リースバックと親族間売買の違いとは？うまく活用する方法を具体的に解説
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リースバックは自宅を売却しても住み続けることができる不動産の取引形態のことです。
同じように自宅に住み続けるための手段として「親子間売買があります。」リースバックと親子間売買のどちらを選ぶべきか悩みを抱えている方もいるでしょう。
本記事はリースバックの基本的な知識だけではなく、どうすればトラブルが起きて後悔することを防げるのかトラブル事例を通して解説していきます。
本記事を読むことによってリースバックを失敗するリスクを抑え、今よりも過ごしやすい生活を送ることにつながります。
リースバックを少しでも検討している方にとっては役立つ内容となってますのでぜひご参考ください。
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リースバックで親族間売買は可能？
親族間売買といっても個人間の売買なので法律上は自由に取引することができます。親族間売買でも売却価格や家賃を決めていくことになります。もちろん通常の不動産売却と同様、親族間で取引を進めていく場合でもリスクはつきまといます。後半では親族間売買で起こる可能性にあるトラブルについても解説していきます。
任意売却における親族間売買とリースバックの違い
不動産の親子間売買とリースバックは厳密には意味が異なります。それそれどういった点で異なるのか具体的に解説していきます。
任意売却における親子間売買について
親族間売買は文字通り親子間で自宅を売買することです。親族に自宅を売却して売却代金を受け取り、いままで滞納していた分も含めて住宅ローンを返済します。返済できなかった分は引き続き分割して支払っていくことになります。
親族間売買の場合は身内が買主にのため、事前に取り決めをしておけば、自宅を売却したとしても引っ越しをせずにそのまま住み続けることができます。
もちろん、自宅の所有権は自分ではなくなるので注意が必要です。
リースバックについて
リースバックは親族ではなくリースバック会社や投資家などに売却し、その後に新しい買主と賃貸借契約を結ぶ取引方法のことです。
リースバックの場合は賃貸借契約をすることによって自宅に引き続き住み続けることができます。
また買主からの売却代金については住宅ローンの完済に回し、余った分は生活資金として自由に使うことができます。
リースバックのメリット・デメリット
リースバックと親族間売買のメリット・デメリットを把握しておくことによってどちらが自分の今の状況を解決するのに合っているのかがわかります。
リースバックのメリット
リースバックはリースバック会社が手続きの対応をしてくれるため自分たちで手続きを行う手間がかかりません。また持ち家にかかっている固定資産税や都市計画税の支払いがかからないので、計画的に生活資金を使っていくことが可能です。
リースバックのデメリット
リースバックのデメリットは売却価格が相場より低く、家賃が高くなる傾向があるということです。またリースバックの契約期間は何年間？期間の目安と長く住み続ける方法でも解説してますが、契約期間も決められていて、定期借家契約では数年後に退去することになるリスクもあります。もちろんリースバック会社によってはほぼ確実に住み続けることができたりいつでも買い戻せるサービスもあります。
リースバック会社によってさまざまなサービスを提供しているので、自分に合ったサービスを利用していきましょう。
関連記事：リースバックはやばい！？トラブル事例と適切な対処法を徹底解説！
親族間売買のメリット・デメリット
親族間売買のメリット
親族間売買の最大のメリットは自宅の所有権が第三者に渡さなくていいことです。身内が所有権を持つためリースバックに比べるとトラブルが起きにくいです。
親族間売買のデメリット
住宅ローンが通りにくい
親族間売買では買主側に一括で自宅を購入してもらう必要があります。親族間売買の融資は親族間で融資資金の悪用をするリスクがあるため基本的には住宅ローンを通すのは難しいです。
契約書は個人で作成
親族間売買の場合、契約書は個人で作成することになり、知識がない素人には作成は難しいです。また不動産の所有権移転登記などの手続きも個人で行う必要があります。
司法書士や行政書士などプロに依頼するためには別途費用がかかります。
リースバックと親子間売買の注意点
リースバックの注意点
リースバックは売却資金によって住宅ローンを完済するというのが前提です。もし完済できない場合は債権者の承認が得られない可能性があります。
住宅ローンを完済できるかは自宅の価値に左右されます。もし査定をしてみて住宅ローンの残債を完済するのが難しいと判断した場合は任意売却という手段もあります。
親に買ってもらい賃貸の形で住み続けるリースバックの応用
子供が住宅ローンを完済できない場合は親が完済できなかった分を立て替えることもできます。この方法を使えば自宅を売却しても引き続き住み続けることができます。リースバックは基本的にリースバック会社が買主になりますが、親族に資金力がある場合は上記のような方法で応用することができます。
もちろん確実に成功させるためには金融機関や専門家に相談することをおすすめします。
親族間売買の注意点
親族間売買の場合、相場よりも低い売却価格にした場合、「みなし贈与」と判断される可能性があります。本来の価格だとかかる分の税金を相場よりも低い価格で売却することによって税金が少なくなるからです。
もしみなし贈与とされた場合は買主が贈与税を支払うことになり、売主のトラブルになるリスクを含んでいます。
また親族間売買は相続人が複数の場合にトラブルになる可能性があります。それは本来相続人で分けられる分の財産が親族間売買によって譲り受ける人物だけが得をするからです。もちろん他の財産で調整することはできますが、周囲に相談もなく当事者だけで手続きを進めていくと後ほどトラブルになる可能性が高くなります。
自分に合った方法を選択することが大切
自宅に住み続けたい、手元資金を増やしたいという人にとっての選択肢はいろいろあります。リースバック、任意売却、親族間売買と人によってどの不動産売却を利用すればメリットが大きいか変わります。
自分だけで「買主が第三者だと不安だからとりあえず親族間売買にしよう」となんとなくで選ぶと後々大きいトラブルに発展する可能性があります。
そのため、一度いまの状況を客観的に判断してもらうよう金融機関やリースバック会社などに相談してみましょう。
複数の第三者から意見を聞くことによってより自分にとってメリットが大きい方法で売却することにつながります。
リースバック会社は数多くあり、一社ずつ連絡するのは非常に手間です。また、一社のみの見積もりではその価格が適正なものかわからず、自宅を買い叩かれてしまうリスクがあります。そうならないためには一括査定サービスを利用がおすすめです。一括査定をすれば自分と相性が良いリースバック会社が見つかり、自宅を最高額で売れやすくなります。
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