リースバックはやばい!?トラブル事例と後悔しないための対策を徹底解説!

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中西諒太
監修者
静岡県出身。株式会社了代表取締役。宅地建物取引士/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/住宅ローンアドバイザー/日商簿記検定2級|賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理会社にて勤務後、独立。現在はWEBメディア運営と不動産賃貸業を経営。
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リースバックは自宅を売却しても住み続けることができる不動産の取引形態のことです。

通常の不動産売却とは違う取引形態ということもあり、リースバックを検討していてもトラブルで後悔しないか不安を抱えている方もいるでしょう。実際にリースバックを検索していると「リースバック やばい」と出てきます。

結論からいうと、リースバック会社の中には「やばい業者」もいます。ただし、それはリースバックだけに限らずどの不動産取引にもいえることです。きちんとしたリースバック会社を選べばトラブルをなくし、メリットを最大限に受けることができます。

本記事はリースバックの基本的な知識だけではなく、どうすればトラブルが起きて後悔することを防げるのかトラブル事例を通して解説していきます。

本記事を読むことによってリースバックを失敗するリスクを抑え、今よりも過ごしやすい生活を送ることにつながります。

リースバックを少しでも検討している方にとっては役立つ内容となってますのでぜひご参考ください。

リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
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目次

リースバックとは

リースバックとは

リースバックは今の住んでいる環境を変えずにまとまった資金が必要な場合に選ばれる売却方法です。

リースバックには下記の特徴があります。

リースバックの特徴
  • 資金を得られる
  • 引っ越しの必要がない
  • 住宅ローンや固定資産税の支払いがなくなる

資金を得られる

リースバックをするとすぐに資金が得られます。もちろん住宅ローンを完済する必要はありますが、完済して余った資金は自由に使うことができます。

  • こどもの教育費
  • 病気の治療費
  • 老後の生活費
  • 車の購入費

売却益は何に使っても自由なので、これから生活面で出費が多い方にとってはメリットです。フリーローンは金利が高いですが、リースバックには金利がないため他の資金調達手段と比べても優位性があります。

関連記事:【初心者向け】リースバックとは?仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説!

引っ越しの必要がない

リースバックは通常の不動産売却とは異なり引っ越しの必要はありません。新しい買主と賃貸借契約を結ぶことによって自宅に住み続けることが可能です。

※ちなみに任意売却の場合は基本的に引っ越し費用を自分で用意する必要はありません。

住宅ローンや固定資産税の支払いがなくなる

マイホームの場合は住宅ローンの他にも固定資産税や修繕費などさまざまな維持費がかかります。リースバックで住宅ローンの残債を処分すればこういった負担はなくなります。所有者でなくなるから払う必要がありません。

家賃を支払っていくことになりますが、毎月一定の金額なので生活面でも資金計画が立てやすくなります。

関連記事:リースバックは住宅ローン残高があっても可能?注意点と対処法を徹底解説!

リースバックのデメリットと注意点

リースバックのデメリットと注意点

リースバックはメリットだけではありません。「リースバックがやばい」といわれているのはデメリットを悪く捉えすぎる人がいるからです。とはいえデメリットを把握しておくことで未然にトラブルを防ぐことができます。

リースバックのデメリットと注意点
  • 家賃がかかる
  • 賃貸期間に制限がある
  • 売却金額が安い

家賃がかかる

リースバックでは新しい買主に家賃を払うことになります。

住宅ローンで払っていた時の金額よりも高くなることもあるので、注意が必要です。

賃貸期間に制限がある

リースバックの場合は定期借家契約で契約期間が制限されることが多いです。住み続けられるかは新しい買主の判断に左右され、住み続けられる期間が限られる可能性があります。

売却金額が安い

リースバックはまとまった資金がすぐ手に入るというメリットがありますが、売却価格が通常の不動産価格よりも安くなることが多いです。

不動産価格が安くなり住宅ローンの完済ができないとリースバックできない場合があります。住宅ローンが難しい場合は任意売却という選択肢があります。

リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
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リースバックで後悔したトラブル事例

リースバックで後悔したトラブル事例

リースバックはデメリットを把握せずトラブルになることがあります。トラブルで後悔することがないよう、トラブル事例をご紹介します。トラブル事例を知っておくことで対策を立てるときにも役立ちます。

