リースバックは住宅ローン残高があっても可能？注意点と対処法を徹底解説！
会社のホームページはこちら>
メルマガ登録はこちら>
お問い合わせはこちら>
リースバックの利用を検討をされていて、住宅ローンの残高がある方は珍しくありません。
リースバックはまとまった資金を得るためには有効な方法です。しかし、住宅ローン残高がある人が注意点を把握しないままリースバックを利用した場合、思わぬトラブルに遭遇するリスクがあります。
本記事ではリースバックと住宅ローン残高の関係について解説していきます。
- リースバックは住宅ローン残高があってもできるのか
- リースバックを住宅ローン残高があってもするメリット・デメリット
- リースバックをするための方法
本記事を読むことによって状況によってリースバックができる方法がわかります。リースバックをしようとしてる方にとっては役立つ内容となってますのでぜひご参考ください。
リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
→無料の一括査定はこちら
- 自宅の最高価格がわかる！
- 誰にも知られず売却できる！
- 上場企業だから安心！
| 取り扱い物件 | 全物件 |
| 対象エリア | 全国 |
＼ かんたん60秒無料査定！／
関連記事：【初心者向け】リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説！
リースバックは住宅ローン残高があっても可能？
結論からいうとリースバックは特定の条件を満たせば住宅ローン残高があっても可能です。特定の条件とは、「住宅ローンの残債よりリースバックの売却金額の方が高いこと」です。
具体的に解説していきます。
売却代金で住宅ローンを完済できる場合
リースバックができる条件とは、住宅ローン残高よりもリースバックの売却価格が高額であることです。
これはアンダーローンとも言われます。
例えば住宅ローン残高が2000万円で売却価格が3000万円であれば売却価格が高いためリースバックできる可能性は高くなります。
金融機関からするとローンで貸している分を返済してもらえれば問題ないということになります。
売却しても住宅ローンを完済できない場合
一方で、売却額が住宅ローン残高よりも少ない場合は金融機関など債権者に許可をされにくいのでリースバックできる可能性が低くなります。
売却額が住宅ローン残高よりも少ない場合をオーバーローンと呼びます。
住宅ローン残高が多い状態で自宅を売却されると、資産がなくなることになるので金融機関からするとローン返済されないリスクが高くなります。
このようにオーバーローンの場合はリースバックが認められにくいので別の手段を検討する必要があります。
住宅ローンが払えないとどうなる？でも解説していますが、オーバーローンで住宅ローンが払えなくなりそうな場合には任意売却が選択肢に入ります。
任意売却とは金融機関の合意を得て家や土地を売却する方法のことです。
関連記事：任意売却とは？メリット・デメリットを競売との違いを踏まえてわかりやすく解説します
任意売却は基本的にはローンを滞納している人が選ぶ売却方法ですが、ローンを滞納していなくても金融機関の合意があればできます。リースバックも金融機関の合意次第で任意売却できるかどうかが判断されます。
任意売却とリースバックの関係については任意売却とリースバックの違いは？メリットやデメリットを徹底解説！でも解説していますのでご参考ください。
リースバックを住宅ローン残高があってもするメリット
住宅ローンの残高があってもリースバックするとさまざまなメリットがあります。
まとまった現金が手に入る
リースバックをすれば自宅を売却した資金をさまざまな場面で役立てることができます。
- こどもの教育費
- 病気の治療費
- 老後の生活費
- 車の購入費
売却益は何に使っても自由なので、これから生活面で出費が多い方にとってはメリットです。フリーローンは金利が高いですが、リースバックには金利がないため他の資金調達手段と比べても優位性があります。
リースバックは個人で利用するイメージがりますが、資金調達のしやすさから、法人利用のケースも増加しています。創業間もない法人は審査に通りにくく融資を受けづらいですが、リースバックは審査がないため創業時にも借入れしやすいです。
このように、個人・法人問わず審査がないため、実績がなくてもまとまった資金を調達できるのがリースバックの大きなメリットです。また、資金化のスピードも早いため、すぐにまとまった資金が欲しい場合も重宝します。
関連記事：リースバックは法人でできる？メリット・デメリットと利用がおすすめの法人の特徴を解説
自宅に住み続けることができる
住宅ローンを滞納し続けると任意売却や競売につながります。
任意売却の場合はうまくいけばリースバックが活用できますが、競売の場合リースバックすることは不可能です。
リースバックをすれば自宅に住み続けることができるので引っ越し費用もかかりませんし、生活面もいままでと変わりなく過ごすことができます。引っ越ししないのは他にもさまざまなメリットがあります。
- 住む物件を探す手間がない
- 家を売却したことを周囲に知られにくい
- 子どもの転校がない
- 職場までの距離が変わらない
自宅を売却しても住み続けたいという方は少なくありません。また、いずれ引っ越しを検討していても少し余裕を持ちたい場合にはリースバックは有効な手段です。
いずれにしてもリースバックを希望する場合はまずは自宅の価値を把握し、住宅ローン残高とのバランスを比較していくことが重要です。
→無料の一括査定はこちら
リースバックを住宅ローン残高があってもするデメリットと注意点
リースバックはメリットだけではありません。デメリットも知っておくことで自分にどういった影響があるのか検討する判断材料にしていきましょう。
家賃が相場より高くなる傾向がある
リースバックは新しい買主に家賃を支払っていく必要があるわけですが、この家賃は物件価格によって変わるので、場合によっては相場家賃よりも高くなることがあります。
