リースバックの家賃設定の仕組みとは？相場や注意点を徹底解説！

2023年3月18日2024年1月1日

リースバックは自宅を売却しても住み続けることができる不動産の取引形態のことです。

リースバックは新しい所有者に家賃を支払っていくことになりますが、家賃設定について不安を抱えている方もいるでしょう。

本記事はリースバックの家賃設定や計算式だけではなく、注意点についても解説していきます。

家賃設定の仕組みを知らずにリースバックを利用すると思わぬトラブルに遭遇する可能性が高くなります。

本記事を読むことによってリースバックを失敗するリスクを抑え、今よりも過ごしやすい生活を送ることにつながります。

今の自宅に住み続けたい
毎月の住宅ローンの支払いがきつい
リースバック以外に解決できる方法があれば知りたい
まとまった生活資金が必要

上記に１つでも当てはまる人やリースバックを少しでも検討している方にとっては役立つ内容となっていますのでぜひご参考ください。

リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
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監修者プロフィール

平野直樹

有限会社エクセイト研究所；代表取締役

業務：不動産コンサルタント、不動産投資（大家業）、不動産ライター・ブロガー

資格：一級建築士、１級土木施工管理技士、宅地建物取引士、他

趣味：カヤック一人旅、水辺ウォーキング、メタバース、サックス（JPOP、JAZZ）
→監修者情報はこちら

リースバックとは

リースバックはあまり聞かれない言葉のため怪しいと思う人もいますが、仕組み自体は難しいものではありません。

リースバックは所有している物件を売却し、新しい所有者に家賃を払うことで賃貸として自宅に住み続けることができる仕組みのことです。

通常の不動産売却は売却したら自宅から引っ越しすることになりますが、リースバックの場合は自宅に住み続けることができるのが最大のメリットです。

リースバックの家賃設定の仕組み

自宅を売却しリースバックをすることによっていままで支払っていたい住宅ローンはなくなります。ただしリースバックは毎月家賃の支払いが発生します。

通常の賃貸物件の家賃は築年数や広さを基準に設定されます。しかし、リースバックの家賃設定は独自の方法で設定される仕組みです。

具体的にリースバックの家賃設定について詳しく解説していきます。

家賃の利回りについて

リースバック会社など買う側は物件を購入し賃貸として貸し出すことで収益を得ます。一般的な不動産投資の場合は投資家は転売したり新しい借主を決めることもできますが、リースバックの場合はすでに借主が決まった状況です。

リースバックの場合、借主が家賃を払えなくなったり、不動産価値が低下するリスクに備え、期待利回りが周辺の賃貸物件よりも高くなる傾向があります。

期待利回りとは、希望する賃料が投資した物件に対して占める割合のことです。

投資である以上は一定の利回りを確保する必要があります。

リースバックの場合はおおよそ期待利回りが6〜13%になります。

家賃設定に影響するもの

リースバックの家賃設定は通常の賃貸物件とは違う家賃設定になります。

通常の賃貸の場合は築年数や部屋数、広さや設備など周辺と比較して相対的に家賃設定をします。ところがリースバックの家賃設定は売却金額や買主側の利回りによって設定されます。

リースバックの家賃設定は期待利回りに応じて高くなるというのが特徴です。

家賃設定について事前に確認しておかないと思わぬトラブルで後悔してしまう可能性があります。リースバックをする際はどういったリスクがあるのか一通り確認しておきましょう。

リースバックの家賃相場

リースバック物件の年間家賃相場はおおよそ売却価格の10%前後になります。

例えば3000万円の物件の場合、年間の家賃総額は300万円。

300万円➗12ヶ月＝25万円

上記の計算のとおり、毎月の家賃は25万円になります。

家賃設定がいま支払っている住宅ローンよりも高いと判断した場合は、売却金額で調整するというのも一つの方法です。手元資金は少なくなりますが、その分毎月の負担は軽くなります。

リースバックの家賃設定の計算方法

リースバックの家賃設定は以下の計算方法で可能です。

月々の家賃＝買取価格×期待利回り（年率）/12ヶ月

売却価格と期待利回りを掛けて12ヶ月で割ると1ヶ月あたりの家賃設定が算出できます。売却価格に掛ける期待利回りについてはどのくらいの利回りを掛けるかによっても変わり、期待利回りの利率によって家賃設定も変わります。