高額な諸費用を請求されるトラブル

リースバックを利用する際はさまざまな費用がかかります。

売買契約でかかる費用の例
  • 印紙税(5,000円〜30,000円)
  • 抵当権抹消手続き(15,000〜30,000円)
  • 登記変更費用(2〜5万円)
  • 重要事項説明
  • 仲介手数料
  • 譲渡益課税
  • その他費用(交通費や書類発送費など)
賃貸借契約でかかる費用の例
  • 敷金・礼金(各家賃1ヶ月分)
  • 保証料(0.5〜1ヶ月分)
  • 家賃保証料(家賃1ヶ月分)
  • 火災保険料(2〜5万円)
  • 重要事項説明
  • 仲介手数料(家賃の1か月分)

買取会社の中には事務手数料や耐震補強費、測量費など不要な費用を請求することがあります。こういったリスクをなくすために事前に費用の見積りをしておきましょう。

関連記事:リースバックは抵当権があっても可能?注意点と対処法について解説

買取金額が相場よりも大きく下回るトラブル

先述したとおり、リースバックでは買取額が通常の不動産売却より低い傾向があります。これは仕方がないことですが、相場の必要以上に大きく下回ってしまうと住宅ローンが完済できずリースバック自体ができなくなるリスクがあります。

自宅にどのくらいの資産価値があるのか査定するときは一つではなく複数の業者に査定を依頼するのが相場よりも大きく下回ることを防ぐコツです。

相続人と揉めるトラブル

リースバックで自宅を売却すると自宅を相続で譲る予定だった相続人とトラブルになることがあります。

親族で相談しないで相続した場合、関係が悪化してしまうリスクがあります。もちろん法律的にリースバックが親族の同意を得なければならないという縛りはありませんが、モラルの問題です。あえて言わない意味もないので事前に相談した方がお互いの関係が悪化するのを防げます。

買い戻しの金額が高くなるトラブル

リースバックはいずれ買い戻し再び自分の所有物件にすることが可能です。リースバック物件の場合、買い戻しするときには周辺相場よりも高くなるケースが多いです。

買い戻しにトラブルになるのは、相場とかけ離れた価格やリースバック契約のときに取り決めていた価格よりも高くなることです。

買い戻しができないと賃貸借契約を更新する必要があります。このときに家賃が高く設定されている場合は買い戻しができないと損してしまうことになります。

関連記事:リースバック後に買戻しは難しい!?買戻し価格やトラブルの対処法について徹底解説

家賃を値上げされるトラブル

リースバックをすると購入者(買取会社)から家賃を値上げされるというトラブルがあります。

リースバックは通常の家賃相場より高くなる傾向にありますが、家賃を値上げされた場合、家計によってはかなりダメージがあります。

リースバックの際に家賃を値上げしないと口約束をしても「言った言わない」になり、更新のタイミングで値上げを要求されるリスクがあります。

関連記事:リースバックで家賃が払えない!起こる問題や具体的な対処法を徹底解説!