住宅ローンと異なるのが、毎月の家賃を払い続けたからといって自宅がいずれ自分のものになるわけではないということです。また自分の所有物にするためには後述する”買い戻し”という方法しかありません。
もちろん将来的に買い戻しの予定もなく家賃の支払いについても問題ない場合はそこまでデメリットにはなりません。いずれにしてもメリットと比べて自分に合っているか確認した上でリースバックを選択することが重要です。
買い戻し時は高くなる
リースバックの場合、もし自宅を再度買い戻す場合は売却したときよりも基本的には高くなります。買戻価格はおおよそ売却価格の１.1~1.3倍前後です。
また買い戻しを検討されている場合は事前に相手方と条件を確認しておきましょう。
賃貸の契約期間や売主の事情などさまざまな条件が絡んでくるからです。
買い戻しする際は上記のことを踏まえておくことが重要です。
関連記事：リースバック後に買戻しは難しい！？買戻し価格やトラブルの対処法について徹底解説
住宅ローン残高を把握する
不動産売却は思った通りの価格で売れるとは限りません。
先入観だけで判断し売却した結果、住宅ローン残高の方が多かった場合はリースバックすることは困難になります。
住宅ローン残高がいくらあるのかを知っておくことで相場とのバランスをみながら不動産売却を進めていくことができます。
リースバックの売却額の目安はおおよそ70％〜90％です。あくまでも目安なので状況によってはこの範囲より上下することはありますが、査定額より大幅に変わるケースは少ないです。住宅ローン残高と比べるためにまずは査定をしていきましょう。
→無料の一括査定はこちら
リースバックはまとまった資金が手に入る便利なサービスですが、デメリットを把握しておかないと思わぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。デメリットを知ればリースバックを最大限に活用する可能性が高くなります。より詳しく知りたい場合は以下の記事をご参考ください。
→リースバックはやばい！？トラブル事例と後悔しないための対策を徹底解説！
リースバック会社は自分に合った会社を探すことが最重要です。自分の希望に応えてくれるリースバック会社を見つけることができれば高額売却につながり、安心して自宅に住み続けることもできます。リースバックを成功させたい場合は複数リースバック会社に査定してもらうことからはじめましょう。
→無料の一括査定はこちら
リースバックできない物件の特徴
リースバックは建物や土地など物件によっては利用できないケースもあります。具体的にどういった場合にリースバックが利用できなくなるのか物件の特徴をみていきましょう。
建物の場合
建物の場合の特徴は下記の通りです。
物件に瑕疵がある
瑕疵は造成や設備不良など建物に欠陥があることです。
シロアリによる建物の腐食や雨漏りなどが該当します。心理的な瑕疵例えば事故物件なども瑕疵物件になります。
建物の瑕疵の場合リフォームをして問題なく利用できればリースバックできる可能性が高くなります。
既存不適格物件
既存不適格物件とは建築基準法など法令に違反している建物のことです。
再建築不可物件なども既存不適格物件です。
改築や建て替えで法令をクリアできれば問題ありませんが、できない場合は売却しずらくなりリースバックも難しくなります。
とはいえ既存不適格物件専門の不動産会社もあるのですぐに諦める必要はないでしょう。
特殊な物件
賃貸併用や店舗用の物件など居住用として使いにくい場合はリースバックできる可能性が低くなります。
土地の場合
土地にも市場価値があり、あまりにも低いとリースバックの対象にならない可能性があります。
- 接道義務を果たしていない土地
- 土壌汚染がある土地
- 極端に不整形や狭い土地
- 市街化調整区域内の更地
- 崖地を含む土地
共有持分の場合
所有者が一人だけではなく共有者がいる場合は全員の同意が必要です。自分だけの共有持分だけではリースバックにすることはできません。
家賃が支払えない
リースバックをした際に家賃の支払い能力がないと判断されるとリースバックするのが難しいです。現在の住宅ローンの返済状況や職業など総合的に判断されます。
リースバックは専門家に相談することがおすすめ
リースバックは通常の不動産売却とは異なり、売却後に自宅に住み続け家賃を支払い続けるという特殊な不動産売却の手段です。
そのためどうやったら自宅を高く売却でき、安心して住み続けることができるのかきちんとしたノウハウがある業者を選ぶことが重要です。
リースバック会社は数多くあり、一社ずつ連絡するのは非常に手間です。また、一社のみの見積もりではその価格が適正なものかわからず、自宅を買い叩かれてしまうリスクがあります。そうならないためには一括査定サービスを利用がおすすめです。一括査定をすれば自分と相性が良いリースバック会社が見つかり、自宅を最高額で売れやすくなります。
→リースバック会社大手のおすすめ！評判や口コミを徹底解説！
リースバックと住宅ローン残高でよくある質問
- 生活保護でもリースバックは利用できる？
生活保護でも要件を満たせばリースバックを利用することが可能です。ただ、住宅ローンの残高がある場合は事情がさらに難しくなるので、まずは不動産会社に相談してみましょう。
- リースバックとサブリースの違いは何ですか？
リースバックでは売り手に対して売却代を支払います。 支払いは基本的に一括で、希望すれば月々で支払われます。 一方、サブリースでは不動産業者が資産の売り手に対してリース料金を支払い、不動産の借り手がサブリース業者に対して家賃代を支払います。
- リースバックは銀行で利用できる？
銀行が直接提供しているリースバックはありません。銀行法によって不動産業はできないからです。ただ、銀行が提携しているリースバック会社があれば紹介をしてもらうことはできます。
関連記事：リースバックは銀行で申し込みできる？金融機関での取り扱いについて徹底解説
安心のリースバック一括査定サイト
家まもルーノのメリット- 自宅の最高価格がわかる！
- 誰にも知られず売却できる！
- 上場企業だから安心！
取り扱い物件 全物件 対象エリア 全国 ＼ かんたん60秒無料査定！／
コメント