リースバックは自宅を売却しても住み続けることができる不動産の取引形態のことです。
リースバックと似た言葉でサブリースというものがあります。言葉としては同じですが、これら２つは明確に違いがあります。
本記事ではリースバックとサブリースのそれぞれのメリット・デメリットから違いについて解説していきます。
本記事を読むことによってリースバックとサブリースの意味の違いがわかるだけではなく、どちらを選べばいいかがわかるきっかけになります。
- 今の自宅に住み続けたい
- 毎月の住宅ローンの支払いがきつい
- リースバック以外に解決できる方法があれば知りたい
- まとまった生活資金が必要
上記に１つでも当てはまる人やリースバックを少しでも検討している方にとっては役立つ内容となってますのでぜひご参考ください。
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工藤 崇
株式会社FP-MYS 代表取締役。
ファイナンシャルプランニング技能検定2級・証券外務員二種。レタプラ開発・提供。YMYL領域の執筆多数。相続・保険・資産運用などの個人相談。IFA事業展開予定。ライフプラン・シニア関連の開発案件受任。
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リースバックとは
リースバックはあまり聞かれない言葉のため怪しいと思う人もいますが、仕組み自体は難しいものではありません。
リースバックは所有している物件を売却し、新しい所有者に家賃を払うことで賃貸として自宅に住み続けることができる仕組みのことです。
通常の不動産売却は売却したら自宅から引っ越しすることになりますが、リースバックの場合は自宅に住み続けることができるのが最大のメリットです。他にもリースバックには様々なメリットがあります。
- 税金や火災保険料のコストを抑えられる
- 売却から現金化するまでのスピードが早い
- 将来的に買戻しできる可能性がある
リースバックの仕組みやメリット・デメリットについては以下の記事でわかりやすく解説しています。
関連記事：【初心者向け】リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説！
サブリースとは
サブリースは不動産業者が所有者から物件を借り上げ、借り上げた物件を賃貸として第三者に貸すという仕組みです。
サブリースは「又貸し」や「転貸」「転貸し」などと呼ばれることがあります。
所有者が直接賃貸として貸すか、間に不動産業者が入るかがリースバックとサブリースの大きな違いです。
サブリースの流れ
次にサブリースのながれについて解説します。
まずはマスターリースといって不動産の所有者が不動産業者に物件を貸します。
不動産業者は物件を借りることになるのでリース料を支払います。
次に、不動産業者は物件を借りてくれる入居者を探します。
入居者が見つかれば不動産業者が自分がリースしている物件を貸します。これがサブリースです。
サブリースの対象になるもの
サブリースは不動産を転貸するための仕組みのため、物件のみが対象になります。
物件はアパートやマンションなど居住用だけではなく、店舗や駐車場などの事業用もサブリースの対象です。
サブリースのメリット
サブリースにはメリットがあります。どういったメリットがあるのか具体的に解説していきます。
空室があっても収入が継続する
サブリースは空室リスクがありません。
保有している物件は持っているだけでは何も生み出さず、賃貸として貸すことで初めて家賃が入ってきます。
家賃収入を得るためには入居者を探す必要がありますが、簡単なことではありません。入居付に時間がかかると、その分家賃収入がない期間が長くなります。
一方で、サブリースの場合は直接所有者が物件を貸し出すケースと異なり、不動産業者がリース料を支払ってくれます。あとは入居者探しも不動産業者が行うので、所有者は手間がかかりません。
入居者が万一見つからなかったとしても所有者にはリース料が入ってくるので、毎月安定した収入が手に入ります。
管理の手間がかからない
リースバックは不動産業者に貸すので、管理の手間がかかりません。不動産を自分で管理するとさまざまな手間がかかります。
- 入居者探し
- 退去立ち会い
- リフォーム
- 家賃の回収
中西諒太不動産を自主管理するのが手間という場合は、サブリース以外にも管理だけ不動産業者に任せるという方法もあります。
サブリースのデメリット
次にサブリースのデメリットについて解説していきます。サブリースのデメリットを把握すればサブリースを検討するときに参考になります。
家賃収入が減る
サブリースをすると家賃収入が減るケースが多いです。不動産業者はリース料を支払って借りるわけですが、借りた不動産をいくらで貸すかは自由です。
たとえば不動産業者が８万円のリース料で不動産を借り、１０万円で貸し出すこともできます。もし本来の家賃相場が１０万円だった場合、２万円減ってしまいます。
入居者を選べない
