リースバックの家賃が払えないと起こる問題とは？具体的な対処法も徹底解説！
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リースバックは自宅を売却しても住み続けることができる不動産の取引形態のことです。
リースバックは新しい買主に家賃を支払って住み続けていくわけですが、中には万一家賃が支払えない場合にどういった問題が起こるのか気になる方もいるでしょう。
本記事はリースバックをして家賃が払えないというときにどういった問題が起こるのかということだけではなく、具体的な対処法についても解説していきます。
本記事を読むことによってリースバックを失敗するリスクを抑え、今よりも過ごしやすい生活を送るきっかけになります。
- リースバックを少しでも検討している
- 家賃をなるべく安く抑えたい
- リースバックのリスクを知っておきたい
上記のような悩みや要望が一つでもあてはまる方にとって必ず役立つ内容となってますのでぜひご参考ください。
リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
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リースバックとは
リースバックは自宅をリースバック会社に売却し、その後はリースバック会社に毎月家賃を払うことで自宅に住み続けられるという仕組みです。
リースバックは売却するとまとまった資金を手にいれることができ、教育費や生活費など自由な場面で使えます。引っ越す必要もなく、大きな出費がないので家計を改善させたい場合に選ばれる選択肢の一つです。
もちろんリースバックにもデメリットがあり、その一つが家賃が払えなくなるリスクがあることです。
関連記事：【初心者向け】リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説！
リースバックの家賃が払えない理由
リースバックによって家賃が払えなくなる理由は人それぞれですが、大まかには共通しています。自身にあてはまるか知っておくことで今後の対処にもつながります。
リストラや転職
仕事の都合によって収入が減ってしまうのは珍しいことではありません。リストラや転職がその一つです。「リストラや転職をしないから大丈夫」という場合であっても、会社の業績が悪くなると減給されるリスクもあります。そのまま会社が倒産してしまえばリストラと同じく仕事がなく毎月給料が入らなくなってしまいます。
病気や事故
意図していなくてもリースバックの家賃が払えなくなる理由が病気や事故です。また住宅ローンを組んでる本人ではなく家族が病気や事故になっても出費が増えます。最近では同居していない親が病気や事故、介護になる可能性があるので決して他人事ではありません。
家賃が相場より高すぎる
リースバックをすると家賃は通常の賃貸の相場よりも高くなる傾向があります。これ自体はある程度仕方ありませんが、家賃が払えなくなるのは相場より高すぎるケースです。
リースバックを選択するときにリースバック会社を比較検討せずに流されるまま進めていくと思わぬ高い家賃でリースバックをすることになってしまいます。
売却で得た資金が思ったより少ない
リースバックは売却によって資金を得て生活費に使っていくわけですが、低い価格でしか売れなかった場合は当然手元に残るお金が少なくなります。
またリースバックは住宅ローンの残債があっても可能ですが、売却資金の多くが返済に回され手元にお金が残らず家賃が払えなくなることにつながります。
リースバックは通常の不動産売却とは違い上記以外の他にもさまざまなトラブルがあります。トラブルをあらかじめ知っておくことでリスクを抑えることができます。
関連記事：リースバックはやばい！？トラブル事例と適切な対処法を徹底解説！
リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
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リースバックの家賃が払えなくなったときから退去まで
家賃を滞納してからすぐに退去させられるわけではありません。多くのケースが滞納3ヶ月以上経ってから退去を要求されます。
リースバックの契約上2ヶ月とあっても、裁判だと無効になることもありますが、主張すること自体は自由なので2ヶ月で退去を要求される可能性はゼロではありません。
リースバックで家賃が払えないと退去させられることになります。流れは下記のとおりです。
借主への督促
まずはリースバック会社が家賃の滞納を確認すると、借主に督促が行われます。すぐに払うのがベストですが、厳しければいつまでに払うのか伝えることが重要です。
もちろん無視したり払う気がないと伝えるのは絶対にやってはいけないことです。その場しのぎにはなるかもしれませんが、滞納している家賃がなくなるわけではなく根本的な解決にはつながりません。
保証人への督促
