでまとまった資金が手に入ります。それと同時に新しい所有者に家賃を支払い続けることによって引き続き自宅に住み続けることができます。リースバックのさらに詳しい仕組みについては下記記事をご参考ください。
関連記事：【初心者向け】リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説！
リースバックにおける賃貸借契約の方法
リースバックで賃貸借契約をするときには２種類の契約方法があります。
普通借家契約と定期借家契約です。これらは契約方法によって契約期間や更新できるかが変わってきます。具体的に解説していきます。
更新と再契約
更新と再契約は以下のように意味が異なります。
更新・・・従前と同じ契約方法で継続できる。借主に有利で借主が申し出をすれば契約更新ができる。貸主からの更新拒絶は難しい。
再契約・・・再契約は従前とは無関係に新たに契約を結びます。貸主に有利で、賃料が大幅に増額されるなど借主にとって不利な条件を提示されることもある。貸主次第で再契約ができなくなることもある。
普通借家契約
普通借家契約は通常の賃貸借契約でよく使われる契約方法です。契約期間が切れるときに延長することができるのが特徴の契約方法です。
普通借家契約では借主の権利が保障されているため、更新できることが前提で長期間住むことができます。下記のような正当事由があれば貸主側から更新拒否ができますが、更新を拒否されることはよっぽどのことがない限りはありません。
- 借主側の債務不履行や契約違反
- 立退料の支払い
- 貸主側の状況の変化
定期借家契約
定期借家契約はリースバックで結ばれることが多いです。定期借家の場合は契約期間が2~3年が一般的です。
リースバックで契約期間が過ぎた場合は契約期間の更新は話し合いで決めることができます。
リースバックが定期借家である理由は主に２つあります。
まず一つ目にはリースバック会社の利益を確保するという理由があります。不動産の価値は年々下がっていく傾向にあるので、なるべく下がらないうちに売却した方が利益があります。
2つ目の理由としては入居者対策です。もし借主の滞納やクレームがひどい場合は契約更新のタイミングで退去してもらうことも可能です。
以上のことからリースバックはあまり長く入居されてもリスクが発生するので短めに設定しているというのが実情です。
契約の更新と解除について
リースバックは定期借家契約が多く期間が設けられていますが、長く入居したいという目的の人が多いです。そのためほとんどの場合では契約期間を迎えても借主が希望すれば更新できるような契約内容にしておきます。
上記の取り決めをしておかないと、貸主都合で退去を迫られるというリスクがあります。もちろん、そこまで長く住み続ける場合でなければ大きなリスクではないかもしれませんが、ある程度の期間住み続けたい場合は契約書にきちんと更新について盛り込んでおいた方が安心できます。
契約更新の際は基本的に借主が意思表示するだけで更新されます。リースバックの契約期間については以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：リースバックは何年住める？賃貸期間の目安と長く住み続けられる方法を徹底解説！
リースバックで自ら退去することについて
リースバックの場合は自ら退去することができます。
一般的な賃貸の場合、借主が中途解約できるという内容の項目が契約書になければ契約解除できません。
一方で、リースバックにおいては多くの場合に借主から契約解除できるという内容になっているので、自ら退去することができます。
合意解除について
合意解除とは借主と貸主の双方が合意することによって賃貸借契約を解除することです。
賃貸借契約書が定期借家契約の場合、面積が200m2未満の建物であれば、借主にやむを得ない事情が発生しているときには中途解約条項がなくても借主からの一方的な意思表示による中途解約が可能です。
定期借家推進協議会より引用
上記のやむを得ない事情は建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となるケースがあります。
- 長期の海外留学や転勤
- 病気や怪我で療養
- 親族の介護
自主退去する可能性があると事前にわかっている場合は契約書に中途解約条項が盛り込まれているか確認しておきましょう。
リースバック会社の中には買い叩いてくる悪質な業者もあるので要注意です。そういった悪質業者を見分けるためには複数の不動産会社を比較することが重要です。比較をし、自宅の正しい売却価格がわかれば、自分にとって最適な売却手段を知ることができ、高額売却にもつながります。
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リースバックで退去が必要なケース
契約期間が終わったとき
定期借家で再契約できない場合などは退去が必要になってきます。定期借家の場合は借主と貸主との合意がなければ再契約できないため、貸主が再契約を拒否した場合には借主は退去するしかありません。
また、もし再契約する場合であっても高い家賃や貸主にとって都合の良い条件を提示されることがあります。
契約期間を長くしたい場合は事前に契約形態について確認することが重要です。
今より条件が良い物件を見つけたとき
今の自宅より良い条件や住みたい物件を見つけた場合は、契約期間中でも退去をすることができます。リースバックでは家賃が高めに設定されるため、周辺にある物件の方が家賃が安いということもあります。もしより家賃が安く、良い条件の物件が見つかったら、退去をするのも選択肢のうちの一つです。
家賃の支払いが難しいとき
家賃の支払いを３ヶ月以上したときに、契約期間に関わらず貸主から強制退去させられる可能性が高いです。
滞納するとはじめのうちは電話や書面ですが、それでも滞納が続く場合は内容証明郵便が届きます。
3ヶ月以上の滞納が続くと、契約解除事由が生じているとみなされ、貸主から強制退去を要求されることになります。
リースバックの家賃や滞納について詳しくは以下の記事でも解説しています。