また、場合によっては税金や管理費などの費用も含めて計算します。

リースバックの家賃設定の例

①売却価格2,000万円　期待利回り10％の場合

（2,000万円×10％）➗12ヶ月＝16.6万円

②売却価格3,000万円　期待利回り10％の場合

（3,000万円×10％）➗12ヶ月＝25万円

①は売却価格が低い分、家賃も低く設定されています。②は売却価格が高いですが家賃も高く設定されています。

買う側にとってはどちらの期待利回りも同じなため、もし毎月の家賃を抑える場合は売却価格を低くするという方法があります。もちろん売却価格以外に買主にとって良い条件が提案できれば家賃設定を低くすることも可能なので、リースバック会社に相談してみましょう。
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リースバックの家賃設定が高くなる理由

リースバックは周辺の家賃相場ではなく、売却価格から決められるので「リースバックの家賃設定＝高い」というイメージにつながってきます。

他にも家賃設定が高くなるのには理由があります。具体的に解説していきます。

買い手は自由に売買できない

リースバック会社は、物件を買い取ったとしても自由に売買することはできません。リースバックの場合は買い手が物件を貸すのは売った側に限られるからです。また売り側が買い戻しを希望した場合は物件を手放さなければならないケースもあるので、リースバックにおいては買い手にもデメリットやリスクがあるのです。こういったリスクを考慮した家賃設定が相場よりも高くなる傾向にあります。

買い手に費用負担があるから

リースバック会社が買い取る際に費用負担が必要なケースがあります。例えば住宅ローン残高が多く残っているケースです。買取をするためには住宅ローン借入時に設定した抵当権の抹消が必要です。売却資金でローンを一括返済しなければならないので、売却金額が高くなり、それに比例して家賃も高くなるというわけです。

リースバックの家賃設定を下げるコツ

リースバックをして家賃を支払えない場合は強制退去になります。それだけではなく、最悪の場合は自己破産や生活保護のリスクもあります。そうならないためにも家賃設定を下げるコツについて把握しておきましょう。

物件の買取価格を下げる

賃料には買取価格が影響しています。物件の買取価格が低ければ家賃も低くなります。家賃負担を少なくするためには買取価格を低めに設定してもらうという方法があります。できるだけ多くの買取価格を受け取りたいのか、家賃負担が少ない方がいいのかを、リースバック会社に相談してみましょう。

敷金の増額をする

不動産を売却した金額の半分を保証金として支払うことで、残りの半分の額の約10％が年間の家賃になるというものです。一度預けたお金は何時でも手元に戻せるので、結果的には利用したほうが絶対お得な制度です。

複数の業者に査定してもらう

リースバック会社の中には相場よりもかけ離れた金額で買い取ろうとしたり、家賃設定をする悪徳業者があります。そういった業者にあたらないためには複数の業者に見積りや査定をしてもらうことが必要不可欠です。

以下のサービスでは複数の業者から査定してもらうことができるのでおすすめです。
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リースバックの家賃設定でよくある質問

家賃を滞納したらどうなる？

家賃が相場設定より高い場合は、中には滞納する人も出てきます。こういった場合は通常の賃貸契約と同様、退去を強制されます。退去になった場合は買い戻しも難しくなるので、必ず事前に家賃のシミュレーションをしておきましょう。

リースバック後に買い戻すときの注意点は？

リースバックで買い戻すときは売却時よりも高い金額になることが多いです。おおよそ10%~30%ほど上乗せさせられます。

買い戻しについては事前に取り決めをしておかないと、いざ買い戻しをすることになったときに相場とかけ離れた金額になってしまうことがあるので注意が必要です。

リースバックで家賃を払えば住み続けられる？

リースバックは家賃を払っているからといってずっと住み続けられることが保証されているわけではありません。それは通常の賃貸借契約と同様に契約期間が決められているからです。特にリースバックの場合は定期借家契約といって、契約期間が過ぎたら更新できない可能性もあります。

家賃設定はもちろん、契約期間や契約方法についても必ず事前に確認しておきましょう。

リースバック会社は数多くあり、一社ずつ連絡するのは非常に手間です。また、一社のみの見積もりではその価格が適正なものかわからず、自宅を買い叩かれてしまうリスクがあります。そうならないためには一括査定サービスを利用がおすすめです。一括査定をすれば自分と相性が良いリースバック会社が見つかり、自宅を最高額で売れやすくなります。
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リースバックの家賃設定の仕組みとは？相場や注意点を徹底解説！

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