リースバックで所有権はどうなる？移転のタイミングや注意点を解説

2023年3月21日2024年1月1日

リースバックは自宅を売却しても住み続けることができる不動産の取引形態のことです。

リースバックは自宅に住み続けられるからといって、所有権も持ち続けられるわけではありません。

リースバックをすることによって多くのメリットを得られる一方で、所有権を移転することで人によってはデメリットになります。

本記事はリースバックの所有権についての詳細や注意点について解説していきます。

本記事を読むことによってリースバックを失敗するリスクを抑えることにつながります。

法人でのリースバックを少しでも検討している方にとっては役立つ内容となってますのでぜひご参考ください。

リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
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リースバックとは

リースバックは自宅を売却し住宅ローンを完済することでまとまった資金が手に入ります。それと同時に新しい所有者に家賃を支払い続けることによって引き続き自宅に住み続けることができます。リースバックのさらに詳しい仕組みについては下記記事をご参考ください。

リースバックの所有権の基本

リースバックは自宅を売却した後も家賃を支払うことで住み続けることができ、まとまった資金が手に入ります。

自宅を引っ越す必要や周囲に売却を知られるリスクがないなどさまざまなメリットがあります。ただし、リースバックをする際は所有権を移転することになります。詳細を解説していきます。

所有権は買主に移転

リースバックで自宅を売却すると、所有権は買主であるリースバック会社に移転します。リースバックをすると売却しても自宅に住み続けることができるのでわかりにくいですが、自分には所有権がなくなるので注意しましょう。

土地の場合の所有権について

法律上、所有権そのものは買主と売主の合意があればやりとりすることができます。ただし、土地の所有権については両者の合意だけで所有権を移転することはできません。

どういうことかというと、両者の合意だけではなく、「所有権移転登記」という申請をする必要があるということです。両者の合意だけだと第三者に対して買主が土地の所有権を持っていることが証明できません。

所有権移転登記は司法書士立ち会いのもと、書類を作成します。その後法務局に提出して登記識別情報と登記完了書を受け取ります。
法務局より引用

リースバックの所有権における名義変更について

リースバックの所有権における名義変更について解説していきます。

所有権の名義変更は必要

リースバックで所有権が移行するときには名義変更をする必要があります。名義変更は所有権が変わる度に行う必要があり、リースバックで自宅を売却したときと、買戻しをしたときの２通りあります。

名義変更の方法

リースバックで名義変更をする場合は主に下記の書類が必要です。

住民票
身分証明書
印鑑証明書
権利証
固定資産税の評価証明書、固定資産の納税通知書
所得証明

所有権移転のタイミング

所有権はどういったタイミングで移転するのか具体的に解説していきます。

自宅を売却するとき

自宅を売却したときに所有権は買主に移転されます。

第三者が転売したとき

所有者が自宅の所有権を売買したタイミングで第三者へ所有権が移転します。

自宅を買い戻したとき

所有者から自宅を買い戻したときに自分に所有権が移転します。

所有権が移転した際の注意点

リースバックをすると、いままで自分に所有権があったことで負っていた義務ができなくなったり、メリットを得られなくなります。所有権が移転した際の注意点を把握しておくことでリースバックで起こるリスクを回避することにもつながります。

固定資産税・都市計画税の支払いが不要

所有権がなくなると、不動産を維持するのに支払っていた固定資産税や都市計画税を負担する必要がありません。これらの費用は新しい所有者になる買主が支払うことになります。

リースバックをすれば固定資産税・都市計画税だけではなく建物の維持費の負担をする必要もなくなります。突発的に費用が発生することがないので、計画的に生活シミュレーションを立てていくことができます。

第三者が転売するリスク

リースバックでは第三者に自宅を売却されてしまうリスクがあります。リースバック会社は利益を目的としているので、もし条件に合う新たな買主が見つかった場合に売却してしまうケースがあります。

こういったリスクに合わないためには事前に契約内容を確認することが重要です。

リフォームや建て替えができない

リースバックをすると建物は自分のものではなくなります。そうなると自由にリフォームしたり建て替えをすることができません。

また、それだけではなくリースバックの場合は何か故障があったときには自己負担になる場合が多いです。通常の賃貸契約は何か建物に不具合があったときは基本的には貸主負担になるのですが、リースバックの場合は特殊で借主負担になる契約が多いです。

退去を迫られても断れない

リースバックでは新しい買主と賃貸借契約を締結することになります。新しい所有者が退去を迫った場合に断れない契約形態があります。

賃貸借契約には普通賃貸借契約と定期借家契約の２種類があります。定期借家契約の場合だと貸主にとって有利です。リースバックの場合は定期借家契約の会社が多いですが、中には普通賃貸借契約のリースバック会社もあるので複数のリースバック会社を比較していきましょう。

所有権は買い戻しも可能

リースバックで売却した自宅は、契約の内容によっては所有権を買い戻すことが可能です。そのため、一時的な資金調達としてリースバックを利用し、生活面や資金面で余裕ができたら自宅を買い戻し、再び自分が所有権を持つこともできます。

買い戻しを将来的に検討している場合は、契約のときに「買い戻し特約」を付帯するか、「再売買の予約」を締結する必要があります。

買戻しの際の注意点

自宅を買い戻すには、リースバックの契約をするときに、買い戻し特約を付帯するか、再売買の予約の締結をする必要があります。。買い戻しの取り決めをしておかないと、資金がたまっても買い戻せないことがあるので注意です。

買い戻し特約では、売却したときの金額を払うことで、売買契約を解除できます。買い戻しのできる期間に限りがあります。最長で10年以内に買戻しを行わなくてはなりません。

再売買の予約は買い戻すときの金額を決めずに締結できます。買い戻すときは売却したときより高額になるケースが多いです。リースバックをするときにあらかじめ金額を定めていないと思っていた金額より高くて買い戻せないおそれがあります。、買い戻しのときにリースバック会社などが自由に金額を決められるからです。

買い戻しの金額はリースバックの契約をするときに、決めておきましょう。口約束ではなく、しっかりと契約書で定めることが重要です。ちなみに再売買の予約では、買い戻しの期限は決まっていません。

リースバック会社は数多くあり、一社ずつ連絡するのは非常に手間です。また、一社のみの見積もりではその価格が適正なものかわからず、自宅を買い叩かれてしまうリスクがあります。そうならないためには一括査定サービスを利用がおすすめです。一括査定をすれば自分と相性が良いリースバック会社が見つかり、自宅を最高額で売れやすくなります。
→リースバック会社大手のおすすめ！評判や口コミを徹底解説！