関連記事：リースバックの家賃が払えないと起こる問題とは？具体的な対処法も徹底解説！
自宅の買戻をしないと決めた時
リースバックでは、家を買い戻すこともできますが、家を買い戻すことがないと思った場合は早めに退去をした方が金銭的な負担を減らすことができます。リースバックをしている間には家賃の負担は積もり積もっていくからです。自宅以外の賃貸の方が家賃が安く出費を抑えられる可能性が高いです。買戻しをしない、自宅に住む必要がなければ退去するというのも選択肢の一つです。
買戻しについては以下の記事で詳しく解説してますのでご参考ください、
関連記事：リースバック後に買戻しする方法は？買戻し価格やトラブルで後悔しない方法について徹底解説
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リースバックでの原状回復について
原状回復とは家の汚れや損傷を直すことです。リースバックの退去における原状回復について解説していきます。
原状回復をする必要があるのか
リースバックでは原状回復をする必要はありません。退去後には更地で売却することもあるからです。とはいえ家財などの残置物は撤去しておく必要があります。
原状回復費がいくら必要か
原状回復費は入居時の敷金から基本的には支払われます。故意過失で損傷した部分がなければ敷金の範囲内で原状回復されることになります。
リースバックで退去する時の注意点
もしリースバックで退去することになった場合には注意しておかなければならないことがあります。具体的に解説していきます。
早く決断すること
退去することになったら早めに決断することが重要です。それは引っ越しするのには時間がかかるというのが大きな理由です。退去日直前に焦って探すのではなく、あらかじめ物件に目星をつけておくことが重要です。
家財等を撤去しておく
リースバックの所有者はリースバック会社にあります。リースバックで退去することになった場合、リースバック会社は新たに第三者を見つけて売却する必要があります。そのときになって物件に家財等の残置物があるとスムーズに売却活動を行うのが難しくなります。
残置物があるとトラブルになる可能性があるので、リースバックで退去する場合には必ず撤去しておきましょう。
引っ越し費用を準備する
リースバックの場合、リースバック会社には退去時に支払う費用は特にありません。しかし退去をするときには引っ越し代や処分代がかかります。安くても数十万円かかるので、事前に引っ越し費用を確保しておいた上で退去をすることが重要です。
もし引っ越し費用を確保するのが難しい場合は自治体で引っ越し費用を借りられる制度もありますので活用していきましょう。
リースバックでの退去を避ける方法
リースバックで退去を避けたいという場合の対処法について解説していきます。リースバックする前から把握しておけばより退去を避けられやすくなります。
家賃設定を確認する
リースバックの退去では家賃や管理費の滞納が原因であるケースも少なくありません。リースバックの場合、家賃は一般的な賃貸よりも高くなる傾向があります。
リースバックの仕組み上、避けられない部分もありますが、中には相場よりかけ離れた家賃設定をする業者もいるので注意が必要です。毎月の支払いに負担があるかどうかだけではなく、必ず複数の業者にシミュレーションしてもらいましょう。
関連記事：リースバックの家賃設定の仕組みとは？相場や注意点を徹底解説！
第三者への売却について確認する
リースバック会社によっては同意なしに第三者へ売却することがあります。もちろん基本的には同意なしに第三者に売却することはできません。ただ、契約書ではなく口約束だけで決めているとトラブルの元になります。必ず書面で確認しましょう。
関連記事：リースバックはやばい！？トラブル事例と後悔しないための対策を徹底解説！
普通賃貸借契約にする
繰り返しになりますが、定期借家契約だと借主に不利な条件になります。リースバックで退去を避ける場合、定期借家よりも普通賃貸借契約にした方が退去を避けられる可能性が高くなります。
最近のリースバック会社は普通賃貸借契約のところも増えてきたので、事前に確認しておきましょう。
信頼できる業者を選ぶ
リースバック会社の多くはまともな会社ですが、中には悪徳業者が紛れていることがあります。悪徳業者にあたってしまうと不利な条件で契約させられてしまうリスクがあります。そうならないためにも事前にリースバック会社の評判を調べましょう。
また、評判が良い会社でも、サービス内容や担当者によっては自分と相性が合わない可能性もあるので、複数のリースバック会社を比較していきましょう。
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リースバックの退去についてよくある質問
- 退去後に買戻はできる？
基本的にはできません。買戻しは賃貸借契約期間中であることが条件になっているケースが大半です。リースバックの際に買戻しの条件を確認しておきましょう。
- ハウス・リースバックはリースバックとどう違う？
ハウス・リースバックは株式会社And Doホールディングスが運営しているハウスドゥが提供しているリースバックのことです。
- リースバックは罠と言われるけどなぜ？
リースバックが合わなかった人が罠と感じることが多いです。リースバックは「まとまった生活資金を手に入れて自宅に住み続きたい人」に向いていますが、それ以外の人が利用すると思ったよりもメリットを得られないからです。
リースバック会社は数多くあり、一社ずつ連絡するのは非常に手間です。また、一社のみの見積もりではその価格が適正なものかわからず、自宅を買い叩かれてしまうリスクがあります。そうならないためには一括査定サービスを利用がおすすめです。一括査定をすれば自分と相性が良いリースバック会社が見つかり、自宅を最高額で売れやすくなります。
→リースバック会社大手のおすすめランキング！評判や口コミを徹底比較！
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