連帯保証人がいる場合、借主が家賃を払えないと保証人が督促されます。最近では家賃保証会社が保証人になっているケースが多く、借主が滞納している分を家賃保証会社が代わりに支払うことになります。
その後は家賃保証会社から借主へ支払った分の家賃の督促をされることになります。
内容証明郵便の通知
滞納が続くと内容証明郵便が届きます。これは裁判のときに督促していたことを記録しておくための手段です。
裁判を起こす準備をしていることの表明でもあるので、ここで滞納している分を支払わないと事態は悪化していきます。
契約解除通知
3ヶ月が経過すると借主へ契約解除通知が出されます。
契約解除通知に応じない場合は訴訟へと発展します。内容証明を出され滞納が続いてると裁判で負ける可能性が高く、訴訟費用は借主が負担することになります。もしこの状況になっても対応しない場合は訴訟のつもりでいることが必要です。
リースバックは定期借家契約、普通賃貸借契約問わず2年住めるケースが多いです。ただ、家賃が払えないままだとたとえ契約期間内だとしても解除の対象になってしまいます。
関連記事：リースバックの契約期間は何年間？期間の目安と長く住み続ける方法
退去
3ヶ月以上の滞納が続き、契約解除から来たら退去になります。
引っ越しする際の費用は自分で用意する必要があります。新居の仲介手数料や敷金なども考慮すると、数十万円の出費は避けられません。
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リースバックの家賃が払えないときの対処法
家賃が払えない理由は状況によってさまざまです。人によっては悪気があって滞納しているわけではないという人もいるでしょう。このような場合も含め、リースバックの家賃が払えないときの対処法を具体的に解説していきます。
住宅確保給付金
リースバックに限らず、家賃が払えないときにまずおすすめの方法が住宅確保給付金です。
住宅確保給付金・・離職や廃業など経済的に困窮し、住居を喪失した方又は住居を喪失するおそれのある方を対象に、家賃相当額を支給する制度です。
厚生労働省ホームページより
自身が住んでいる自治体に状況を話してみると、利用できる制度を案内してもらうことができます。リースバックは場合によっては生活保護も可能です。いずれにしても家賃が払えない場合はなるべく早く相談することが重要です。
関連記事：ハウスリースバックは生活保護OK?注意点や活用法を徹底解説！
建て替えを頼む
もし家賃が払えないのが一時的な状況の場合は返済の建て替えを頼むというのも一つの方法です。
事情を話せる人がいる場合は一時的に建て替えてもらうように頼んでみましょう。もちろんそのときにいつまでにいくら返すのかなど取り決めをしておく方が後々トラブルになるリスクを減らすことができます。
他の資金調達方法と比較する
資金調達が目的の場合はリースバックにこだわる必要はありません。通常の売却やフリーローンもありますし、状況によっては国や自治体がお金を貸してくれたりなど援助してもらえるケースもあります。
リースバックは家賃が割高になるので、自宅にどうしても住みたいというわけではない場合は他の家賃が安い賃貸に引っ越すという方法もあります。
このように不動産の売却方法や資金調達方法は多種多様なので自分で調べつつプロに相談していきましょう。
リースバックの家賃の決まり方
リースバックの家賃は家賃相場から判断するわけではありません。
下記のとおりリースバックの売却価格に一定の料率をかける形で決まります。
- リースバックの年間家賃＝リースバックの売却価格×6~13%
- 月間家賃＝リースバックの年間家賃➗12ヶ月
上記の料率は物件によって異なります。
ちなみにリースバックの売却価格は市場の相場を参考にします。おおよそ市場価格の70~90%で決まることが多いです。
リースバックの家賃設定について詳しくは以下の記事でも解説しています。リースバック会社を選ぶ前に確認しておきましょう。
関連記事：リースバックの家賃設定の相場は？計算式と家賃を下げるコツを解説
「リースバックで家賃が払えない」でよくある質問
- 家賃が払えなくなるリスクを少しでも下げるには？
家賃が払えなくなる場合、そもそももともとの家賃が高すぎるというケースも少なくありません。まだリースバックをする前の場合は複数の査定サイトからリースバック会社を比較することをおすすめします。
- どうしても家賃が払えない場合は？
家賃が払えない状態になる前に、各市区町村の「生活困窮者自立支援」窓口に相談しましょう。月末に払えなくなる前に対応してもらえれば解決につながります。
リースバック会社は数多くあり、一社ずつ連絡するのは非常に手間です。また、一社のみの見積もりではその価格が適正なものかわからず、自宅を買い叩かれてしまうリスクがあります。そうならないためには一括査定サービスを利用がおすすめです。一括査定をすれば自分と相性が良いリースバック会社が見つかり、自宅を最高額で売れやすくなります。
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