サブリースは入居者を不動産業者が探してくれるというメリットがありますが、裏を返せばどういった入居者に貸すのか自分では選べないというデメリットがあります。
大半の入居者は普通ですが、中にはクレーマー体質だったり、物件を汚く使う入居者もいます。どういった入居者が住んで物件をどう使用しているのかが見えにくいというのがサブリースのデメリットといえます。
すべての物件をサブリースできるわけではない
物件の中にはサブリースできないものもあります。
あまりにも古かったり立地が悪い場合はサブリースを希望しても断られてしまう可能性があります。
リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
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リースバックとサブリースの違い
ここまでリースバックとサブリースのメリット・デメリットについて解説してきました。
ここからはリースバックとサブリースの具体的な違いについて解説していきます。
| 内容 | リースバック | サブリース |
|---|---|---|
| 支払い金額について | リースバック会社が売り手に一括払い | 所有者に対してリース代を支払い、借り手がサブリース業者に支払う。 |
| 不動産の所有権移行について | 売主から買主（リースバック会社）へと所有権が移行される。 | 売買ではないので所有権の移行はなし |
| 不動産の買戻しについて | 将来的に売却した不動産を買い戻すことができる。 | 買戻しすることはない。 |
| 居住者について | 売却した人が新しい買主（リースバック会社）に家賃を支払って住む。 | 所有者・不動産業者ではなく第三者が居住することになる。 |
| 原状回復費・修繕費を負担する人について | 支払いをする必要がない。 | 所有者にある。 |
| ガイドラインの有無について | なし | あり |
支払い金額について
支払う金額については「金額」「支払う人」「支払うタイミング」が異なります。
リースバックではリースバック会社が売り手に対して金額を支払います。（基本的に一括払い）
一方でサブリースは所有者に対してリース代を支払い、借り手がサブリース業者に支払います。サブリースの場合は毎月支払いが行われます。
不動産の所有権移行について
リースバックでは売主から買主（リースバック会社）へと所有権が移行されます。
サブリースは売買ではないので所有権の移行はありません。
不動産の買戻しについて
リースバックは契約条件にもよりますが、将来的に売却した不動産を買い戻すことができます。
サブリースは売買取引ではないので、買戻しすることはありません。
関連記事：リースバック後に買戻しは難しい！？買戻し価格やトラブルの対処法について徹底解説
居住者について
リースバックは売却した人が新しい買主（リースバック会社）に家賃を支払って住みます。
一方でサブリースは所有者・不動産業者ではなく第三者が居住することになります。
原状回復費・修繕費を負担する人について
リースバックは物件の利用者が固定資産税などの支払いをする必要がありません。物件を使用しているからといって所有者ではないからです。また、基本的に退去の際に原状回復費用や修繕費を支払う必要もありません。これらの費用を負担するのはリースバック会社です。
一方でサブリースの場合は固定資産税の支払い義務は所有者にあります。また、貸主負担部分の原状回復日や修繕費は所有者が負担することになります。
ガイドラインの有無について
リースバックはできたばかりの仕組みのため、正式なガイドラインがありません。
一方でサブリースは国土交通省から正式なガイドラインが制定されています。
国土交通省は、10月16日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年6月公布）」（サブリース新法）のうち、サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に関する措置（令和2年12月15日施行）について、具体的な規制の対象を事例等で明示した「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定しました。
詳細につきましては、下記よりご確認ください。
出典：全国宅地建物取引業界連合会
国土交通省HP サブリース事業適正化ガイドラインの策定
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ケースにあった取引方法を選ぶ
リースバックとサブリースのどちらの取引が今の自分の状況に合っているか判断することは簡単ではありません。それぞれのメリット・デメリットを考慮して自分に合った方法を検討していくことが重要です。
まずは自分が置かれている状況を不動産業者に相談し、どの取引方法が自分にとっていいのかを判断していきましょう。
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