不動産会社が倒産するトラブル

リースバック契約した会社が倒産した場合、賃貸借契約を結んでいる貸主が変わりトラブルになる可能性があります。

不動産会社が倒産するリスクを防ぐためになるべく大手や事業が安定している会社を選ぶのが重要です。

リースバックができなくなるトラブル

リースバックは買取額が残債を下回るとできなくなります。

たとえば住宅ローンの残債が2000万円あるのに1000万円でしか売却できなかった場合です。

残債が完済できなくなるだけではなく、本来の目的である資金を手元に残すこともできなくなります。残債と自宅の資産価値を比べてシミュレーションしていくことが必要です。

再契約を断られるトラブル

リースバックは定期借家で契約期間が決められていることが多いですが、再契約できずにトラブルになることがあります。

定期借家の再契約を断られるケースは多くはありませんが、転売しようと契約更新をあえてしない悪質な買取会社もあります。

法的にも定期借家契約は再契約を拒否しても問題ないため、再契約できなかった場合は借主は退去するしかありません。

悪質な買取会社とリースバックをしないよう注意しましょう。

修繕費の負担でのトラブル

リースバックでは借主として新たに自宅に住むことになるわけですが、ここで起きるのが修繕費の負担でのトラブルです。

一般的な賃貸借契約では貸主負担といって故意過失ではない修繕費は貸主が負担することになります。

一方でリースバック契約の場合は基本的には元所有者である借主が負担するケースが多いです。原状回復についても借主負担になることがあります。

いずれにしてもリースバックでは通常の賃貸借契約とは異なる運用を行う部分があるので事前に取り決めをしておっくことが重要です。

勝手に売却されるトラブル

リースバック物件でもし新しい買主が第三者に売却した場合に契約更新を断られるというトラブルがあります。

リースバックは買主が不動産業者なので、倒産や転売の可能性がゼロではありません。所有者が変われば、いままでと条件が変わる可能性がゼロではありません。

例えば家賃も条件として変わる可能性があります。

一般の賃貸物件の場合と同様、リースバックも賃貸借契約は新しい買主に引き継がれます。ただし契約更新を断るかどうかは新しい買主の判断になるということは把握しておかなければなりません。

リースバック契約をした時点で転売については取り決めておくことが重要です。

リースバック会社の中には買い叩いてくる悪質な業者もあるので要注意です。そういった悪質業者を見分けるためには複数の不動産会社を比較することが重要です。比較をし、自宅の正しい売却価格がわかれば、自分にとって最適な売却手段を知ることができ、高額売却にもつながります。
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リースバックでトラブルを防ぐ対処法

リースバックでトラブルを防ぐ対処法

リースバックのトラブルで後悔しないためには事前に準備したり知っておかなければならないことがあります。

トラブルで後悔しないようリスクを把握しておきましょう。

リースバックでトラブルを防ぐ対処法
  • 買戻しの条件はきちんと確認する
  • 契約内容をきちんと確認する
  • 家賃のシミュレーションをする
  • 自宅の資産価値を知る
  • 信頼できる買主や相談先を見つける

買戻しの条件はきちんと確認する

リースバックして何年か先に買い戻しを検討している場合には買い戻しの価格を確認しておきましょう。必要以上に高額な支払いを要求されるなどきちんと確認しておかないと買い戻しができなくなるリスクがあります。

契約内容をきちんと確認する

賃貸契約の際は「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。基本的に定期借家契約になることが多いですが、契約期間や年数についてはリースバック会社によって異なります。

関連記事:リースバックの契約期間は何年間?期間の目安と長く住み続ける方法

家賃のシミュレーションをする

リースバックは通常の家賃相場よりも高くなる傾向があります。

それはある程度仕方がないことですが、重要なのは必要以上に高くないかということと、家計に圧迫がないかシミュレーションすることが重要です。

関連記事:リースバックの家賃設定の相場は?計算式と家賃を下げるコツを解説

自宅の資産価値を知る

自宅の資産価値を知っておくことによって残債とのシミュレーションを立てやすくなります。適正な資産価値を知れば少しでも多く手元に資金が入るため、いくつかの業者に査定を依頼しましょう。

信頼できる買主や相談先を見つける

買取業者によってリースバックが成功するかどうか決まるといっても過言ではありません。トラブルを少なくするためにも事前に評判などを調べていきましょう。

リースバック会社は数多くあり、一社ずつ連絡するのは非常に手間です。また、一社のみの見積もりではその価格が適正なものかわからず、自宅を買い叩かれてしまうリスクがあります。そうならないためには一括査定サービスを利用がおすすめです。一括査定をすれば自分と相性が良いリースバック会社が見つかり、自宅を最高額で売れやすくなります。
リースバック会社大手のおすすめ!評判や口コミを徹底解説!

リースバックのトラブルでよくある質問

リースバックのトラブルでよくある質問
リースバックの査定に費用はかかる?

リースバックの査定は無料でできます。一つのリースバック会社だと自宅の相場がわからないので、複数のリースバック会社に一括査定できる家まもルーノがおすすめです。

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リースバックでお金の使い道は決まってる?

リースバックはお金を自由に使うことができます。生活資金に使う人が多いです。リースバックは売却後に家賃を支払っていくので全て使わずに少し余裕をもって残しておくのがおすすめです。

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